Operadores. Constatan que los precios son 50% superiores a los de 2011.
Centro y Cordón se volvieron muy atractivos para construir vivienda de clase media con exoneraciones fiscales, pero los propietarios elevaron hasta un 50% los montos que piden para vender terrenos, lo que dificulta la ecuación de los inversores.
"Se vende. Ideal para construcción plan de vivienda", dice un aviso clasificado del domingo pasado. Con una oferta que ya era restringida en esos barrios, los propietarios están conscientes de que la demanda por la zona aumentó, dado que la ley de promoción de la vivienda de interés social da exoneraciones de impuestos muy significativas a quienes construyan, refaccionen o amplíen dos o más viviendas (para su posterior venta o alquiler). Así, al margen de su valor real, los propietarios buscan dar un mayor precio a sus inmuebles aprovechando el potencial que tienen por su ubicación, en el marco de los cambios impulsados por la ley 18.795.
El contador Alfredo Kaplan, asesor financiero de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, dijo a El País que, si se tienen en cuenta los avisos clasificados, el precio de los terrenos en Cordón y Centro aumentó "cerca de un 50%". La comparación es con respecto al año pasado, ya que fue en octubre que la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) abrió la ventanilla para que los inversores presentaran sus proyectos.
Los beneficios que da la nueva ley son de 100% en todos los impuestos nacionales al momento de construir. También hay para cuando el destino final es el alquiler: si bien las exenciones tributarias tienen una base del 40% del impuesto a la renta, en Montevideo hay un incentivo adicional para una franja que comprende buena parte del Centro y Ciudad Vieja. Allí la exoneración puede alcanzar el 100% del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los arrendamientos que se realicen a través del Fondo de Garantía de Alquileres. Ese beneficio rige por los 10 años posteriores a la finalización de la obra.
La constatación de una suba en los precios ofertados por los propietarios fue respaldada por el gerente de ventas de la inmobiliaria ACSA, Edgardo Senlle. "La expectativa del propietario es de aumento con respecto a lo que valían antes. A veces tasás en US$ 100.000 y te piden US$ 150.000", dijo a El País.
No obstante, el operador inmobiliario desestimó que esas expectativas puedan traducirse en el precio de la transacción. "La euforia de que van a aumentar los precios no la veo clara. Las expectativas de crecimiento que tienen los propietarios a mi entender no son válidas. Una cosa es lo que se pide y otra a lo que se vende", indicó.
Entre otros argumentos, señaló que "la mayoría de terrenos no son de altura, entonces la incidencia del terreno es muy importante" en la ecuación de costos de los inversores (porque pueden construir menos apartamentos).
A esto agregó que el costo de construir ha subido y ya no baja de US$ 1.100 por metro cuadrado, mientras que los costos aumentaron por el encarecimiento de la mano de obra y otros insumos. "A la empresa le tienen que dar los números y los números no están cerrando mucho, porque por más exenciones impositivas que haya los costos de construcción también son mayores", dijo.
Senlle agregó que las empresas que están elaborando proyectos para concretar en estos barrios aún no son las de mayor porte, por lo que sus finanzas no son tan holgadas.
Por su parte, el rematador Assad Hajjoul, secretario de la Cámara Inmobiliaria, resaltó a El País que la oferta de terrenos en la zona es "muy escasa" y "lo poco que sale a la venta es más caro". "La pretensión de los ofertantes de obtener un precio mayor hace que los negocios se estanquen y se enlentezca el ciclo de forma bastante considerable (en las transacciones)", dijo. A su parecer, "empieza a haber un contagio" en los barrios de rápida rotación de un fenómeno que antes ocurría solo en Punta del Este: "tener un negocio medio cerrado y que el propietario te pida más".
Al menos tres de cada 10 son propietarios
La proporción de inquilinos en los barrios Centro y Ciudad Vieja duplica a la de Montevideo en general, según datos del Instituto Nacional de Estadística que maneja la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), a los que accedió El País.
Mientras que en la capital el porcentaje de inquilinos es de 24%, en Centro asciende a 47% y en Ciudad Vieja a 56%. En Cordón y Barrio Sur es algo menor (38% y 41% respectivamente). Esto se traduce en un menor porcentaje de propietarios que la media del departamento, que es de 48%. En Cordón la proporción es de 41%, mientras que en Centro es de 33% y desciende a 24% en Ciudad Vieja.
La edad promedio de los jefes de hogar en Centro es de 44 años, por debajo de los 53 años que se registran como media en Montevideo. En Cordón es de 39 años y en Ciudad Vieja de 37.
