lunes, 28 de febrero de 2011

Beneficios en IRAE por inversiones

PABLO LAGARRIGA

1. Introducción

En cada oportunidad que escuchamos hablar de beneficios fiscales a las inversiones, asociamos con el Decreto 455/007, el cual en el marco legal de la Ley 16.906 de promoción de inversiones otorgó importantísimos beneficios para aquellos proyectos que sean declarados promovidos.

Sin embargo, nuestro sistema tributario mantiene vigentes otros regímenes de estímulo a la inversión productiva.

En particular, en esta entrega nos referiremos a la coexistencia del régimen de Promoción de Inversiones del Decreto 455/007 (en adelante PI) con el beneficio de exoneración por reinversiones (en adelante EI) previsto en el artículo 53º del Título 4 (establecido originalmente en la Ley 15.903 de 10/11/1987, y recogido con modificaciones en la Ley 18.083 de Reforma Tributaria).

No es la idea comparar los regímenes como si estuvieran en plano de igualdad, dado que el del Decreto 455/007 es marcadamente más favorable desde el punto de vista de los beneficios y plazos de utilización, a pesar de presentar mayores complejidades administrativas y exigencias de cumplimiento, como iremos viendo.

2. Bienes incluidos

y normaS

Dado que el régimen de PI incluye más bienes que el de EI, los que quedan comprendidos por ambos regímenes son los previstos en la normativa de este último. Básicamente, máquinas e instalaciones destinadas a la actividad de la empresa, vehículos utilitarios, equipos de computación y de comunicación, determinadas mejoras fijas en el sector agropecuario, y obra civil (construcción y ampliación) con destino a actividad industrial o agropecuaria, así como turística (hoteles, moteles o paradores).

Sin embargo, a la hora de aplicar los beneficios se debe optar por un régimen, dado que el artículo 15 del Decreto 455/007 prevé que no serán consideradas inversiones a los efectos de ese régimen, aquellas que estén gozando de algún otro régimen de beneficios en el IRAE.

3. Trámites e inversiones

El régimen de PI requiere la presentación de un trámite frente a la COMAP, que deberá estudiar el caso y recomendar la aprobación de los beneficios, los cuales se materializarán con la emisión de una Resolución del Poder Ejecutivo.

El régimen de EI no requiere trámite especial, incluyéndose directamente el ajuste en la declaración jurada de IRAE.

En el caso de PI se pueden presentar inversiones realizadas hasta 6 meses antes del ingreso del trámite en la COMAP, o dentro del ejercicio en curso. A la vez, se pueden incluir inversiones a ser realizadas, según cronograma que debe adjuntarse.

En el caso de EI, se incluyen todas las inversiones realizadas en el ejercicio fiscal que se está declarando.

4. Requisitos para obtener beneficios

El régimen de PI prevé, más allá de las inversiones en sí, el cumplimiento de determinados objetivos, los cuales pueden evaluarse en forma aislada (pequeñas inversiones) o ponderándose en función de una matriz (inversiones medianas y grandes). Entre otros objetivos, tenemos incremento de empleo, aumento de exportaciones, incremento de valor agregado nacional, utilización de tecnologías más limpias y descentralización.

Por otra parte, anualmente habrá que informar mediante declaración jurada y adjuntando respaldo al detalle, tanto del cumplimiento de la inversión comprometida como de los objetivos comprometidos. Deberá asimismo informarse todos los desvíos al proyecto original, previéndose distintas penalidades según la naturaleza de los incumplimientos, en caso de haberlos.

En el régimen de EI, los beneficios no están sujetos al cumplimiento de objetivos de ningún tipo. Sin embargo, es necesario crear una reserva contable específica por el monto exonerado, la cual tendrá como único destino la capitalización. Deberá entonces como requisito contarse con resultado suficiente (puede ser resultado del ejercicio, otras reservas o resultados acumulados) para realizar esta reserva.

5. Montos, lÍmites

y plazos

En el caso de PI, el monto del beneficio será un porcentaje de la inversión elegible, el cual dependerá del o de los objetivos comprometidos y los montos de inversión. En la práctica podríamos decir que lo más común es obtener un beneficio del entorno al 50% de la inversión. El monto resultante se deduce directamente del IRAE del ejercicio (es decir, luego de aplicada la tasa del 25% de IRAE).

El porcentaje máximo del IRAE del ejercicio a exonerar, es del 90% para la primera mitad del plazo otorgado, bajando luego año a año en forma proporcional.

El plazo en que se podrá utilizar el beneficio surgirá de aplicar el mismo porcentaje referido arriba, a 25 años. Por otra parte, este plazo se cuenta desde el primer ejercicio con ganancia fiscal (si pasados 4 ejercicios no se tuvo ganancia, el plazo comienza a correr).

Para el caso de EI, el monto del beneficio será el 40% de la inversión elegible, salvo para la obra civil, en cuyo caso será del 20%. El monto resultante se deduce del monto imponible (es decir, antes de aplicar la tasa del 25% de IRAE). El beneficio sobre el IRAE termina siendo entonces del 10% del monto invertido (5% en el caso de obra civil).

El monto que podrá exonerarse en el ejercicio no puede ser mayor al 40% de la renta neta fiscal. Si el beneficio quedara limitado por este porcentaje, el excedente podrá utilizarse en las mismas condiciones en los dos ejercicios siguientes. Lo mismo sucede en caso que no se cuente con resultados suficientes (del ejercicio, acumulados u otras reservas) para constituir la "Reserva por Exoneración por Inversiones" vista en el punto anterior.

Como vemos, el monto, límite y plazo del beneficio podrían ser muy superiores en el caso de PI que en el caso de EI.

6. Otras condiciones

exigidas

En el caso de PI, los bienes cuya adquisición generó los beneficios, deben mantenerse en el patrimonio por toda su vida útil, la cual fue fijada en forma ficta en 10 años.

En EI los bienes deben mantenerse solamente por 3 años.

7. Otros elementos a tener en cuenta

El régimen de PI prevé otros importantes beneficios, como la exoneración del Impuesto al Patrimonio sobre los bienes en cuestión, la exoneración de IVA y tributos aduaneros en la importación de bienes elegibles no competitivos con la industria nacional y la devolución del IVA incluido en los bienes y servicios para el caso de obra civil.

El régimen de EI únicamente presenta beneficios referidos al IRAE.

No obstante, dependiendo de qué bienes se trate y cuál sea la actividad del contribuyente, existen otros regímenes que pueden atenuar esta disparidad, como es el caso de los estímulos de orden general a la inversión de la Ley 16.906, o el régimen especial para Bienes Muebles del Equipo Industrial, por ejemplo.

8. CONCLUSIONES

Como se desprende en forma clara y concluyente de los puntos 5 y 7, los beneficios por uno y otro régimen no tienen punto de comparación, siendo el régimen del Decreto 455/007 mucho más ventajoso en términos de beneficios fiscales reales.

Por lo tanto, seguimos recomendando fuertemente y sin dudarlo, en los casos en que las características de la inversión y la empresa lo permiten, acogerse a los beneficios del régimen de promoción de inversiones de este Decreto. Esto supone asumir mayores costos administrativos para la presentación del proyecto y de la información de seguimiento, así como asumir mayores riesgos de incumplimiento, porque el compromiso de cumplimiento de objetivos es de más largo plazo (5 años en general).

Pero es bueno tener presente que el viejo régimen de exoneración por reinversiones sigue vigente, ampliado y mejorado a partir de la reforma tributaria, siendo una opción simple para obtener beneficios en aquellos casos en que las características de la inversión o la empresa no permiten hacerlo por el otro régimen.

