G20 afirmó que Uruguay no hace un intercambio efectivo de datos.

Informe. Gobierno lo esperaba al no pasar Fase I; revisión cambiaría visión

Un reporte de avances en transparencia fiscal que el Foro Global sobre ese aspecto remitió al G20, ubica a Uruguay junto con 10 jurisdicciones que incumplen dos o más elementos para el efectivo intercambio de información tributaria.

En el gobierno se tomó con calma el informe ya que se esperaba que esto sucediera. El 26 de octubre pasado Uruguay no aprobó la fase I del proceso de revisión entre pares sobre transparencia fiscal del Foro Global en la materia (del que Uruguay es miembro). Desde allí no ha habido informes de avances por parte del Foro Global en lo que este requiere y por eso surge esta situación, dijeron a El País fuentes del gobierno.
"Esto es simplemente una puesta al día para el G20 de la información de octubre", señaló un funcionario y agregó que "como todavía no ha habido ninguna evaluación nueva del Foro, no podía haber cambios" respecto a la situación del 26 de octubre.

El informe presentado por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) al G20 el martes, señala que hay 11 jurisdicciones como "Botswana, Brunei, Costa Rica, Guatemala, Líbano, Liberia, Panamá, Trinidad y Tobago, Emiratos Árabes Unidos, Uruguay y Vanuatu" donde se incumplen "dos o más de dos elementos" para el efectivo intercambio de datos. Agrega que "se determinó en el momento" de la revisión en la "Fase 1 que los elementos críticos necesarios para lograr un intercambio efectivo de información" no se cumplían.
"Por lo tanto estas jurisdicciones no pudieron pasar a la Fase 2 de revisión hasta que actúen sobre las recomendaciones para mejorar su marco legal y regulatorio", afirma el reporte.
En ningún momento se hace referencia a la frase "paraíso fiscal" como utilizó el expresidente francés Nicolas Sarkozy el año pasado.

En el caso uruguayo se menciona que había "dos elementos que no estaban en su lugar" (disponibilidad de información sobre la propiedad de títulos al portador, y una red de acuerdos de intercambio de información con los socios pertinentes), y "cinco elementos más que necesitan mejorar". Al respecto, las fuentes del gobierno aseguraron que Uruguay ha realizado "avances concretos" que no fueron expuestos en el informe que la OCDE envió al G20.
De hecho, el Poder Ejecutivo elaboró un proyecto de ley para que propietarios de títulos al portador se registren ante el Banco Central.

La iniciativa ya fue votada en Diputados y se encuentra a estudio del Senado. Además se firmó un acuerdo de intercambio de información tributaria con Argentina -que era uno de los "socios pertinentes" mencionados por la OCDE- y se negocia otro similar con Brasil.
Sin embargo, el reporte de OCDE menciona que "Botswana, Brunei, Trinidad y Tobago y Uruguay han facilitado los informes de seguimiento al grupo de revisión de pares que indica los cambios que se preparan para hacer cada uno".

El gobierno envió un informe a la OCDE el pasado 30 de abril -cuyo resumen fue publicado por El País- en el que afirmó que algunas observaciones" consideraba que "están ajustadas al estándar" y por lo tanto "no corresponde se realicen modificaciones normativas". Además indicó que "algunas de las observaciones formuladas a Uruguay (...) han sido tomadas como ajustadas al estándar en recientes evaluaciones realizadas a países que presentan marcos jurídicos similares" (ver nota aparte).

Las fuentes recordaron que Uruguay pedirá en julio -si está para esa fecha aprobado por el Parlamento el proyecto de ley de acciones al portador y está firmado el acuerdo con Brasil pese a no ser ratificado- una revisión de su situación al Foro para poder pasar a la Fase II. Para esa fecha se espera "estar cumpliendo con las dos observaciones sustanciales" mencionadas, expresó uno de los informantes.
"La revisión solamente se puede pedir en el momento en que se tienen avances concretos", recordó.

Hay 48 jurisdicciones que pasaron de fase

De acuerdo al reporte que la OCDE envió al G20, hasta ahora se evaluaron 79 jurisdicciones en la Fase I del proceso de revisión entre pares, de las que 46 fueron aprobadas y pasaron a la Fase II (además otras dos pasaron de fase en forma condicional a efectuar progresos en diferentes aspectos).