Otra de las particularidades de Centro es que tiene una proporción muy elevada de hogares unipersonales: son 51,2% del total mientras que en Montevideo es de 24,1%. También es mayor a la media del departamento la cantidad de hogares con dos integrantes (32,7% frente a 28,4%).
De hecho, el 65% de los inmuebles en el Centro posee una habitación para dormir, mientras que en la capital en general esa tipología de vivienda solo alcanza al 45% del total. Además, el 61% de los propietarios están ocupados y un 37% inactivos (jubilados, pensionistas o estudiantes).
LA CIFRA
56% Es la cantidad de inquilinos que existe en la Ciudad Vieja, en el Centro es el 47%.
Fuente: http://www.elpais.com.uy/120411/pecono-635582/economia/plan-de-vivienda-social-dispara-el-precio-de-tierra-en-cordon-y-centro/
El blog lista información relevante de Uruguay, útil para inversores y empresas residentes y no-residentes en el país (y extranjeros) que quieran realizar inversiones en Uruguay o utilizar la plaza local como plataforma para sus negocios internacionales. (by FDI: www.fdinternational.com)
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miércoles, 11 de abril de 2012
lunes, 19 de diciembre de 2011
Pese a mayor construcción, lo más vendido tiene 50 años de antigüedad.
Pese al "boom" de la construcción en Montevideo, las propiedades con más ventas tienen 50 ó 60 años de antigüedad, según datos oficiales. Los clientes las ven atractivas como inversión y espaciosas para habitar, dicen agentes.
En la capital, las edificaciones que datan de 1940 ó 1950 representan cuatro de cada diez compraventas de casas y tres de cada 10 compraventas de propiedades horizontales, según datos a 2010 del Instituto Nacional de Estadística (INE) incluidos en su "Anuario estadístico 2011".
Se analizaron 9.808 transacciones que involucraban apartamentos y 3.786 vinculadas a casas.
En los apartamentos, las antigüedades con participaciones más importantes fueron la década del cincuenta (17,2%) y la del cuarenta (13,7%). También tuvo un registro significativo la del ochenta (11,6%).
Con las casas pasó algo similar: 19,6% había sido edificado en los cuarenta y un 19,4% en los cincuenta, pero en tercer término quedaron aquellas erigidas en 1960 (16,2% del total).
A pesar de que la actividad de la construcción viene creciendo a buen ritmo, los apartamentos edificados en la década del 2000 fueron solo 6,6% del total de compraventas y las casas construidas en ese lapso fueron un 2,7%.
La explosión de la construcción se refleja en los permisos que otorga la Intendencia de Montevideo para obra nueva. En 2010, por ejemplo, fueron 406 que comprendían propiedades por un total de 506.442 metros cuadrados, según el informe del INE.
La explicación de porqué este "boom" no se está reflejando en el mercado de compraventas tiene su correlato en las preferencias de los consumidores y en dónde se concentra la mayor parte de las operaciones: Pocitos y Cordón. Así lo indican los datos del informe y las consultas realizadas por El País a agentes inmobiliarios.
Según el INE, el 14,8% de los casos de compraventas de apartamentos se registró en Pocitos y un 8,3% en Cordón. En las casas, los porcentajes fueron de 3,7% y 3,6%, respectivamente. En ambos tipos de inmuebles, esos barrios lideraron el ranking de compraventas.
El asesor Gabriel Sosa, de la inmobiliaria Varela, dijo a El País que en la zona del Cordón "lo que más se demanda son casas y apartamentos de 40, 50 ó 60 años, a veces reciclados, pero siempre manteniendo el estilo de la propiedad".
De cada diez ventas, ocho o nueve son de apartamentos, dijo. "Lo que más busca la gente es una inversión o un refugio para sus ahorros; no tenemos mucha demanda para vivienda propia", agregó el operador inmobiliario.
Quienes compran para tener una renta, ven como ventaja que en el barrio están próximas las facultades estatales de Derecho y la de Economía, e incluso algunas universidades privadas. "Un apartamentito de uno o dos dormitorios no demorás nada en alquilarlo, eso es una ventaja para el inversor", explicó. A su vez, una de las modalidades que "se ha puesto un poco en boga en los últimos años" es la de comprar propiedades ya rentadas.
La preferencia por las propiedades más antiguas radica en que los clientes las perciben "más sólidas" y en que "las nuevas son muy caras en su relación precio por metro cuadrado", dijo Sosa.
Esa afirmación se puede traspolar a todo Montevideo, ya que -los datos del INE-, el año pasado el precio promedio por metro de un apartamento construido en la década de 1940 era de US$ 771 y el de uno construido en 2000 era de US$ 1.497. Los precios de todos los construidos a partir de 1960 eran superiores a los US$ 1.000 por metro cuadrado.