Ley de Sociedades Anónimas

JULIO PREVE FOLLE

Puede llamar la atención que justo en el momento en el que el gobierno quiere limitar cada vez más la propiedad de la tierra, yo plantee rever la ley 18.092 que algunos legisladores oficialistas al contrario proponen endurecer. Pero creo que si se abordara el tema sin apriorismos ideológicos, mirando algunas cifras recientes, tal vez podría discutirse la derogación aunque sea parcial de esta ley, la que como otras da la impresión que constituyeron un pago al pasado, una necesidad de satisfacer algunas causas llenas de polvo pero históricas. Así parece estar ocurriendo también con la ley de educación, horroroso engendro corporativista que caerá en algún momento, o la ley de suelos, o la ley de medio ambiente, o la ley del FONASA: con más o menos estrépito, total o parcialmente, a la corta o a la larga, todas van a caer.

CIFRAS RECIENTES. En el último anuario de OPYPA se presenta información sobre la evolución del número de sociedades anónimas en el campo entre los años 2000 y 2009. Aún con la hostilidad hacia esta forma jurídica a partir del año 2005, las sociedades anónimas en el campo se duplicaron, llegando a 2.442 si se incluyen unas 250 empresas de contratistas. La sola evolución de este número debería llamar a la reflexión. En efecto, implica que un importante número de uruguayos y extranjeros encuentra confortable esta forma jurídica para desarrollar una nueva explotación, o para atraer capital a una ya existente. Es imposible saber cuántos ciudadanos componen estas dos mil quinientas sociedades anónimas, ya que las mismas incluyen miles de ahorristas de fondos de inversión, o miles de aportantes de fondos de pensión. No obstante, se trata con seguridad del interés directo de varias decenas de miles de personas. Esto no puede tirarse por la ventana, ya que es obvio que se trata de una modalidad exitosa, que estoy convencido que podría serlo mucho más. En efecto, el extraordinario incremento en el precio de la tierra, producto de las expectativas del negocio y de la seguridad que genera atesorar en tierra, demanda enormes dotaciones de capital. La única forma de mantener un bien muy caro en el activo, como la tierra, es hacerlo producir al menos de forma de igualar el costo de oportunidad que supone venderlo. Esto quiere decir que con estos valores, o se hace producir el campo intensamente en cualquiera de sus rubros, o se lo vende a otro ciudadano que lo haga. Estoy persuadido que este proceso de intensificación, con sólo algunas excepciones raras, se da en casi todos los rubros y sus combinaciones. Por ponerlo más en blanco y negro: con la hectárea a 4 mil dólares, aun con tasas de interés muy bajas, hay alternativas productivas que generan entre 200 y 400 dólares por hectárea. De esta forma, o el dueño del campo lo hace, o lo arrienda, o lo vende, pero alguien desarrollará este tipo de producción intensiva en capital, y por tanto altamente dependiente de la tecnología.

PARA MUCHOS. Para que esto sea posible y no quede reservado sólo a unas pocas empresas, es imprescindible en bien del país tener abiertas lo más posible todas las inimaginables combinaciones jurídicas de recursos, de empresarios, que la mente pueda crear: arrendamientos, aparcerías, fondos de inversión, fideicomisos, las mil combinaciones dentro de cada una de esta figuras y, por qué no, las sociedades anónimas. Yo veo todas estas combinaciones como el producto del ejercicio imposible de prever, de la libertad humana; tantos arreglos como se pueda. Pero en todo caso propongo ver a las sociedades anónimas desde un abordaje más pedestre, como lo que ya demuestran ser: una forma de captar ahorro para el desarrollo. Imagino además que ya no se sostendrá que por allí entran la droga o no sé qué otros males, ya que si esto fuera así este país se habría convertido en diez años en un antro que no es.

Pero además hay que solucionar dos problemas serios que tiene la legislación actual. Como se sabe, la ley debía exceptuar a las papeleras cuyos dueños no son ni Tito Botnia ni Cacho Ence. Por el contrario, son miles de accionistas que además transan su propiedad cada vez que se les ocurre. La ley por tanto exceptuó a las empresas que cotizan en bolsa. En definitiva y en la práctica las sociedades anónimas extranjeras están exceptuadas, como lo están también otras modalidades de gran dimensión económica como fideicomisos, fondos de pensión, en definitiva y caricaturizando un poco, las empresas extranjeras y grandes pueden ser sociedades anónimas, las nacionales pequeñas o medianas no. Todo es un absurdo derivado del tironeo entre la ideología empolvada y la realidad fáctica.

DISCRECIONALIDAD. Pero queda un segundo disparate que me molesta más. La ley exceptúa de la prohibición a las que cotizan en bolsa o aquellas que "la índole de la empresa impida que el capital accionario estuviera representado por acciones nominativas pertenecientes a personas físicas". Se pueden imaginar muchas cosas para algo tan genérico como "la índole" de la empresa. Pero el decreto reglamentario 225/007 establece que para ellas tiene que mediar un proyecto productivo aceptable en razón del agregado de valor, de la descentralización, de la incorporación de tecnología, la generación de empleo etc., todas categorías absolutamente genéricas, sin referencia cuantitativa alguna, completamente discrecionales y no mencionadas en la ley. Este es el disparate: que sin que la ley lo mencione haya que desarrollar un proyecto que el MGAP no se sabe en base a qué, aprobará o no. Esa es su interpretación sobre "la índole" de la empresa.

Siempre he sido enemigo de las acciones caso a caso, de la discrecionalidad de la administración frente al administrado. Me molesta pedir permiso para plantar, para tener una sociedad anónima o para construir. Lo verdaderamente democrático es la existencia de una norma general a cumplir, y la administración actuando sólo cuando aquel principio se viola. Pero el permiso previo de cualquier cosa, salvo excepciones, deberíamos descartarlo por poco democrático, a la vez que fuente de una corrupción que por ahora no tenemos.

En definitiva, insisto en rever la legislación sobre sociedades anónimas, dado el estado actual de desarrollo productivo y de las necesidades de capital, dejando de lado para otro momento quizás las discusiones más de fondo sobre la tierra, hoy bizantinas, dado el inmenso desarrollo hace un tiempo inimaginable de las múltiples formas de propiedad y tenencia de la misma, que han acercado a tanta gente en el mundo entero al campo desde la ciudad.

jueves, 24 de febrero de 2011

Uruguay no logrará zafar de lista gris de OCDE en su próxima reunión

Uruguay no llegará a la próxima reunión de evaluación de la OCDE -a mediados de año- con los 12 acuerdos firmados que contemplan intercambio de información tributaria y así seguirá en la lista gris, admitieron fuentes del gobierno a El País.

Para la reunión de evaluación del Foro Global en Transparencia e Intercambio de Información por motivos impositivos -que se llevará a cabo en Bermuda entre el 31 de mayo y el 1° de junio- Uruguay no tendrá firmados los 12 acuerdos en la materia que exige la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) para salir de la "lista gris" a la que ingresó hace casi dos años.

"No vamos a llegar a los 12 acuerdos firmados a esa reunión", admitieron fuentes del Ministerio de Economía a El País. Las fuentes señalaron que "en principio no" debería traer problemas el hecho de no llegar a esa "evaluación" que hace la OCDE con los 12 acuerdos rubricados.

De todas maneras, dijeron que "dependerá de los evaluadores" aunque la flexibilización al régimen de secreto bancario que rige en Uruguay desde el 1° de enero "ayuda".

Los expertos en fiscalidad internacional consultados por El País tampoco creen que se generen problemas por ello o por el régimen de acciones al portador (ver aparte).

La condición para salir de la "lista gris" -de países que se comprometieron a adoptar el estándar internacional de intercambio de información tributaria pero no lo implementaron sustancialmente- es tener 12 acuerdos para evitar la doble tributación con el estándar de intercambio de información.

Uruguay tiene siete de esos acuerdos firmados actualmente (México, Francia -que es solo de intercambio de información pero cuenta a estos efectos-, Alemania, Portugal, España, Suiza y Liechtenstein). El vicepresidente de la República, Danilo Astori firmará esta semana el octavo con India.

Además tiene ya negociados otros cuatro (Finlandia, Corea, Malta y Bélgica) y en proceso de negociación están Malasia, Luxemburgo y Chile.

