Las condiciones de mercado indican que la actividad inmobiliaria se encuentra en un momento de transición. El segmento más alto del mercado, que fue el que impulsó la salida de la crisis de la construcción, se ve afectado por los controles de capitales en Argentina y la incertidumbre derivada de la crisis internacional.
Por otro lado hay una demanda insatisfecha de los estratos medios de la población, quienes en años anteriores vieron dificultado el acceso a la vivienda por falta de financiamiento pese al incremento que se registraba en sus ingresos. Sin embargo, en los dos últimos años aumentó considerablemente el financiamiento bancario, lo que motivó que hayan sido las construcciones dirigidas a este segmento las que lideraran la industria. El crecimiento económico y el bajo desempleo hacen que la confianza de los consumidores se encuentre en niveles elevados. Si sumamos a ello el hecho de que los bancos estén prestando dinero, permite pensar que la demanda por viviendas se mantendrá firme y, por lo tanto, el nivel de actividad del sector en este segmento.
El riesgo que se presenta es que la economía se frene más de lo esperado debido al agravamiento del contexto internacional, lo que podría llevar a un aumento del desempleo y dificultades en los pagos.
ACTIVIDAD. En el último año, la Intendencia Municipal de Montevideo otorgó permisos de construcción por 580 mil metros cuadrados, lo que marca un descenso del 10% respecto al año 2010. Antes de extraer conclusiones apresuradas a partir de esa caída, conviene analizar la evolución histórica y entenderla a la luz de los factores que explican la evolución del sector.
En el Gráfico N° 1 se muestra la evolución de los permisos de construcción desde el año 1971. Se destacan nítidamente tres momentos del tiempo en que se alcanzan valores elevados. El primero, a fines de los años setenta marca los máximos de la serie. En los cinco años que van desde 1977 a 1982 (crisis de la tablita) se otorgaron permisos por casi 5 millones de metros cuadrados (un millón por año). En los años noventa y en los últimos cuatro años, luego de las crisis, aumentan nuevamente, situándose en promedio en los 560 mil metros cuadrados por año.
Los tres períodos en que aumentan los permisos presentan una serie de características en común, y en el caso particular de los años setenta, hay un cambio institucional que ayuda a explicar el fuerte incremento.
Los aspectos comunes son un contexto internacional favorable al país, con bajas tasas de interés, ingreso de capitales a la economía, incremento en el ingreso de los hogares y fácil acceso al financiamiento, aspectos todos que contribuyen a la expansión de los negocios inmobiliarios. A su vez, en los años setenta se liberalizó al sector tras un largo período de control de alquileres, que condenó a tres décadas de estancamiento en la industria de la construcción.
En base a los permisos de construcción y los avances de obra, desde 1991 el INE elabora y difunde semestralmente el Índice de Volumen Físico de la Construcción de Viviendas Nuevas en Montevideo (IVFC). En el segundo semestre de 2011 el IVFC registró un incremento de 3,4% respecto a igual período del año anterior.
El Gráfico N° 2 muestra la evolución de este indicador, donde se ve claramente que en el último año alcanzó el valor más alto desde que se divulga. Tal comportamiento es en respuesta a una serie de factores que incidieron en el desempeño del sector y que condicionan su evolución futura. Al respecto, es muy útil analizar el desempeño de la construcción de viviendas atendiendo a las características de las mismas. El IVFC no solo brinda información global, sino que también presenta datos según la tipología de la vivienda, siendo las torres (sean estas económicas, medianas o suntuarias) y las viviendas individuales las relevantes. Los factores que están detrás de la demanda de cada uno de estos tipos de viviendas no son los mismos por lo que, para analizar la evolución del sector, es conveniente analizarlos por separado.