En Pocitos, el otro barrio líder -conocido por su alta densidad de inmuebles por manzana-, las preferencias pasan por la comodidad. El asesor inmobiliario Wilder Ananikian, de la inmobiliaria que lleva su apellido, señaló que los ambientes de inmuebles nuevos más reducidos son un factor a considerar.
"Una persona que sale de una casa y compra un apartamento tiene que elegir uno de la década del 40, porque los nuevos son más chicos", explicó. También señaló que "las dos terceras partes" de lo que se está edificando de obra nueva son monoambientes y de un dormitorio.
Otro aspecto que juega a favor son las expensas que suponen los servicios, ya que los apartamentos antiguos cuentan con calefacción central y portería del edificio, mientras que en los nuevos eso no está incluido.
Preferencias. Pocitos y Cordón son los barrios que lideran en venta.
Fuente:http://www.elpais.com.uy/111219/pecono-613437/economia/pese-a-mayor-construccion-lo-mas-vendido-tiene-50-anos-de-antiguedad/
En la capital, las edificaciones que datan de 1940 ó 1950 representan cuatro de cada diez compraventas de casas y tres de cada 10 compraventas de propiedades horizontales, según datos a 2010 del Instituto Nacional de Estadística (INE) incluidos en su "Anuario estadístico 2011".
Se analizaron 9.808 transacciones que involucraban apartamentos y 3.786 vinculadas a casas.
En los apartamentos, las antigüedades con participaciones más importantes fueron la década del cincuenta (17,2%) y la del cuarenta (13,7%). También tuvo un registro significativo la del ochenta (11,6%).
Con las casas pasó algo similar: 19,6% había sido edificado en los cuarenta y un 19,4% en los cincuenta, pero en tercer término quedaron aquellas erigidas en 1960 (16,2% del total).
A pesar de que la actividad de la construcción viene creciendo a buen ritmo, los apartamentos edificados en la década del 2000 fueron solo 6,6% del total de compraventas y las casas construidas en ese lapso fueron un 2,7%.
La explosión de la construcción se refleja en los permisos que otorga la Intendencia de Montevideo para obra nueva. En 2010, por ejemplo, fueron 406 que comprendían propiedades por un total de 506.442 metros cuadrados, según el informe del INE.
La explicación de porqué este "boom" no se está reflejando en el mercado de compraventas tiene su correlato en las preferencias de los consumidores y en dónde se concentra la mayor parte de las operaciones: Pocitos y Cordón. Así lo indican los datos del informe y las consultas realizadas por El País a agentes inmobiliarios.
Según el INE, el 14,8% de los casos de compraventas de apartamentos se registró en Pocitos y un 8,3% en Cordón. En las casas, los porcentajes fueron de 3,7% y 3,6%, respectivamente. En ambos tipos de inmuebles, esos barrios lideraron el ranking de compraventas.
El asesor Gabriel Sosa, de la inmobiliaria Varela, dijo a El País que en la zona del Cordón "lo que más se demanda son casas y apartamentos de 40, 50 ó 60 años, a veces reciclados, pero siempre manteniendo el estilo de la propiedad".
De cada diez ventas, ocho o nueve son de apartamentos, dijo. "Lo que más busca la gente es una inversión o un refugio para sus ahorros; no tenemos mucha demanda para vivienda propia", agregó el operador inmobiliario.
Quienes compran para tener una renta, ven como ventaja que en el barrio están próximas las facultades estatales de Derecho y la de Economía, e incluso algunas universidades privadas. "Un apartamentito de uno o dos dormitorios no demorás nada en alquilarlo, eso es una ventaja para el inversor", explicó. A su vez, una de las modalidades que "se ha puesto un poco en boga en los últimos años" es la de comprar propiedades ya rentadas.
La preferencia por las propiedades más antiguas radica en que los clientes las perciben "más sólidas" y en que "las nuevas son muy caras en su relación precio por metro cuadrado", dijo Sosa.
Esa afirmación se puede traspolar a todo Montevideo, ya que -los datos del INE-, el año pasado el precio promedio por metro de un apartamento construido en la década de 1940 era de US$ 771 y el de uno construido en 2000 era de US$ 1.497. Los precios de todos los construidos a partir de 1960 eran superiores a los US$ 1.000 por metro cuadrado.
En Pocitos, el otro barrio líder -conocido por su alta densidad de inmuebles por manzana-, las preferencias pasan por la comodidad. El asesor inmobiliario Wilder Ananikian, de la inmobiliaria que lleva su apellido, señaló que los ambientes de inmuebles nuevos más reducidos son un factor a considerar.