Si Uruguay pudiera firmar los cuatro que ya tiene negociados, lograría los 12, pero en el caso de Bélgica está el inconveniente de la crisis institucional que lo ha hecho batir el récord mundial de días sin gobierno (255 hasta ayer) que tenía Irak.

"Hay situaciones que no controlamos. Falta la firma del Poder Ejecutivo (belga) pero no hay quien pueda hacerlo", resumió una fuente. Por disposición del rey Alberto II, el mediador de la crisis, el liberal francófono Didier Reynders le queda hasta la próxima semana para solucionar el problema generado con la caída del gobierno belga en abril de 2010.

TRIBUTARISTAS. Para la directora del Área de Tributación Internacional de la consultora PwC, Eliana Sartori, "si en estos dos años (que Uruguay cumple en la "lista gris" en abril) no se hubiese hecho nada, sería malo" no llegar a la evaluación con los 12 acuerdos firmados.

"Pero en estos dos años el país ha hecho mucho, ha mostrado su intención de adaptarse al estándar (de la OCDE)", dijo.

"No avizoro un problema grave o de consideración por estar en la lista", agregó.

Según el economista fiscal principal en el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) a cargo de asesoramiento en reforma fiscal en América Latina y el Caribe, Alberto Barreix "no pasa nada" por llegar a la evaluación del Foro Global sin los 12 acuerdos firmados.

Remarcó que "los tratados" que ya firmó Uruguay "han sido con buenos socios" y que tampoco "pasa nada" por seguir en la "lista gris" de la OCDE.

"No creo que tenga consecuencia alguna (no llegar con los 12 acuerdos) dado que uruguay ya está en el proceso, además lo que cuenta es que adhirió a los famosos estándares" de la OCDE, dijo el profesor de Fiscalidad Internacional del Posgrado de Tributación de la Facultad de Ciencias Empresariales de la Universidad Católica -y socio del estudio Brum-Costa-, Leonardo Costa.

Expertos: No prevén que haya problemas por no contar con los acuerdos firmados.

El secreto bancario y las acciones al portador
Desde el 1° de enero rige la ley por la que se flexibilizó el secreto bancario -la Dirección General Impositiva puede pedir el levantamiento ante la Justicia Civil en casos fundados donde se presuma evasión- y extendió la territorialidad para gravar las rentas por depósitos, acciones o bonos en el exterior.

A juicio del economista fiscal principal del BID, Alberto Barreix, con esta ley "estamos muy bien", frente a los estándares de la OCDE. Barreix fue uno de los impulsores de la extensión de la territorialidad del IRPF a las rentas del capital junto al futuro subdirector de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto, Jerónimo Roca.

Para el tributarista Leonardo Costa "sin duda" la flexibilización del secreto bancario que rige desde el 1° enero "lo ayuda al país" ante la OCDE.

En tanto, la tributarista Eliana Sartori opinó que "ayuda" pero que otros países se adhirieron al estándar de OCDE sin cambiar el régimen de secreto bancario como el caso de Suiza.

Los evaluadores de la OCDE harán un "análisis de todo el país en intercambio de información", dijeron las fuentes de Economía.

En ese sentido, el diario El Observador había publicado en base a fuentes de Economía que el esquema de acciones al portador es un "riesgo" en esa evaluación. Hubo un informe sobre Panamá de la OCDE donde se marcó la inconsistencia con la transparencia de ese régimen.

Sartori afirmó que en el caso uruguayo estas acciones "no implican anonimato total" por lo que no lo ve como un problema. Para Barreix, el país debe analizarlo "con mucha calma" y ver "varias soluciones muy flexibles para resolver" el tema.

lunes, 21 de febrero de 2011

Este año debatiremos sobre la extranjerización de la tierra.

El senador oficialista Jorge Saravia entiende que hay que llegar a un acuerdo nacional de visión estratégica.

El senador del MPP, Jorge Saravia, dijo que este año será el del debate sobre la extranjerización de la tierra. El legislador integra una comisión dedicada a estudiar la extranjerización y concentración de la tierra, que este año entregará un documento al presidente José Mujica sobre el asunto.
“Se va a abrir un debate y se verá hasta dónde y por dónde se puede trabajar en el tema de concentración y extranjerización de la tierra. Es un debate central, Brasil ya lo realizó. Ahora en el Parlamento brasileño están fijando un tope a los extranjeros que compran tierras por municipio. Hay elementos para opinar sobre el futuro del Uruguay sin afectar la inversión”, dijo.
Agregó que si en este debate que se va a abrir “se llega a un gran acuerdo nacional de visión estratégica, donde se entienda que determinadas explotaciones gigantescas afectan el patrimonio nacional, puede ser que se tomen medidas”.
Asimismo, Saravia manifestó que el censo agropecuario que se realizará este año permitirá contar con datos objetivos sobre qué cantidad de tierras está en manos de extranjeros, dónde está la mayor concentración y extranjerización. “Con esos insumos vamos a debatir hacia donde va el país”, insistió.

martes, 15 de febrero de 2011

Los depósitos y créditos se estancaron en enero

Los depósitos del sector privado y los créditos a este en el sistema bancario aumentaron levemente en enero respecto a diciembre, aunque por efecto cambiario lo que estaría mostrando un estancamiento.

En efecto, el stock de depósitos del sector privado (familias y empresas) en el sistema bancario registró un aumentó US$ 433 millones en enero, respecto a diciembre y totalizaron US$ 18.761 millones, según los balances de las instituciones de intermediación financiera correspondientes al primer mes del año, publicados ayer por el Banco Central (BCU).

Si bien esto es un crecimiento de 2,4% respecto al mes previo, el aumento se debe principalmente a la caída del tipo de cambio, que pasó de $ 20,094 al cierre de diciembre a $ 19,669 al cierre de enero, lo cual constituye una apreciación de 2,1%.

Si se corrige ese efecto cambiario se aprecia un estancamiento de las colocaciones de las familias y empresas residentes y no residentes en el sistema bancario.

Las cifras correspondientes al Banco Hipotecario no fueron publicadas aún por el BCU, razón por la cual se lo excluye del análisis.

El aumento de los depósitos (tomando en cuenta el efecto cambiario) se ve reflejado principalmente en una suba de los ahorros de residentes, los cuales se incrementaron en US$ 388 millones (+2,5%), alcanzando los US$ 15.645 millones.

Por otro lado, los ahorros de los no residentes aumentaron US$ 44 millones, es decir 1,5% respecto a diciembre.

Desde el punto de vista de las instituciones en las que se encuentran colocados los depósitos, todos los bancos registraron un aumento en sus depósitos en enero respecto al mes anterior.

El mayor aumento se dio en el Banco Comercial, con un incremento de US$ 135 millones (+11, 75%), luego se ubicó el Citi con una suba de US$ 60 millones (+11,55%) y en tercer lugar el Santander con US$ 55 millones más en depósitos (+1,69%).

Luego se ubicaron el Itaú, el HSBC y el Banco República (BROU) con un incremento en sus depósitos de US$ 38 millones, US$ 36 millones y US$ 32 millones respectivamente.

Desde otro punto de vista, los depósitos a la vista totalizaban a enero el 84,6% de los depósitos del sector no financiero, continuando con la tendencia creciente que se evidenció el mes pasado.

A su vez, la dolarización de los depósitos del sector no financiero en el BROU paso de 67,41% en diciembre a 65,8% en enero, mientras que para los privados este ratio varió de 79,34% a 80,34% en ese lapso.

CRÉDITOS. En cuanto a los créditos otorgados, los mismos evidenciaron un incremento respecto al mes anterior que alcanzó los US$ 43 millones. Aunque la caída del tipo de cambio tuvo fuerte influencia en la variación de estas cifra, ya que si se consideran los créditos valuados en pesos uruguayos, no solo no aumentaron en el período sino que disminuyeron levemente.

Tomando en cuenta el efecto en cuenta, los créditos del sistema financiero -excluido el BHU- totalizaron US$ 7.445 millones a enero.

