Los precios subieron en los últimos meses, pero los expertos y agentes no se ponen de acuerdo sobre sus perspectivas.
Las circunstancias, el entorno, la necesidad, el dinero disponible, la capacidad de endeudamiento, el deseo de años de contar con un techo propio. Siempre hay varios motivos para dar el paso de comprar una casa o un apartamento, pero también hay momentos mejores que otros para hacerlo. Expertos y inmobiliarios consultados por El Observador difieren en torno a las expectativas sobre los precios de los inmuebles, lo que influye en la decisión de una operación. En un momento en que el mercado se ha estabilizado, dejando atrás años de crecimiento, para algunos los precios mantendrán su actual tendencia alcista, mientras que para otros necesariamente tendrán que bajar, para adecuarse a los ingresos de los uruguayos y a la calidad de la oferta.
De acuerdo a Julio Villamide, director de la revista Propiedades, la cuestión sobre si es un buen momento para comprar o no “es una pregunta constante”, y es algo que siempre va a depender “de las circunstancias de cada uno”. “Sobre todo el que vende para comprar otras cosas y si la devolución del mercado es pareja”, aseguró.
Villamide aseveró que el mercado se encuentra estable y que no existe una locura por comprar y vender, porque los precios subirán o bajarán –según quien lo mire– en torno a un 20% en los próximos tres meses. El operador inmobiliario recomienda comprar en Unidades Indexadas (UI). “Es un buen momento para comprar si alguien necesita hacerlo, sobre todo si se va a endeudar en UI; ahí la respuesta es concluyente. Que compre cuanto antes, porque desde hace tres años los inmuebles han subido 20% en UI, y el que espera va a pagar más. La tendencia de suba en UI continuará”, explicó Villamide. “Es mucho más impredecible con el dólar”, comparó.
Para Raúl Calandria, de Calandria Investigaciones Inmobiliarias y presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), primero “hay que entender las necesidades” de las personas que deciden adquirir una vivienda, y que los precios de éstas no se condicen con la realidad de las economías domésticas. Por lo tanto, visualiza un escenario de precios a la baja en el corto plazo. “Los inmuebles deberán adecuarse a una realidad que salta a todos los ojos, que no se corresponde con la realidad del promedio de los uruguayos”, señaló Calandria.
Según el relevamiento mensual de precios que realiza El Observador a partir de los principales portales clasificados, un apartamento de 65 metros cuadrados se ofrecía en promedio en enero a US$ 161.500 en Montevideo, con un aumento de 5,3% en dólares respecto a abril.
El titular de Adapi aseguró que el mercado inmobiliario del país vive en la actualidad en “un estado de meseta” en cuanto al volumen de transacciones y que, “probablemente, por esto sea el mejor momento” para realizar operaciones –desprenderse de un inmueble–, antes de que los precios bajen.
“Esta meseta es consecuencia de un disparatado accionar que viene por la idiosincrasia cultural de los uruguayos”, dijo. Según el empresario, la importancia que los uruguayos le dan al techo propio está sobredimensionada.
“Para el uruguayo es imprescindible el techo propio, no sos nadie si no sos propietario. Se razona que el hecho de ser propietario te habilita a conseguir crédito. Pero si para ser propietario quemás todas las naves para el crédito, qué crédito vas a tener”, explicó. Respecto a la forma de financiación, Calandria opinó que la UI, “como acompasa a la inflación, parece que no se sintiera”. Pero, sostuvo que al agregarle una tasa de interés como la actual –del entorno de 6%–, ya supera el crecimiento del salario.
Muestra de la nueva realidad del mercado y su menor dinamismo es la tendencia del crédito hipotecario. Según los datos procesados por la Unidad de Análisis Económico de El Observador en base a información del Banco Central (BCU), el número de préstamos se contrajo en enero por cuarto mes consecutivo, 10,8% respecto a igual mes del año pasado, mientras que el capital otorgado cayó 10,6% una vez descontado el efecto de la inflación.
De todas formas, el volumen de operaciones es muy superior de enero de 2013 y años anteriores. A pesar de la caída en la operativa de los últimos meses, el préstamo promedio concedido por los bancos uruguayos se mantiene en aumento en el comparativo interanual. Mientras que las instituciones financieras otorgaban un capital hipotecario promedio de US$ 73.511 en enero de 2014, el último relevamiento fue de US$ 74.590.
En Punta del Este
En el mundo puntaesteño, los operadores inmobiliarios también mencionan una estabilidad en el mercado, con precios que mantienen su alza. Los precios “se van a mantener con perspectiva al alza por el cambio de gobierno en Argentina, y tendremos un 2016 con un mercado tranquilo, estable. Lo que había con precios baratos, más accesibles, ya se vendió. Las súper oportunidades ya no quedan”, dijo a El Observador, Nana Lavagna, operadora inmobiliaria.
Lavagna detalló que los apartamentos, que costaban entre US$ 100.000 y US$ 200.000, resultaron ser un negocio poco rentable. “Mucha gente compró en el pozo hace dos o tres años para ganar una diferencia, y eso es lo que falló”, indicó. La empresaria aseguró que respecto a las casas “hay más variación” de precios.
Se puede encontrar inmuebles por entre US$ 200.000 y US$ 300.000 en la zona de Pinares, mientras que en las paradas “ya no se consiguen buenos negocios” y las casas están costando entre US$ 400.000 y US$ 900.000. “Ni que decir en los barrios privados, que van desde US$ 650.000 al millón dólares”. Concluyó que las perspectivas “son buenas”, con un dólar en Brasil que sube y con la situación política y social de Argentina, en la cual el ciudadano de ese país encuentra un refugio para su capital en Punta del Este.
Sin embargo, no todos los operadores son tan optimistas. Una fuente vinculada al mercado inmobiliario que prefirió no divulgar su nombre, dijo a El Observador que en Punta del Este y en los barrios de mayor poder adquisitivo de la capital, hoy se percibe una diferencia importante entre el precio de oferta de un inmueble y el valor al que efectivamente se termina transando.
Si bien los precios de oferta mantienen una tendencia al alza, a la hora de realizar sus negocios los particulares tienen que realizar una quita importante para concretar la venta.
Esta afirmación no puede contrastarse con datos debido a que existe un importante rezago en la publicación de estadísticas de precios de operaciones concretadas: los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) corresponden al cierre de 2013, cuando el dinamismo del mercado era otro.
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