TIPOLOGÍAS. Los ciclos, tanto al alza como a la baja, comienzan y terminan en la construcción de las viviendas más suntuarias. Hay una explicación para ello. La demanda por viviendas en torres suntuarias no es solo doméstica; de hecho, está muy influenciada por inversores extranjeros, fundamentalmente argentinos (Punta del Este es un claro ejemplo de ello, aunque los números aquí analizados no lo reflejan). Este tipo de inversores, de mayor poder adquisitivo, buscan la mayor rentabilidad para sus colocaciones. Una de las características que mostró la economía internacional a lo largo de la última década fue el bajo nivel de las tasas de interés, una de las tantas causas que impulsaron al alza la inversión extranjera directa (IED) en el país y el retorno de capitales nacionales ahorrados en el exterior. Una parte importante de esa IED (Uruguay XXI la ha estimado en el 30%) y del ahorro doméstico se volcó hacia emprendimientos inmobiliarios.
Por lo tanto, en momentos en que las tasas de interés se encuentran en niveles muy bajos, y los costos de construcción y adquisición de viviendas son relativamente más bajos que en el resto del mundo, los retornos por la inversión inmobiliaria (valorización de la propiedad y alquiler) se tornan atractivos.
En tal sentido, los cambios que se han sucedido en los últimos meses, tanto en el contexto internacional, regional y ciertas decisiones tomadas por el gobierno uruguayo pueden llegar a tener un impacto negativo en la evolución futura de la IED en nuestro país, lo que podría afectar a la construcción de torres suntuarias. De hecho, en el segundo semestre de 2011 el IVFC correspondiente a este tipo de viviendas se redujo un 30% respecto al mismo período del año anterior y un 37% respecto al primer semestre del año.
Como contrapartida, aumentó la construcción de torres medianas (76% y 20% respectivamente) y la de viviendas individuales, básicamente suntuarias con calefacción (44% y 27% respectivamente). En el caso de las viviendas medianas la explicación se encuentra por el lado del financiamiento. En los últimos años, los créditos del sistema financiero para la adquisición o refacción de viviendas han aumentado considerablemente, amparados en el dinamismo del mercado interno, el mayor ingreso de los hogares y el retorno de los préstamos del BHU, que habían cesado tras la crisis del año 2002. En el Gráfico N° 3 se muestra la evolución del crédito para la vivienda que registró un aumento del 40% en pesos (30% en términos reales).
¿BURBUJA? Según el Índice de Actividad Inmobiliaria que elabora el INE, el precio promedio del metro cuadrado transado en el año 2011 era exactamente el doble del registrado en el año 2005. A simple vista, resulta un aumento impactante que puede hacer pensar en la existencia de una burbuja en el mercado inmobiliario. Máxime lo acontecido en esos años en los países desarrollados, donde efectivamente se generó tal burbuja que, al explotar, derivó en la actual crisis internacional.
Es cierto que los precios subieron, pero también lo es el hecho que la base de comparación es muy baja puesto que en el año 2005 la economía estaba recuperándose de la crisis de 2002. A su vez, al medir en dólares hay una distorsión, debido a la apreciación de la moneda en dicho período, en el orden del 20%.
Estos y otros factores hay que tener en cuenta al analizar la posible existencia de una burbuja. Pero existen algunos indicadores simples, de fácil construcción que brindan una primera impresión al respecto. Concretamente, el ratio entre el precio de la vivienda y el ingreso. Se trata de un indicador relativo al esfuerzo que debe realizar el comprador.
Del análisis de la evolución a lo largo del tiempo se puede concluir si hay o no sobrevaluación de precios. Dicha evolución aparece en el Gráfico N° 4, donde se observa que el valor actual se ubica por debajo del promedio del período analizado. Ello descarta la idea de una sobrevaluación y por consiguiente de una burbuja. Pero este es un ratio teórico que no mide el verdadero peso en el ingreso de los hogares de la compra de una vivienda. La verdadera carga es el peso de la hipoteca.
No se cuenta con datos al respecto pero, dados los montos que circulan no parece haber hasta el momento elementos como para configurar una burbuja.