Cabe resaltar que el incremento estuvo explicado principalmente por un aumento de los créditos otorgados por el BROU (donde se incrementaron en US$ 64 millones, un 2,3% más), ya que en el conjunto de los bancos privados, los créditos disminuyeron en relación a diciembre.

La institución financiera privada que experimentó el mayor incremento en la cartera de créditos fue el HSBC, con unos US$ 12 millones (+3,2%) más de créditos otorgados en enero que en diciembre.

Bancos privados perdieron en el mes
El total del sistema bancario obtuvo resultados negativos en el primer mes del año. Concretamente, la totalidad de los bancos -excluido el BHU- registró pérdidas en enero por un total de US$ 1 millón. La institución que encabezó las pérdidas fue el Banco Comercial, con un resultado negativo de US$ 2,5 millones. En segundo lugar le siguió el Itaú, con un resultado negativo de US$ 2,2 millones y luego el Bandes, con US$ 1,4 millones de pérdidas en enero. En el otro extremo, el Banco República obtuvo ganancias por US$ 9,3 millones La caída del tipo de cambio registrada durante enero, puede haber influenciado los resultados obtenidos en el mes.

viernes, 11 de febrero de 2011

Inversiones inmobiliarias: hay US$ 400 millones paralizados en Carmelo

Mientras que el gobierno y el propio presidente José Mujica convoca a viva voz a los extranjeros a invertir y residir en Uruguay, el titular de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), Gabriel Conde, sostuvo a G&N que en el departamento de Colonia hay 6 o 7 proyectos de urbanización en predios rurales paralizados por los impedimentos jurídicos y los trámites administrativos que establece la nueva ley de ordenamiento territorial aprobada en 2008.

Para Conde, la nueva ley de ordenamiento territorial “es un palo en la rueda” para los inversores. Dijo también que es preciso estimular el turismo de residencia, ya que deja más divisas que la tradicional corriente turística. Tras rechazar de plano que exista una “burbuja inmobiliaria”, el presidente de la CIU sostuvo que el mercado inmobiliario está dolarizado. “Baja el dólar y suben las propiedades”, sintetizó Conde. A contínuación, la entrevista con el titular de la CIU.

El boom de la construcción sigue a paso firme. El sector inmobiliario todo cerró el 2010 con nuevo crecimiento. ¿Está conforme?
El balance es altamente satisfactorio en términos comerciales a lo largo y a lo ancho del Uruguay. Fue un buen año para las inversiones en varios sectores. Desde el 2003, el sector inmobiliario no ha dejado de crecer tanto en valores como el número de operaciones. No hay cifras detalladas por la reserva que manejan las empresas. Lo cierto es que el 2010 va a ser recordado como un buen año para todos, mejor que el 2009.

Este desarrollo también se percibe en una mayor red de sucursales, más personal y nuevas inmobiliarias.
Es así, hay un notorio crecimiento. En cuanto al personal, también recibe mayor capacitación, ya que hay una participación en mayor número a los distintos cursos de formación profesional que impulsa la CIU.



El turismo residencial genera más divisas que el turismo que es considerado a nivel oficial para elaborar las estadísticas.


El desafío es seguir creciendo. ¿Cómo se logra?

El desafío más grande que afronta el sector es lograr el reconocimiento de nuestra actividad por la sociedad en su conjunto. La actividad inmobiliaria es uno de los pilares fundamentales de la economía nacional, conjuntamente con el agro y el turismo. En Uruguay, la actividad inmobiliaria no se toma en cuenta para medir el Producto Interno Bruto (PIB), que daría un coeficiente muy alto. A modo de ejemplo, el Ministerio de Turismo hace algo más de un año ponderaba que el turismo significaba el 3% del PIB y hace un año evaluaron que reporta el 6% del PIB. Pero el Ministerio de Turismo no evalúa lo que nosotros llamamos el turismo residencial; es el caso, por ejemplo, del argentino que tiene la casa, el apartamento o la chacra de fin de semana que llega periódicamente a Uruguay. Esta persona invirtió, contrata personal y genera divisas mensuales y cada vez que visita Uruguay. Este es el turismo residencial y que genera más divisas que el turismo que es considerado a nivel oficial para elaborar las estadísticas.

¿Cuáles son las cifras estadísticas de la CIU?

Nosotros nos basamos en distintos estudios, inclusive el propio (asesor inmobiliario) Julio Villamide elaboró un informe que arrojó para la zona costera del departamento de Colonia la presencia de 2.000 familias argentinas entre las radicadas y las que van y vienen. Es un número importante y que tiene un fuerte impacto económico y social en la actividad de Colonia.

Baja el dólar y la propiedad sube porque el mercado inmobiliario está dolarizado y además incide en el costo de toda obra nueva.

¿Los precios llegaron a su máximo o van a continuar en su carrera al alza? ¿Cuál es la presión del valor actual del dólar?

La cotización del dólar incide directamente en el valor de las propiedades. Baja el dólar y la propiedad sube porque el mercado inmobiliario está dolarizado y además incide en el costo de toda obra nueva. Si aumenta el valor del metro cuadrado de la propiedad nueva, también sube el valor del inmueble, en menor escala quizá, pero también aumenta.

¿No hay una burbuja inmobiliaria?

No. Y me explico: desde el 2003, el valor de la propiedad no paró de subir. El último año creció en promedio más de un 20% de acuerdo con índices oficiales. En lo personal, estimo que los precios crecieron más de un 30%. Pero esta suba, es consolidada. No es una burbuja, porque los precios suben y se sigue vendiendo. A diferencia de Estados Unidos, que sufrió la crisis hipotecaria, en Uruguay el 90% de las operaciones se realizan con plata genuina o financiación propia. En Uruguay, es bajo el volumen de operaciones realizadas con crédito hipotecario del circuito bancario.

Un palo en la rueda para los inversores
¿La nueva ley de ordenamiento territorial es un palo en la rueda para las inversores inmobiliarias?

Sí, pero vamos a ser más concretos. En la zona rural de Colonia, específicamente en Carmelo, hay 6 o 7 proyectos de urbanización de predios rurales con distintas propuestas de residencias y chacras con puerto o campos de golf que, con la nueva ley de ordenamiento territorial aprobada en 2008, limita este tipo de urbanizaciones en predios rurales bajo un plan director. La Intendencia de Colonia en coordinación con la Dirección Nacional de Medio Ambiente está trabajando bien pero es todo muy lento… Mientras tanto, hay entre 300 y 400 millones de dólares de inversión parados en el departamento de Colonia. En algunos casos, se inició las obras porque se estimaba que la autorización iba a ser un trámite ágil y ahora está todo trancado, hay dificultades…

El emprendimiento del complejo Four Season está en esta situación.

El hotel se vendió y se procedió al loteo del predio con la cancha de golf. La primera etapa se comercializó toda, ya que se pudo realizar antes de la aprobación de la nueva ley de ordenamiento territorial. Ahora faltan otras etapas, que son casi tres veces la extensión de la etapa inicial, que siguen a la espera.

Decreto del MEF impulsa inversiones en cond-hoteles

Pequeños y medianos capitalistas financian la construcción a cambio de la renta futura

Ya son al menos seis los emprendimientos de tipo hotel condominio en Uruguay y un decreto del Poder Ejecutivo de diciembre pasado impulsa el negocio ofreciendo múltiples beneficios tributarios para las inversiones de este tipo.

En tal sentido, el director de Corporate Finance and Real State de PricewaterhouseCoopers (PWC), Daniel Porcaro, explicó a El Empresario que se trata de "una manera moderna y eficaz de organizar capitales privados" y de "atraer inversores" para desarrollar emprendimientos "inmobiliarios y turísticos a la vez". Es que el negocio tiene dos patas: el perfil inmobiliario consiste en la construcción del edificio y la venta de sus habitaciones, en tanto el turístico consiste en brindar los servicios de hospedaje que gestionará un explotador con experiencia en el rubro.