Otras 20 no fueron movidas a la Fase II porque cumplían perfectamente con todos los elementos evaluados (caso de Australia, España, Estados Unidos, Francia, Italia, la Isla de Man, Japón y Reino Unido, entre otros).
Luego vienen las 11 mencionadas que no pasaron la Fase I.

Si bien en el informe de avance que el gobierno envió a la OCDE el pasado 30 de abril no cuestiona los dos aspectos sustanciales observados (falta de registro de propietarios de títulos al portador y falta de acuerdos con socios relevantes), sí hace referencia a otros cinco elementos que se marcan como que "debe mejorar" por parte de la revisión entre pares.

En ese sentido, el gobierno pidió el mismo tratamiento en esos aspectos que tuvieron jurisdicciones como Chile, Brasil, Costa Rica, España, Francia, Bélgica, Hong Kong México y Mónaco.
En el informe enviado, se expresó que "Uruguay ha firmado 19 tratados" de intercambio de datos fiscales -un cuestionamiento realizado en el informe del 26 de octubre era que el país no tenía una cantidad suficiente- y adelantó que otros con Bélgica, Rumania, Canadá, Australia "han sido negociados" y están listos para la firma. Por otro lado están "en proceso de negociación" acuerdos con Malasia, Luxemburgo, Holanda, Reino Unido e Italia.

Fuente: http://www.elpais.com.uy/120621/pecono-647477/economia/g20-afirmo-que-uruguay-no-hace-un-intercambio-efectivo-de-datos/ 

Apartamentos uruguayos de los más baratos entre los países emergentes.

Dato. M2 es US$ 1.959, casi la mitad que en Brasil para viviendas céntricas.

Pese a que los precios de los inmuebles se han disparado en dólares en los últimos años, Uruguay tiene los apartamentos más baratos entre los países en desarrollo o emergentes.

Un apartamento de 120 metros cuadrados cuesta en Montevideo en torno a los US$ 235.000 o US$ 1.959 el metro cuadrado en un área céntrica contra casi el doble que cuesta en San Pablo, Brasil.

Así lo muestran las cifras de la corredora Engel & Völkers Chile, que posee más de 470 oficinas en el mundo, y las del sitio de comparaciones de precios internacionales Numbeo, uno de los más relevantes del tipo a nivel mundial y que usan publicaciones como Forbes y Daily Mail. El Mercurio tomó la información de 75 países y seleccionó a aquellos con un nivel de ingresos en un rango semejante (ver cuadro aparte).

Ambas fuentes muestran que, al menos en apartamentos, el metro cuadrado montevideano no es caro para economías de un nivel de desarrollo parecido.

El metro cuadrado en Chile se ubica por debajo, con un precio de US$ 1.794, seguido de Costa Rica con US$ 1.642 y Perú, donde es de US$ 1.306.

Por arriba de Uruguay la lista es más larga. Rusia ostenta un valor máximo de US$ 12.836 el metro cuadrado de un apartamento de 120 metros cuadrados -lo que lleva a un precio final de US$ 1,5 millones- y por debajo se encuentran Sudáfrica con un precio de US$ 4.272 en su capital, Brasil con niveles de US$ 3.836 en San Pablo o Argentina con US$ 3.144 en Buenos Aires.

"En el caso de Brasil, allá mismo están preocupados de una burbuja; en Santiago las propiedades subieron gradualmente", dice Jacky Teplitsky, líder de un equipo de corretaje en la firma Prudential Douglas Elliman, la más grande de Nueva York.

EL NORTE. Cada vez hay más inmobiliarias que ofrecen la compra de inmuebles en Estados Unidos, Europa o Centro-américa, por precios similares o incluso inferiores a los de Montevideo o Santiago. Pero también hay otras realidades. En Estados Unidos, la primera potencia económica mundial, se encuentran casas económicas. El gerente de expansión de Engel & Völkers, Fernando Kreis, tiene una explicación: "¿Dónde están? Son lugares como Alabama, Arkansas u Ohio, que no tienen el mismo potencial de crecimiento que Santiago", precisa. Agrega que Estados Unidos tiene zonas que son costosísimas, como Nueva York, donde el metro cuadrado vale cerca de 10 veces lo que cuesta en Chile: específicamente US$ 13.000 por metro cuadrado. Además, por ser una economía más rica, los estándares de las viviendas en Estados Unidos pueden ser incluso más altos que en Chile y a precios más asequibles en algunas zonas.

