Fideicomiso y “condohotel” captan interés de inversores en ladrillos.

Varios hoteles y edificios en Montevideo y Punta del Este ya están siendo desarrollados a través del fideicomiso, un atractivo sistema que protege el capital ofreciendo mayores garantías para el inversor. También avanza la modalidad de ”condohotel”, donde cada una de esas habitaciones se vende como una unidad de propiedad horizontal o monoambiente a distintos compradores. El consultor inmobiliario Julio Villamide en diálogo con G&N analiza las últimas tendencias en inversiones en ladrillos.

-¿ Qué diferencias existe entre el fideicomiso y la sociedad anónima?

- Un fidecomiso es lo mismo que una sociedad anónima, pero sus estatutos son específicos. La gran diferencia con ella es que protege de cualquier avatar los patrimonios que estén dentro del propio fideicomiso. Si en una sociedad anónima un promotor está desarrollando un edificio, y tiene problemas, puede afectar el capital. Eso no ocurre cuando se trata de un fideicomiso: es como una campana de cristal que protege ese patrimonio de cualquier evento que pudiera tener cualquiera de los actores que están participando en él.

-¿Cómo operan?

- Hay distintas alternativas. Fideicomiso de construcción al costo, en el que un grupo de compradores se pone de acuerdo para adquirir un edificio, y va pagando el costo de construcción de cada mes. En ocasiones, el fideicomiso les permite acceder a un precio inferior asumiendo ellos el aumento del costo de la construcción, pero no pagando el sobreprecio que un promotor puede cobrar ante la incertidumbre de no saber cuál va ser el costo final. Hay fideicomisos financieros que son más sofisticados, que requieren la aprobación del Banco Central, y en esos casos, esos fideicomisos pueden cotizar en bolsa.

- ¿Qué garantías concretas da el fideicomiso inmobiliario?

-El administrador se compromete a entregar el dinero aportado por todos los compradores de las unidades a medida que la obra avance. El fideicomiso establece que una vez culminada la construcción se le entregará a cada uno de los compradores la unidad que había adquirido. El fideicomiso no sigue existiendo más allá de la acción concreta para la que fue creado. Todo el dinero que se aporta, incluido el terreno está a su nombre. No se puede desviar ese dinero para ningún otro fin, ni para otra obra en construcción. Desde el punto de vista tributario, paga lo mismo que una sociedad anónima.

- ¿Qué países operan con fideicomisos para estimular la inversión inmobiliaria?

-Es una figura que en Argentina se utiliza mucho. De hecho,más de la mitad de los desarrollos inmobiliarios en Buenos Aires se hacen a través de fideicomiso. En Uruguay no se han desarrollado muchos aún, pero hace varios años que existe legislación al respecto. Son más habituales en Punta del Este, desarrollados por capitales argentinos para vender a clientes argentinos. En Punta del Este, suele haber muchos edificios a través de la modalidad del fideicomiso.

- Y en nuestro país ¿qué fidecomisos puede mencionar?

- Hay cinco o seis edificios construidos por fidecomisos en Montevideo, dos edificios de oficina y el resto de viviendas, además de los fideicomisos de Punta del Este. También se está por construir un hotel, en Luis de la Torre y 21 de Septiembre, bajo esta modalidad.

- ¿Cómo funciona el sistema en un hotel?

-Hasta hace algunos años, la única forma de construir un hotel era que un inversor o una cadena hiciera un desembolso 15 ó 2o millones de dólares. No es fácil que se de esa situación en plazas pequeñas como la uruguaya o de uso estacional como Punta del Este. El “condohotel” permite que se pueda construir un hotel de 100 habitaciones, pero en lugar de conseguir un particular que sea el inversor total de ese proyecto de 10 0 12 millones de dólares, cada una de esas habitaciones se vende como una unidad de propiedad horizontal o monoambiente a distintos compradores. Los compradores ceden el usufructo por un plazo de 10 años, a la gestión hotelera, contratada. Y la gestión hotelera tiene distintos acuerdos, que puede ser desde dar una renta fija a cada uno de esos compradores, hasta que cobre un mix entre un porcentaje de honorarios en base a la facturación y otro en base a las utilidades y asume todo el riesgo. Hay distintas posibilidades. Pero el inversor que adquirió esa habitación va a recibir una renta por su cuota parte del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo local. Resumiendo: el “condohotel” tiene la ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en de repente 100 pequeño inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas por su cuota parte del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo local. Resumiendo: el condohotel tiene la ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en 100 pequeños inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas atractivas, cercanas al 10 por ciento anual en dolares, y a su vez ofrece la garantia de tener un titulo de propiedad como una unidad de propiedad horizontal.

- ¿Qué ocurre una vez que transcurren los primeros diez años?

-Diez años después, el inversor lo sigue explotando como hotel o disuelve ese vínculo con la gestora hotelera y cada uno lo usa, lo vende, lo alquila según su necesidad. La habitación puede ser vendida como propiedad horizontal, simplemente que el que compra va a tener que ceder el usufructo a la administración en un lapso de 10 años. Esta es la obligación que pone el gobierno uruguayo para obtener las exoneraciones tributarias que el proyecto tiene, tanto durante la construcción del hotel, como en la gestión. Está inversión está estimulada por un decreto de fines de diciembre que promueve los condohoteles, que va a permitir que varios hoteles se instalen en Montevideo, con inversiones de 10 0 15 millones de dólares, lo que por otra vía hubiera sido difícil.