Así, los inversores compran habitaciones del futuro hotel -donde terceros se hospedarán- y por las que recibirá n una renta anual que surgirá del fondo generado por la facturación de los servicios hoteleros ofrecidos. Esta modalidad permite un fondeo rápido para la construcción del edificio, en momentos en que es difícil acceder a créditos bancarios o a inversores que decidan depositar la suma total requerida para erigir un emprendimiento hotelero, opinó el director de la cadena internacional Fën Hoteles, Patricio Fuks. Porcaro coincidió al respecto y puntualizó el interés de uno de sus clientes por apostar a esta figura, ya que "veía que la explotación de hoteles con inversores especializados estaba agotándose".

El directivo de PWC, firma que busca facilitar negocios entre emprendedores y potenciales inversores, acotó que la estructura de negocios ha tenido éxito en Estados Unidos y países de la región por cuanto permite que inversores de mediano porte accedan a negocios inmobiliarios que ofrecen rentabilidad.

Al respecto, Betina Kronenberg, desarrollista del Hotel Condominio 2122 en Punta del Este, dijo que el perfil del inversor varía: hay muchos brasileños y argentinos que colocan dinero en estos proyectos para diversificar su cartera de inversiones adquiriendo desde tres habitaciones, así como los que compran de a unidad con el objetivo de ahorrar la renta para complementar su futura jubilación.

Hoy adquirir una habitación de 55 metros cuadrados en 2122 cuesta US$ 150.000, financiados en 20 cuotas mensuales. La renta mínima anual es de 7% y el propietario puede utilizar la habitación 16 días al año en baja temporada.

En el caso de PWC, su cliente proyecta una inversión de US$ 50 millones en Punta del Este para un edificio de 200 habitaciones, donde el precio de venta, grosso modo, oscilará entre los US$ 2.500 y US$ 3.000 el metro cuadrado.

Por su parte, Fën Hoteles trabaja en dos proyectos de cond-hotel en Montevideo. La firma argentina, que tiene siete emprendimientos en la región, ronda una rentabilidad promedio de 30% al año.

¿Hotel o condominio?
No se trata de un tiempo compartido ni de un apart hotel, tampoco de una propiedad donde residir. Los "accionistas" de un cond-hotel son los propietarios de las habitaciones, quienes perciben una renta anual que dependerá de cada proyecto. El fondo se consolidará con la venta del servicio hotelero, a un precio promedio de US$150 la noche.

Llueven críticas al FA por planes para tierra

Tierras e impuestos. El presidente José Mujica analiza una propuesta del senador comunista Eduardo Lorier | Gremiales del agro y la oposición dicen que los cambios afectan a la inversión

El Frente Amplio avanza en la preparación de medidas para atacar la concentración de la tierra y enfrenta duras críticas por parte de la oposición y de las gremiales rurales que advierten un "cambio a las reglas de juego".

La inquietud por introducir modificaciones al tema abarca tanto a varios sectores como al propio presidente José Mujica. El viernes pasado, el secretario general del Partido Comunista (PCU), Eduardo Lorier, planteó el tema en un encuentro con el presidente y el ministro de Economía, Fernando Lorenzo. "Hablamos de ver cómo establecemos límites a la tenencia de tierra en manos de extranjeros", dijo Lorier a El País.

Pero al mismo tiempo, los posibles cambios a la tenencia de tierra y su alcance es objeto de análisis por estos días entre otros sectores y legisladores de la izquierda. El senador Jorge Saravia (Espacio 609), uno de los integrantes de la comisión creada por Mujica a fines del año pasado para proponer una solución legislativa sobre el tema, estudió las medidas que han tomado otros países y las expondrá en el grupo de trabajo para ser discutidas. Entre otras cosas, cree que es aplicable a Uruguay un modelo como el de México que permite la expropiación de tierras ante casos de mal uso del recurso (ver entrevista en página A/9).

Estas ideas se suman a las que analiza el Partido Socialista (PS). Un grupo de ese sector especializado en agro analiza herramientas como poner límites a la posesión de tierras o incluso limitar la compra de terrenos a los ciudadanos legales o afincados en el país.

Los planes del oficialismo generaron una inmediata reacción tanto de la oposición co-mo de las gremiales rurales.

"Vengan a invertir a Uruguay, vengan a vivir a Uruguay", publicó en su cuenta Twitter el secretario general del Partido Colorado, Pedro Bordaberry, en referencia al discurso que el presidente Mujica realizó ante 1.500 inversores en el Hotel Conrad en febrero de 2010.

Bordaberry dijo a El País que el Frente Amplio "tendría que recordar las palabras del presidente" ya que "en menos de un año proponen exactamente lo contrario" y generan "mucho daño al país".

"Supongo que habrá muchos extranjeros diciendo hoy `vámonos de Uruguay`", acotó.

Por su parte, el senador colorado José Amorín se sumó a las voces críticas sobre los planes de la izquierda y afirmó a El País Digital que a los mismos que Mujica llamó a invertir "les está diciendo que va a cambiar todo".

"Cambios drásticos y radicales en las reglas de juego son siempre malos", agregó en línea con la reacción que tuvieron los representantes de las gremiales agropecuarias (ver página A9).

Desde filas nacionalistas, el senador Eber Da Rosa (Alianza Nacional) sostuvo que medidas como las que analiza el FA "pueden significar restricciones" a la llegada de capitales extranjeros "en un momento en que el país está captando inversiones muy importantes para su economía".

Además de sumar propuestas por realizar cambios a la regulación actual de tenencia de tierras, en el FA crece la presión por quitar beneficios tributarios que hoy se dan a la llegada de inversión en ese rubro.

Esa postura la defienden, por ejemplo, los socialistas y los comunistas para el agro, pero implica a otros sectores.

El senador comunista Lorier dijo a El País que la gran mayoría de los proyectos que recibieron beneficios fiscales se hubieran instalado igual sin ellos y para justificarlo recurrió a los datos expuestos en una columna que el economista de filiación blanca Javier de Haedo escribió en el suplemento Economía y Mercado de El País.

Allí, De Haedo decía que entre enero de 2008 y julio de 2010, los beneficios del régimen de promoción de inversiones sólo fueron determinantes para el 28% de los proyectos y que el 72% restante se hubieran llevado a cabo de todos modos. Lorier agregó que "el subsidio implicó unos US$ 1.330 millones de pérdida de recaudación".

En la misma línea, el senador Saravia propuso "recortar la renuncia fiscal a las grandes empresas y darle esos beneficios fiscales a las pequeñas empresas", con el argumento que son las que generan más puestos de trabajo.

Al mismo tiempo, dijo que se debería "elevar el IRAE (Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas) a las empresas grandes y que las chicas paguen menos".

"Hay grandes empresas que están instaladas en el país que no tienen por qué tener beneficios fiscales porque son enormes empresas de envergaduras espectaculares", opinó.

Saravia: "Hay grandes empresas que no tienen por qué tener beneficios fiscales".

Divisiones sobre una franja fronteriza
Las medidas a tomar para atacar el tema de la tenencia de tierra e implementar límites para los extranjeros también generan divisiones dentro del Frente Amplio (FA).

El senador Jorge Saravia (Espacio 609) adelantó a El País que una vez que la comisión se reúna a la vuelta del receso parlamentario propondrá realizar una reunión con el ministro Tabaré Aguerre, dado que sabe que hay posiciones encontradas con algunas de las ideas planteadas.

Uno de los temas en discordia es la propuesta de realizar una franja en la frontera y no permitir que extranjeros compren tierra dentro de la misma.

"Ese proyecto no caminó y no hay acuerdo en el Frente y no creo que vaya a caminar. El ministro de Ganadería con ese proyecto no está de acuerdo", dijo Saravia.