"Ningún inversionista querrá invertir en zonas que tienen una baja plusvalía. Eso es lo que ocurre con algunas áreas de los Estados Unidos que además tiene una oferta mucho más grande. En realidad es un continente", acota.

Por ejemplo, hay lugares refugio, como Vermont, con hermosas casas montañesas y cuatro hectáreas de terreno por $ 110 millones.

Siendo altos, aún quedan lejos de los precios de los países más caros. Mónaco ostenta un valor de metro cuadrado de US$ 49.119. Le siguen Hong Kong con US$ 19.323, Reino Unido con US$ 18.923, Singapur con US$ 16.727 y Francia con US$ 16.671.

En el otro extremo se ubican otras cinco economías con los precios más baratos. Según el relevamiento realizado en Ecuador, el metro cuadrado se consigue a US$ 958, en Kenia a US$ 900, en Tanzania a US$ 700, en Gambia a US$ 667 y en Madagascar a US$ 520.

¿Cuánto me cuesta?

Economías con PIB per cápita entre US$ 10.000 y US$ 20.000. Toma apartamentos de 120 m2 en el centro de ciudades financieras o administrativas en dólares.

US$ 1,5:

Cuesta un apto de 120 m2 en centro de Moscú

US$ 460.000

Vale un apartamento en San Pablo

US$ 215.000

Vale un apartamento similar en Santiago

US$ 114.000

Cuesta el mismo departamento en Quito

Fuente:http://www.elpais.com.uy/120620/pecono-647226/economia/apartamentos-uruguayos-de-los-mas-baratos-entre-los-paises-emergentes/

Actividad inmobiliaria en transición.

Aumenta la demanda de los estratos medios por crédito y más ingreso, en el segmento alto se frena ante una mayor incertidumbre

Las condiciones de mercado indican que la actividad inmobiliaria se encuentra en un momento de transición. Hay una demanda insatisfecha que en condiciones de alto nivel de empleo, creciente ingreso de los hogares y oferta de crédito genera una presión sobre el stock de viviendas, aumentando los precios y haciendo atractiva su construcción.

Por otro lado, el segmento más alto del mercado se ve afectado por los controles de capitales en Argentina y la incertidumbre derivada de la crisis internacional.
El índice de volumen físico de la construcción de viviendas nuevas (IVFC) en Montevideo que elabora el INE, se ubicó en el nivel más alto de los últimos veinte años en el primer semestre de 2011 (último dato disponible), tal cual se muestra en el Gráfico N° 1. Se observa de dicha secuencia histórica que esta actividad fue de las más afectadas por la crisis de principios de siglo, comenzando una paulatina recuperación a partir del año 2004. Tras alcanzar un pico relativo en el año 2008, la construcción de viviendas se contrajo un 10% en los dos años siguientes, creciendo a un ritmo muy fuerte en el primer semestre de 2011, período en el que registró un aumento del 83% frente a igual lapso de 2010.
Tal comportamiento responde a una serie de factores que incidieron en el desempeño del sector y que condicionan su evolución futura.

http://www.elpais.com.uy/MostrarImagen.asp?vurl=/anexos/imagen/12/231636.jpg

Al respecto, es muy útil analizar el desempeño de la construcción de viviendas atendiendo a las características de las mismas. El IVFC no solo brinda información global, sino que también presenta datos según la tipología de la vivienda, siendo las torres económicas, medianas y suntuarias las relevantes. Los factores que están tras la demanda de cada tipo de viviendas no son los mismos por lo que, para analizar la evolución del sector, es conveniente considerarlos por separado.

SUNTUARIAS. En el Gráfico N° 2 se muestra la evolución de la construcción de torres suntuarias y económicas. Se observan allí algunos comportamientos interesantes. En primer lugar, la construcción de torres suntuarias lidera la evolución del sector. Es decir, los ciclos, tanto al alza como a la baja, comienzan y terminan en la construcción de este tipo de viviendas. Hay una explicación para ello. La demanda por viviendas en torres suntuarias no es solo doméstica, de hecho está muy influenciada por inversores extranjeros, fundamentalmente argentinos (Punta del Este es un claro ejemplo de ello, aunque los números aquí analizados no lo reflejan). Este tipo de inversores, de mayor poder adquisitivo, busca la mayor rentabilidad para sus colocaciones. Por lo tanto, en momentos en que las tasas de interés se encuentran en niveles muy bajos, los retornos de la inversión inmobiliaria (valorización de la propiedad y alquiler) se tornan atractivos. Al subir las tasas, los capitales buscan otros negocios.