Ese proyecto es defendido por el senador del Movimiento de Participación Popular (MPP), Ernesto Agazzi, quien también integrará la comisión creada por Mujica que la completa Enrique Rubio de la Vertiente Artiguista.

jueves, 10 de febrero de 2011

El Frente Amplio apronta cambios a tenencia de tierra

Medidas. PS propone eliminar exoneraciones tributarias

La "alta concentración" de tierras en pocas manos en los últimos diez años preocupa al FA y este 2011 introducirán cambios legales al respecto. Surgen propuestas de limitar la compra a uruguayos y dejar de lado exoneraciones tributarias.

Los capitales extranjeros están dejando "marginados" a los pequeños productores rurales uruguayos, de acuerdo al diagnóstico que se realiza desde la coalición de izquierda. Por esa razón, actualmente varios legisladores tienen el tema entre las prioridades de sus agendas para este año.

Por un lado, la semana que viene retomará sus trabajos la comisión conformada por los senadores Enrique Rubio, Jorge Saravia y Ernesto Agazzi. A fines del año pasado, el presidente José Mujica se reunió con estos tres legisladores frenteamplistas y les encomendó la elaboración de un proyecto de ley para frenar la extranjerización de la tierra en todo el país.

Al mismo tiempo, el Partido Socialista (PS) conformó un grupo de trabajos con legisladores y técnicos especialistas en agro y ya tiene propuestas al respecto. Ayer se reunieron en la sede del sector y analizaron varios datos "con preocupación": en los últimos diez años se realizaron operaciones que involucran a unos 5,5 millones de hectáreas, un 25% de las tierras productivas de Uruguay, según cifras de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del MGAP aportadas por el diputado Yerú Pardiñas.

El legislador apuntó que en ese fenómeno "hubo una alta concentración" de las tierras ya que "el grueso" de los negocios involucró a sociedades anónimas a través de grupos empresariales.

"A raíz de estos datos es que nosotros estamos preocupados y queremos encontrar medidas legislativas o políticas del Ejecutivo para encontrar alternativas para el pequeño productor que sigue marginado", dijo Pardiñas a El País.

Los socialistas piensan en dos herramientas para atacar el tema: "o poner límite para la posesión de tierra que no existen o condicionar que aquellos que compren tengan que ser ciudadanos legales o naturales o afincados en el país", informó el legislador.

Pero, además, el PS aspira a que se realicen otros cambios y se dejen de lado exoneraciones tributarias a proyectos de inversión en el agro por la vía de la ley de inversiones.

"Hay que ver la pertinencia de que puedan ser beneficiarias de exoneraciones, ya que hoy existe una relación de precio muy favorable para los productos", aseguró Pardiñas. Además de buenos precios internacionales que permanecerán al menos algún tiempo más de acuerdo a las proyecciones de los analistas, Uruguay ofrece a los inversores "amplios mercados" y por esa razón consideran que los atractivos "ya están dados" y hay que "minimizar" los fiscales.

Los socialistas también analizaron ayer los aportes tributarios que realiza el sector agropecuario. Desde esas mismas filas se reclama en medio del debate por redistribución de la riqueza un mayor aporte fiscal a los sectores que se llevaron "la mayor tajada" del crecimiento económico con la mira puesta en el agro.

En ese sentido, el diputado Pardiñas dijo que se trata de un sector que aporta "poco" e informó que de todo lo recaudado por la Dirección General Impositiva (DGI) en 2009, "sólo el 1,05% corresponde a tributos del agro".

Comisión. "El Poder Ejecutivo le vino a encargar a los senadores de su bancada que hagan lo que puedan sobre el tema (de la extranjerización de la tierra). No me preocupa tanto lo que ocurre ahora. Me preocupa lo que puede venir", dijo Mujica el año pasado tras encargar a tres figuras del oficialismo iniciativas para regular el tema.

En diálogo con El País, el senador Rubio, uno de los integrantes de la comisión, dijo que en los últimos años "se ha dado un proceso de altísima concentración" y apuntó que "hay preocupación" al respecto.

Lo que inquieta a la coalición de izquierda es "cómo retener" a los pequeños productores que enfrentan a grupos económicos internacionales que han ingresado con fuerza al negocio.

Uno de los temas que tendrá a consideración la comisión será el proyecto de instalar una "zona de seguridad fronteriza" más que nada por temas sanitarios. En 2009 se planteó en el gobierno de Tabaré Vázquez y ahora el tema lo retomarán los senadores oficialistas. Además, analizarán otros temas como la rotación de cultivos como herramienta para la preservación de la tierra.

Durante la campaña, Mujica pronunció su posición favorable a poner un límite a la tenencia de tierra. Incluso en sus discursos recordaba que esa posición era defendida por el líder nacionalista Wilson Ferreira Aldunate. De todos modos, el entonces candidato argumentaba que medidas de ese tipo requieren un "acuerdo nacional" y no tener "tres votos más".

Mujica: En la campaña electoral se pronunció a favor de poner límite a la tenencia de tierra.

Piden no postergar ley sobre las S.A.
Las sociedades anónimas al portador tienen plazo hasta junio próximo para pasar a ser nominativas luego de varias postergaciones a la ley vigente. El diputado socialista Yerú Pardiñas dijo a El País que ya no hay lugar para nuevos plazos y que es necesario "hacer un esfuerzo por que se solucionen" a mediados de este año.

"El anonimato en la propiedad de la tierra es uno de los temas que preocupa. Muestra una desigualdad que hay en el mercado de tierras y el poder de algunos grupos económicos que generan las condiciones de competencia que marginan al que no tiene posibilidades financieras de moverse en ese escenario", dijo el legislador. "Queremos que haya un fiel cumplimiento de la normativa. Hoy hay algunas que no han pasado por ese proceso", agregó. De todos modos, para aquellos proyectos de empresas que coticen en bolsa habrá excepciones aunque bajo la aprobación específica del Poder Ejecutivo. Ante esto, los socialistas que trabajan en temas de agro en una comisión especial piden que haya controles específicos. "Si se analizan los datos de Dirección de Estadísticas Agropecuarias, quiénes son los que han comprado, el grueso (de las operaciones) las han realizado sociedades, no personas físicas", sostuvo el diputado Pardiñas.

lunes, 7 de febrero de 2011

El metro cuadrado llega a U$S 9.000 en Punta del Este.

Los precios de Punta del Este están “expulsando” a los tradicionales inversiones de un balneario que ahora apunta a los europeos. En algunas zonas de la península el metro cuadrado inmobiliario llega a los U$S 9.000. Operadores y analistas tienen visiones diferentes sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en Uruguay.

Punta del este. El metro cuadrado inmobiliario llega en algunos casos a los 9.000 dólares..

Los precios del metro cuadrado inmobiliario en Punta del Este varían. Si el año pasado la noticia fue que en la segunda mitad de 2010 el precio promedio del metro cuadrado del inmobiliario nuevo en la península había llegado a los U$S 3.500, con la existencia de algunos proyectos puntuales que prometían valer hasta U$S 4.000, en 2011 los valores perdieron toda referencia.

“Hoy el precio promedio del metro cuadrado en la costa de Punta del Este es de U$S 4.000, pero hay inmuebles ubicados sobre la misma península, frente al puertito por ejemplo, donde el metro cuadrado cuesta hasta U$S 9.000”, señaló.

Por eso, se observa la presencia de un cierto “look” puntaesteño estilo década de 1980 en balnearios cercanos a la península, como Piriápolis, hace pensar que el tradicional consumidor turístico de Punta del Este comenzó a migrar hacia otros destinos, imposibilitados de atender los costos de una temporada con precios europeos.

Hasta ahora, no era frecuente ver en Piriápolis automóviles de alta gama pasear por la Rambla de los Argentinos, con un trailler con la moto de agua a la vista a las 10 de la noche, tener hotelería apenas muy poco más barata que la de Punta del Este, precios en los principales supermercados del balneario casi un 40% por encima de los valores de Montevideo, o infinidad de autos con chapas de Capital Federal, cuando los visitantes tradicionales del balneario provenían de las provincias del norte y noroeste argentino.

“Es posible que los precios de Punta del Este ahora estén expulsando a sus tradicionales visitantes de clase media argentina, que ahora ya no les alcanza para veranear con lo que antes pasaban un mes en la península, y terminan en balnearios vecinos como Piriápolis”, reflexionó el asesor inmobiliario Julio Villamide a Ultimas Noticias.

Para traducirlo en términos de costos operativos, el consultor puso un ejemplo gráfico. “En un restaurante de calidad de Punta del Este, un menú medio hoy se paga lo mismo que en el mejor restaurante de Barcelona”, aseguró Villamide.

“Le diría que Punta del Este está caro, y que está caro para los europeos”, agregó.

Pero la mención no apuntó a reflexionar sobre los costos gastronómicos de veranear en la península, sino a comentar la evolución operada por los valores inmobiliarios de un balneario que ha pasado de ser VIP a convertirse en premiun.

Villamide insistió en que la naturaleza del inversor inmobiliario está cambiando a pasos acelerados, y eso explica la rápida evolución de los precios.

“Hoy los proyectos se compran ‘en el pozo’ (sin construir aún) y un cuarto de los inversores son argentinos, otro cuarto brasileños y la mitad restante, europeos”, acotó.

¿Burbuja?.

Villamide fue cauto al momento de definir la existencia de una “burbuja inmobiliaria” en el balneario esteño. “Creo que hay ‘burbuja’ cuando esta se basa en préstamos que no se pueden pagar, y ahora en Punta del Este se compra al contado”, sostuvo.

Sin embargo, admitió que si por ‘burbuja inmobiliaria’ se hacía referencia a precios que crecían más que los valores reales del mercado, el fenómeno sin duda estaba presente en Punta del Este.

“Vea usted que la brecha entre el inmobiliario nuevo y el usado es cada vez más amplia, y si esa es la perspectiva, estamos frente a una burbuja”, agregó.

“De todos modos, en algún punto ambos fenómenos se interrelacionan: o deteniendo la suba del inmobiliario nuevo o encareciendo al usado”, señaló.

Para el consultor, eso explica la migración de muchos inversores hacia sitios como Montevideo, donde los valores del metro cuadrado no se dispararon tanto de la depreciación del dólar.

Contribuyó al debate sobre la eventual formación de una burbuja inmobiliaria en Uruguay la información publicada a fines de diciembre por el periodista Zelmar Lissardy en su blog sobre economía (http://eloficiodelaverdad.blogspot.com).

“El sitio Global Property Guide (Guía Global de la Propiedad), realiza el seguimiento de las variables vinculadas a las viviendas en todo el globo. Una herramienta que este sitio tiene para comparar la evolución de los precios de las propiedades, es la tasa precio-alquiler. Simplemente se mide la cantidad de años de cobro de alquiler que se necesita para recuperar el valor total de la vivienda. Cuanto más alto es el valor de la vivienda, más años se demorará en recuperar esa inversión. En Uruguay, donde se cuestiona el alto costo de los arrendamientos de viviendas y locales, se necesitan 16 años de alquileres para reunir el valor de la propiedad. Es la relación alquiler-precio de la propiedad más elevada de América Latina”, indicó el blogger.

“Otra herramienta utilizada por Global Property Guide es la variación del valor del metro cuadrado de construcción. Uruguay tiene el costo promedio más elevado del metro cuadrado de construcción: 2.191 dólares, sólo superado en América Latina por Brasil, donde está a 2.227 dólares”, agregó.

“La comparación internacional permite percibir que los precios en el mercado inmobiliario uruguayo vuelan. Hay que ver si ese crecimiento exponencial de los precios es sustentado en aumentos similares, aunque no sean iguales, en otros sectores de la economía nacional. Entre 2005 y 2010 salario real (descontada la inflación) aumentó 7,53%; la unidad indexada, moneda financiera que expresa la evolución de los precios de bienes y servicios, aumentó 42,2%; el producto interno bruto (todo lo que produce el país en bienes y servicios en un año) se incrementó 111,76%; y el precio del metro cuadrado de la construcción aumentó 338,2%”, añadió, dejando abierta la pregunta de la existencia de esa burbuja.

Rafael Mantero, de la consultora Ferrere, explicó a Ultimas Noticias que el aumento de los precios de los inmuebles es acorde al crecimiento de la inflación medida en dólares, Explicó que el precio de cualquier actividad, como salir a comer, se duplicó si se lo mide en moneda extranjera. Florencia Carriquiry, de Deloitte, coincidió y agregó que incluso el salario real creció por encima del valor promedio de las transacciones de compraventa.

Sin embargo, señaló a Ultimas Noticias que en algunas zonas de Punta del Este y la costa hay un incremento del metro cuadrado que “puede ser excesivo”. El aumento “puede no ser acompañado por la demanda” y eso provocaría una baja en el precio de los inmuebles. No obstante, eso no llevaría a una situación de desbalance.

Otro factor que impide una situación de burbuja hipotecaria es la tasa de penetración del crédito que existe en Uruguay.

Mantero indicó que los créditos totales en Uruguay representan el 25% del PBI del país, mientras que en España solamente el crédito hipotecario estaba por encima del 100%. Por lo que el crecimiento que se observa es de niveles “saludables”. Carriquiry apuntó que en 2011 pueden seguir incrementándose los valores del sector inmueble. Esto es debido a la debilidad del dólar, un alza en los costos de construcción y la llegada de inversores, como Montes del Plata.

Tomando en cuenta dicho proyecto, Deloitte prevé un crecimiento de 7% en la construcción para 2011. En ese aspecto, el presidente de la Cámara de la Construcción, José Ignacio Otegui, manifestó a Ultimas Noticias que en noviembre de 2011 habrá 63.000 trabajadores en obra, un 10% más que en 2010, “La industria seguirá empujando”, expresó. Sostuvo que no se generará una situación de especulación ya que los distintos sectores de la economía son los que están impulsando a la construcción.

La crisis inmobiliaria en Estados Unidos en el año 2007.

Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como subprime, eran un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizada para la adquisición de vivienda y orientada a clientes con escasa solvencia y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de interés promocional) y las comisiones bancarias resultaban más gravosas. Los bancos norteamericanos tenían un límite a la concesión de este tipo de préstamos impuesto por la Reserva Federal.

Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. En algunos casos, la inversión se hacía mediante el llamado carry trade. El problema surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce el verdadero riesgo asumido. En una economía global, en la que los capitales financieros circulan a gran velocidad y cambian de manos con frecuencia y que ofrece productos financieros altamente sofisticados y automatizados, no todos los inversores conocen la naturaleza última de la operación contratada. La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos, hicieron aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que incorrectamente se conoce como embargo) y no sólo en las hipotecas de alto riesgo.

La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito (fenómeno conocido técnicamente como credit crunch) y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico inversionista y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo debido, especialmente, a la falta de liquidez.

El boom de precios en Japón en los ‘80.

Durante la década de los ‘80 Japón tuvo un elevado superávit comercial que fue empleado por los bancos para la adquisición de tierras y acciones. Los precios de tales activos comenzaron a crecer de manera espectacular.

El mercado inmobiliario hacía crecer el mercado de valores y éstos, a su vez, provocaban el crecimiento de los activos inmobiliarios. La mecánica del proceso consistía en revalorizar las acciones de una empresa determinada a partir de sus propiedades inmobiliarias y esa revalorización se empleaba para comprar más bienes inmuebles. Durante el período de euforia, la masa monetaria creció a un ritmo del 9% anual.

En el período 1955-1989 el valor de los bienes inmuebles japoneses se había multiplicado por 75 y suponían el 20% de la riqueza mundial, aproximadamente 20 billones de dólares, un valor equivalente a cinco veces el territorio completo de todo Estados Unidos, país que contaba con una extensión 25 veces mayor. Sólo el entorno metropolitano de Tokio tenía el mismo valor que todo Estados Unidos y un distrito de la capital (Chiyoda-ku) estaba valorado más que todo Canadá.