Si se analiza la evolución del IVFC desde la recuperación tras la crisis, se constata que al primer semestre de 2011 el volumen de construcciones era cinco veces mayor al registrado en el año 2003. Pero al discriminar según el tipo de viviendas, las torres suntuarias aumentaron 2.284% (partiendo de niveles mínimos), las medianas 724% al tiempo que las torres económicas cayeron 25%.
Precisamente, una de las características que mostró la economía internacional a lo largo de la última década fue el bajo nivel de las tasas de interés, una de las tantas causas que impulsaron al alza la inversión extranjera directa (IED) en el país y el retorno de capitales nacionales ahorrados en el exterior. Una parte importante de esa IED y del ahorro doméstico se volcó hacia emprendimientos inmobiliarios.

Los cambios que se han sucedido en los últimos meses, tanto en el contexto internacional, regional y ciertas decisiones tomadas por el gobierno uruguayo pueden llegar a tener un impacto negativo en la evolución futura de la IED en nuestro país, lo que afectaría a la construcción de torres suntuarias.
Como marco general, la crisis europea está provocando una huida de los inversores hacia el dólar. En este contexto debemos considerar los controles al movimiento de capitales en Argentina, que dificultan los flujos al sector. A ello hay que agregar la incertidumbre respecto al acuerdo de intercambio de información tributaria con el vecino país.

Por lo pronto, un indicador indirecto de enlentecimiento en la operativa inmobiliaria es la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que al cabo de los cuatro primeros meses de 2012 se contrajo 12,5% en términos reales con respecto a igual período de 2011.


ECONÓMICAS. Del Gráfico N° 2 también se desprende que si bien el nivel de construcción de torres económicas se ha incrementado en los últimos dos años, no solo es inferior al de 2003, sino muy reducido si se lo compara con los registros de la segunda mitad de la década de los noventa.
La explicación en este caso pasa por la actuación del BHU que en los años noventa tuvo una presencia muy importante. Los problemas de gestión y la alta morosidad de los deudores tras la crisis de 2002 llevaron a la quiebra técnica de la institución que, tras una fuerte reestructura, comenzó a operar nuevamente en el año 2008.

Procurando aumentar la construcción de viviendas destinadas a los segmentos económicos se promulgó el pasado año la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social, que concede importantes beneficios tributarios a la construcción y refacción de viviendas pertenecientes a este segmento.
Los beneficios son importantes (exoneración de IRAE, Patrimonio, etc.) y hay una demanda insatisfecha, cuyos ingresos se han incrementado en los últimos tiempos de la mano de una mayor ocupación y mejores salarios. No obstante, el principal problema por el cual no se atiende a este segmento es el relativo a los costos.

Se puede observar cómo el aumento de los costos de la construcción tiene un correlato distinto entre sus componentes. El costo total aumentó 10,2% en los primeros cuatro meses del año en relación al mismo período del año pasado pero esta variación se compone de incrementos del 10,2% en los materiales y 17,4% en la mano de obra. En el mismo período, el IPC se incrementó 7,8% y el dólar apenas 0,6%.

La evolución real a lo largo del tiempo de estos costos se pueden observar en el Gráfico N° 3. Se observa que son los costos salariales los que impulsan al alza los incrementos reales de los costos de la construcción, fruto de un acuerdo salarial de mediano plazo entre empresarios y trabajadores que inicia una recuperación en un marco de estabilidad en las relaciones laborales. Hoy día, los salarios reales están un 34% sobre el nivel de diciembre de 1999. El acuerdo establece que los ajustes salariales anuales se calculen en base a una serie de indicadores, siguiendo las pautas del gobierno, referidos a la inflación, el nivel de actividad y la realidad sectorial. En base a esos ajustes puede estimarse que el ajuste del próximo mes de noviembre se ubicará en el entorno del 14%, lo que habrá de trasladarse a precios (aproximadamente 10%).


MEDIANAS. Por último, queda el análisis de las torres medianas. Los datos del primer semestre de 2011 muestran que la construcción de este tipo de viviendas se ubica en niveles levemente inferiores a los registrados entre 1997 y 1999, cuando alcanzara su pico máximo. De hecho, en ese semestre fue el segmento que más creció, 120% en relación a la primera mitad de 2011.

Hay un factor muy importante detrás del aumento en la construcción de torres medianas, que es la disponibilidad de crédito. En el Gráfico N° 4 se muestra la evolución de los nuevos créditos bancarios para vivienda. Se observa que ha venido creciendo lentamente desde 2007, pero que en el último trimestre de 2010 experimentó un salto importante, que determina que el sistema bancario esté ofreciendo trimestralmente préstamos para vivienda por el equivalente a US$ 50 millones (US$ 200 millones al año).

El crecimiento económico y el bajo desempleo llevan a que los ingresos y la confianza de los consumidores se encuentren firmes y los bancos están prestando dinero y cubriendo lentamente un mercado que había desaparecido, condiciones suficientes como para pensar que la demanda por vivienda se mantendrá firme y, por lo tanto, el nivel de actividad del sector en este segmento.


El riesgo que se presenta es que la economía se frene más de lo esperado debido al agravamiento del contexto internacional, lo que podría llevar a un aumento del desempleo y dificultades en los pagos.

Fuente: http://www.elpais.com.uy/suplemento/economiaymercado/actividad-inmobiliaria-en-transicion/ecoymer_646855_120618.html

Uruguay reclamó a OCDE recibir el mismo trato que otros países.

El gobierno envió un informe a la OCDE con sus avances para pasar la Fase I de la revisión sobre transparencia fiscal. En algunos puntos que el organismo le cuestionó, Uruguay pidió el mismo trato que a otros países que no fueron observados.

El informe fechado el 30 de abril está acompañado de una carta firmada por los ministros Luis Almagro (Relaciones Exteriores) y Fernando Lorenzo (Economía y Finanzas) dirigida al secretario general de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), Ángel Gurría. El País accedió a ambos documentos.

En la carta que firman Lorenzo y Almagro "se desea dejar expresa constancia" que en el informe que determinó que Uruguay no pase la fase I del Foro de Transparencia Global, "algunas observaciones" el gobierno considera que "están ajustadas al estándar" y por lo tanto "no corresponde se realicen modificaciones normativas". Además "algunas de las observaciones formuladas a Uruguay (...) han sido tomadas como ajustadas al estándar en recientes evaluaciones realizadas a países que presentan marcos jurídicos similares", añaden.
Uno de los puntos objetados en la Fase I es que "no hay ningún requisito que deban cumplir los `nominees`". Esta es una figura por la que las acciones se registran a nombre de una persona pero a su vez el propietario es otro. Uruguay marcó que quiere recibir "el mismo tratamiento dado a Chile, Brasil, Costa Rica, España, Francia, Bélgica y Mónaco" donde se "consideró" que el "concepto `nominee` no existe", expresa el informe.

En cuanto a la observación referida a "establecer disposiciones coercitivas para apoyar el mantenimiento de información de propiedad e identidad para todo tipo de acciones", el gobierno respondió en el informe que ya existen "disposiciones coercitivas en la normativa de Uruguay" y que "no obstante" se envió al Parlamento el proyecto de ley para identificar a los dueños de títulos al portador que contiene "una disposición que impone una multa" en caso que se venda la participación y no haya sido registrada. Pero además, Uruguay solicitó "su profundo deseo" de recibir el mismo trato que México y Chile, que no fueron observados por este aspecto.

En la Fase I también se objetó que Uruguay no tiene "claramente establecido" el requisito de "mantener documentación" por al menos cinco años en empresas que operen en zonas francas.
El gobierno respondió que "existe una previsión específica" en el Código Tributario que consagra eso y que "en el caso específico de los usuarios de zonas francas" deben "presentar una declaración anual de su balance, con un informe de auditor independiente".
Se agregó que "el mismo argumento fue usado por Hong Kong, China" y por ello el gobierno "expresa su deseo de recibir idéntico tratamiento".