Si se hubiera vendido el Palacio Imperial de Tokio, se habría obtenido el equivalente al valor de todo el estado de California. Los 1.990 campos de golf de Japón doblaban el valor de la capitalización de la bolsa australiana.

viernes, 4 de febrero de 2011

Apuestan unos dólares a Miami

Para diversificar su cartera, inversores uruguayos compran inmuebles cuyos precios cayeron a la mitad; se prevé que en los próximos años recuperarán su valor.

-Me dijeron que tenías una propiedad en oferta, la quiero comprar.

-¡Pero si no la has visto!

-No importa. Conozco el edificio. La compro.

El uruguayo no andaba con vueltas y adquirió dos inmuebles de esa manera en Miami. Al otro lado del teléfono estaba su compatriota Mónica Ferrari, socia de la firma internacional ONE Sotheby`s International Realty en la más latina de las ciudades estadounidenses, que colocó allí al menos diez unidades en manos de uruguayos los últimos dos años.

Ferrari es sólo uno de los agentes inmobiliarios que ha recibido a inversionistas locales ávidos de colocar su capital en el epicentro del comercio internacional de las Américas. Se hacen de propiedades que, dependiendo de la zona, pueden descender hasta US$ 40.000, la mitad y hasta un tercio menos de lo que valían previo a la burbuja inmobiliaria que explotó en EE.UU. en 2008; estiman que esos precios en los próximos años treparán hasta el doble.

Las inmobiliarias domésticas también venden en ese mercado, aunque no es lo primero que ofrecen, a excepción de la empresaria Verónica Cánepa, que trabajará ese nicho en particular desde marzo. Tan atractivo está siendo ese negocio que en 2008 abrió en Argentina Miami Tango (www.bienesraicesmiami.com.ar), firma especializada en esa oferta, que también atiende a compradores de este lado del río. Éstos suelen tener varios inmuebles en Uruguay y no pretenden vivir de la renta del bien, sino deshacerse de él recibiendo bastante más de lo invertido.

Pese al auspicioso panorama, si está mirando con ganas hacia el norte, tenga a mano el teléfono de su abogado y contador y contacte a un agente inmobiliario confiable allí, ya que algunas propiedades no están en las mejores condiciones, tal vez en zonas no muy atractivas y pueden sorprenderlo varios tributos.

Se desplomaron los precios.

Desde 2000 a 2007 los precios de las propiedades estuvieron subiendo en EE.UU. fruto de la sobredemanda: los bancos prestaban casi sin requisitos, un 100% del valor e incluso más; muchas hipotecas se dejaron de pagar hasta que la burbuja explotó. Los precios se desplomaron sobre todo en La Florida, el estado que más se construyó y, por tanto, más prestó.

"La desfortuna de algunas personas a veces es la fortuna de otros", graficó el uruguayo Diego Sosa-Dias, broker inmobiliario en Miami desde hace 15 años. Es así que muchos latinos comenzaron a invertir en la ciudad que le debe su nombre a los indígenas mayaimi. Incluso uruguayos, conservadores y reticentes a comprar en el exterior, pero que ven varios atractivos en ese lugar al que muchos ya conocen y cuentan con vuelos directos, comentó Cánepa.

Es que los precios son inimaginados si se los compara con el Uruguay de los últimos años. En términos generales, el metro cuadrado de un edificio usado en Miami cuesta entre US$ 900 y US$ 1.200, mientras que algo similar en Pocitos va entre US$ 1.500 y US$2.000. Aunque esto varía mucho según la zona y el tipo de propiedad.

"Están saliendo de la zona turística para el oeste y al noroeste y compran en condominios", señaló Teófilo Banchero, director de la inmobiliaria uruguaya que lleva su apellido. "Ya no miran sólo la costa sino otras zonas donde vive gente todo el año", agregó. Allí se encuentran unidades entre US$ 50.000 y US$ 70.000. Sosa-Dias aseguró que lo que más se coloca son apartamentos porque "requieren menos trabajo de mantenimiento; generalmente de dos cuartos, dos baños y con todos los servicios incluidos: gimnasio, piscina y seguridad".

Ana Tajes, también uruguaya radicada en EE.UU. y directora Fortune International Realty (www.anatajes.com), se enfoca en otro segmento: la zona de Brickell Avenue y la franja costera, las playas de Miami Beach, Sunny Isles, Hallandale y Hollywood y coloca inmuebles entre US$ 300.000 y US$ 600.000.

Las chances de alquilar el bien son altas dado que mucha gente dejó de pagar la hipoteca y debe alquilar el lugar donde vivir, pero ésto dependerá de la zona, al igual que la propia renta. La oferta de Tajes deja una renta entre 1% y 5% anual; sus colegas coincidieron. Aunque Diego Fischman, gerente de Miami Tango, se atrevió a asegurar que inmuebles de más de US$ 150.000 pueden dejar rentas brutas de 10% o 12%.

Según Ferrari, una propiedad que cuesta más de US$ 100.000, se puede alquilar hasta a unos US$ 3.000, pero las más económicas se alquilan como mucho a US$ 1.000. De todos modos el precio del alquiler no es el factor que determina la compra, sino que el cliente inteligente piensa en no tener que ponerle dinero arriba, sino que ese inmueble se mantenga solo, continuó la especialista.

Según un documento que la inmobiliaria Ananikián entrega a los interesados en ese mercado, el comprador tiene gastos de cierre de un 1,5% del valor de la propiedad (puede llegar al 5% si es con crédito hipotecario). Luego, la administración cuesta entre 7% y 10% del valor de la renta. Además, entre otros egresos, en EE.UU. los gastos comunes los abona el propietario.

Wilder Ananikián señaló que tal vez un 5% de las ventas que realiza sean en esa zona de La Florida y las concreta con "gente que conoce Miami, siempre hace una escala allí y ya tiene inversiones en Uruguay". Ese perfil coincidió con el que describió Ferrari, que agregó: suelen ser "profesionales o dueños de comercios". Tajes añadió a esa lista a los industriales para los que "los negocios no significan algo nuevo" y "están informados y a su vez saben escuchar".

Claro que los uruguayos son mucho más timoratos que sus vecinos al invertir en el exterior. No como el argentino, que "es hombre de mundo, está más acostumbrado a llegar, sacar, pagar la seña e irse", graficó Banchero. Es así que los inversionistas locales están últimos en la lista de latinoamericanos que compran en Miami, integrada sobre todo por brasileños, venezolanos, mexicanos, argentinos y colombianos.

Cómo comprar.

Además del típico caso donde el que vende es el dueño, existen otras figuras para hacerse del bien. Las dos más extendidas son el foreclosure (cuando el deudor no paga la hipoteca y el banco remata el inmueble), o el short sale, que se da cuando el propietario no puede seguir pagando y vende la unidad, aunque a un monto menor del que lo había adquirido.

Unas 5.000 propiedades quedan cada mes en manos de los bancos por hipotecas impagas en Miami y sus alrededores y con las modalidades mencionadas se puede dar con precios bajísimos, pero esos procesos pueden durar seis meses y seguro que un inversor no quiera perderse otras oportunidades en ese tiempo. Además, usualmente a esos inmuebles "hay que hacerle bastantes arreglos", confió Fischman. "No es fácil esa compra para el extranjero", agregó.

En cualquier caso, para comprar en la Florida, la recomendación es acercarse a un agente inmobiliario (deben tener una licencia especial para vender en EE.UU.) que se vinculará con un similar en el otro país y contar asimismo con un abogado y un contador, que deberán entender las leyes americanas. Sí, es un país transparente, pero diferente. Por ejemplo, si el inmueble se compra a título personal el individuo queda sujeto al cobro del impuesto a la herencia; por esto algunos sugieren hacerlo en nombre de una corporación. El seguimiento futuro del inmueble, su arrendamiento y venta, son temas para los que también se necesitará asesoría.