Otro punto cuestionado fue que "el alcance del secreto profesional" de los abogados "en el Uruguay no es claro".
En el informe presentado a la OCDE, el gobierno respondió que "este aspecto deberá ser considerado en el transcurso de la Fase II, como ha ocurrido con otros países, por ejemplo España".
MÁS ACUERDOS. Además de señalar que Uruguay firmó un acuerdo de intercambio de información tributaria con Argentina, que negocia uno con Brasil y que estaba en trámite parlamentario un proyecto de ley para registrar a los propietarios de títulos al portador -los tres puntos más cuestionados en la Fase I-, el gobierno detalló otros avances.

En el informe enviado, se expresó que "Uruguay ha firmado 19 tratados" de intercambio de datos fiscales -un cuestionamiento era que el país no tenía una cantidad suficiente- y adelantó que otros con Bélgica, Rumania, Canadá, Australia "han sido negociados" y están listos para la firma. Por otro lado están "en proceso de negociación" acuerdos con Malasia, Luxemburgo, Holanda, Reino Unido e Italia.
A su vez con Estados Unidos se iniciaron "los primeros pasos" para negociar "respondiéndose a un cuestionario atinente a políticas, normas y prácticas vinculadas al intercambio de información", se indicó.

Concuerdan en que se frenaron inversiones.

El jueves, en la comparecencia del ministro de Economía, Fernando Lorenzo, a la comisión de Hacienda por el proyecto de ley que crea un registro de titulares de acciones al portador, se dio una discusión entre un legislador oficialista y otro de la oposición acerca del acuerdo de intercambio de datos con Argentina. El senador frenteamplista, Alberto Couriel, dijo que en la reunión "organizada por el Partido Colorado" que "se realizó en Punta del Este, en el Hotel Conrad" y de la que participaron Isaac Alfie, Luis Mosca, Ignacio De Posadas y Julio De Brun "se expresó que no hay retroactividad para el pago de impuestos pero sí la hay para dar información".
"Honestamente debo decir que me llamaron algunas personas amigas que tienen una inmobiliaria en Punta del Este para decirme que luego de ese análisis que se hizo en el Conrad, allí había quedado todo trabado" en materia de negocios inmobiliarios, dijo.

El senador colorado, José Amorín Batlle, salió al cruce y afirmó que estuvo "en Maldonado el día previo y el posterior a esa reunión a la que concurrieron exministros y expresidentes del Banco Central para opinar sobre este tema". Continuó e indicó que discrepa "con lo que dijeron los amigos del señor senador Couriel que tienen una inmobiliaria, porque la impresión que tuve el día anterior a la reunión es que luego de que se planteara este proyecto de ley pero, sobre todo, después de la firma del tratado con Argentina, la actividad en Punta del Este se paró". "Por lo tanto, no se detuvo a raíz de que tres economistas fueron al Conrad a explicar el contenido de algún proyecto y de un convenio", añadió.

Fuente: http://www.elpais.com.uy/12/06/09/pecono_645439.asp?utm_source=news-elpais&utm_medium=email&utm_term=text-link&utm_content=Uruguay%20reclam%C3%B3%20a%20OCDE%20recibir%20el%20mismo%20trato%20que%20otros%20pa%C3%ADses&utm_campaign=Resumen%20Matutino

Calificadora ve "sobreoferta" de inmuebles premium en la costa.

Dato. CARE ve nicho de negocio en torre económica y vivienda para uno.

Los segmentos premium dejaron de ofrecer oportunidades de negocio en el sector inmobiliario e incluso se advierten "signos de sobreoferta" tanto en Punta del Este como en Montevideo, sostiene un informe de la calificadora de riesgo CARE. El análisis al que accedió El País constituye uno de los anexos de la calificación de riesgo del fideicomiso Campiglia-Pilay (ver recuadro).

Allí se señala que, si bien el contexto macroeconómico hace alentadoras las variables clave para el sector, como el ingreso de los hogares y la tasa de interés, "hay que tomar ciertos recaudos en lo que refiere a las decisiones de inversión específicas sectoriales". En ese sentido, la calificadora indica que la inversión en inmuebles ha obtenido en promedio rendimientos aproximados con los títulos de deuda soberanos nominados en Unidades Indexadas (UI), pero ese retorno "podría no resultar suficientemente atractivo para un inversor, dado que reviste un riesgo mayor que esos títulos".
Según el análisis de CARE, el precio promedio del metro cuadrado en Montevideo se ha mantenido medido en UI, "por lo que no reviste aún signo de marcada apreciación de los valores medios". Por ello, "el plus" en el retorno "se obtendrá con correctas y eficientes decisiones de inversión", ya que se produjeron "importantes cambios" entre los precios relativos entre diferentes barrios de la capital.

Por ejemplo, se indica que en los últimos seis años "Pocitos aumentó su precio en un 34% por encima de los valores medios de Montevideo; en tanto que Malvín aumentó los precios transados un 10% sobre los precios observados en Pocitos". Esto lleva a CARE a afirmar que "la rentabilidad de la inversión estará íntimamente relacionada con las decisiones de localización y tipologías de los desarrollos inmobiliarios". El documento sostiene que "las oportunidades de negocio en el sector inmobiliario no se verifican en la actualidad en los segmentos Premium de la demanda inmobiliaria.

Esa afirmación se sustenta en que los valores suelen estar arbitrados con inmuebles de similares características en la región y que "presentan signos de sobreoferta en algunas zonas de dicho segmento, tanto en Punta del Este como en Montevideo". Por eso, "la rentabilidad de la inversión estará íntimamente relacionada con las decisiones de localización y tipologías de los desarrollos inmobiliarios", agrega CARE.



NICHOS. A raíz del desajuste entre oferta y demanda que presentan, las viviendas unipersonales y de tipo torre económica son señaladas como oportunidades de negocio. En el caso de los monoambientes o apartamentos de un dormitorio, CARE destaca aquellos con comodidades (como seguridad, calefacción y gimnasio) ubicados en barrios céntricos y cercanos a la costa. Esto responde al que es considerado uno de los principales motores de la demanda: la fragmentación de los hogares.

Mientras que en 1996 el 17% de los hogares eran unipersonales, para 2011 se estiman valores cercanos al 24%, en base a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esto llevó a que la oferta edilicia se ajustara en el tamaño de las viviendas construidas y su número de dormitorios. De hecho, se resalta como "factor diferencial" de Uruguay que "presenta la mayor proporción de hogares unipersonales de América Latina, evidenciando valores comparables con ciudades europeas". En cuanto a las viviendas de tipo torre económica, se identifica una oportunidad en tanto estén destinadas al segmento medio o medio alto, es decir, individuos o familias que tienen buen ingreso pero no cuentan con capital propio suficiente para hacer frente a la compra del inmueble. Son un ejemplo de ello los "apartamentos pequeños con uno, dos y tres dormitorios situados en barrios lo más cercanos posibles a los centros de mayor demanda inmobiliaria".


DEMANDA. El último ciclo de expansión sectorial, de 2004 a 2011 respondió a una demanda "asociada mayoritariamente con un destino de inversión que con un destino de consumo o de vivienda", que fue en principio extranjera y luego también doméstica, dice el informe. Otro motor de la demanda mencionado es la obsolescencia de las construcciones, ya que "más del 60% del stock de viviendas fue construido hace más de 40 años", según datos del INE, lo que presenta "necesidades de reciclajes, reparaciones y mejoras constructivas".

Como otro aspecto atractivo, CARE recuerda que si bien la crisis del sector inmobiliario en la mayoría de los países desarrollados significó "acentuadas caídas en sus valores de referencia", aún "mantienen una brecha de precio importante respecto a los inmuebles en Uruguay".


Campiglia Pilay I con "BB". El fideicomiso financiero "Campiglia-Pilay I" obtuvo la nota BB (uy) por parte de la calificadora CARE, en función de su nivel de riesgo. Para ello se tuvo en cuenta que si bien "ofrece las garantías necesarias" y desde el punto de vista económico "ofrece bajo ciertos supuestos una rentabilidad satisfactoria para el inversor", ha sido objetada en procedimientos judiciales pendientes de solución definitiva. No obstante, se resalta la capacidad de gestión de la empresa fiduciaria y del operador constructivo, por su "experiencia y reputación, nacional e internacional" y porque se someten a controles.


Fuente: http://www.elpais.com.uy/120604/pecono-644565/economia/calificadora-ve-sobreoferta-de-inmuebles-premium-en-la-costa/