"Una persona que sale de una casa y compra un apartamento tiene que elegir uno de la década del 40, porque los nuevos son más chicos", explicó. También señaló que "las dos terceras partes" de lo que se está edificando de obra nueva son monoambientes y de un dormitorio.
Otro aspecto que juega a favor son las expensas que suponen los servicios, ya que los apartamentos antiguos cuentan con calefacción central y portería del edificio, mientras que en los nuevos eso no está incluido.
Preferencias. Pocitos y Cordón son los barrios que lideran en venta.
Fuente:http://www.elpais.com.uy/111219/pecono-613437/economia/pese-a-mayor-construccion-lo-mas-vendido-tiene-50-anos-de-antiguedad/
jueves, 8 de diciembre de 2011
Contribución sube hasta un 30% en Punta del Este.
Maldonado. Al ajuste de los aforos se le suma 8,4% de IPC
La contribución inmobiliaria y las tasas que se cobran junto a este tributo que grava los bienes inmuebles del departamento de Maldonado aumentarán a partir del 1º de enero próximo entre un 10,5% y un 30%.
El mayor impacto recaerá sobre Punta del Este y el resto de las zonas balnearias del departamento como La Barra, Faro de José Ignacio, Manantiales y Punta Ballena donde se recau da casi el noventa por ciento de la contribución inmobiliaria y el resto de los tributos y ta- sas que se aplican sobre los inmuebles.
El aumento se desprende de aplicar sobre los predios por un lado el índice de precios al consumo registrado en los últimos doce meses finalizados en noviembre y por los aumentos previstos por el presupuesto quinquenal vigente para el período 2011-2015.
El incremento comenzó a tomar forma a partir de la publicación por parte del Instituto Nacional de Estadística del índice de variación de los precios de noviembre pasado. De acuerdo al INE, el Índice de Precios al Consumo en los doce meses finalizados el pasado 31 de noviembre fue de 8,4%.
Por norma presupuestal, las tasas y tributos municipales de Maldonado se ajustan de acuerdo al índice de precios al consumo registrado entre los meses de noviembre de cada año. En este caso el 8,4%. Por lo tanto, por cada $ 100 que el contribuyente pagó por concepto de impuestos y tasas municipales en enero pasado, ahora deberá pagar $ 108,4
A partir de este resultado comenzará a aplicarse desde el primero de enero próximo los nuevos valores imponibles (aforo) para el cobro de los tributos sobre la propiedad urbana y suburbana. Se trata de los valores actualizados por la normativa vigente (aplicación del IPC a noviembre de cada año) y el nuevo índice adicional de actualización. El aumento fue establecido en el artículo 134º del Presupuesto General de Sueldos, Gastos e Inversión vigente desde enero pasado.
En la zona balnearia, las viviendas y predios con un valor de aforo superior a $ 166.921 sufrirán un aumento del 20%, el que deberá sumarse al 8.4% que regirá en pocos días más cuando el intendente promulgue la resolución que ajusta las tasas y tributos municipales.
La aplicación de ambos ajustes significará que los propietarios de los inmuebles de esa zona deberán pagar los impuestos y tasas municipales entre 10.5% y 30% por encima de lo pagado en enero de es- te año. Entre $ 145.307 y $ 166.920 aumentarán 24.6%. Entre $ 123.693 y $ 145.307 un 19.24%.
Entre $ 81.535 y $ 123.693 un 13.82%. Entre $ 64.094 y $ 81.534 un 12.19%. El ajuste más bajo en zona balnearia será para los inmuebles aforados entre $ 64.094 y $ 81.534 pesos, los que verán un 10.57% de aumento a la hora de pagar. De todas formas, las viviendas pagarán más por el mayor ajuste. Muy pocos inmuebles tiene el menor aforo lo que sí se da en otras zonas del departamento.
En el resto del departamento, donde la recaudación es insignificante, los ajustes serán menores si bien los parámetros son los mismos que los empleados para la zona balnearia.
Los valores de aforos son muy inferiores, lo que implicará que el ajuste en la casi totalidad de las viviendas y predios sea de 10.57%.
Fuente: http://www.elpais.com.uy/111208/pciuda-611197/ciudades/contribucion-sube-hasta-un-30-en-punta-del-este/
La contribución inmobiliaria y las tasas que se cobran junto a este tributo que grava los bienes inmuebles del departamento de Maldonado aumentarán a partir del 1º de enero próximo entre un 10,5% y un 30%.
El mayor impacto recaerá sobre Punta del Este y el resto de las zonas balnearias del departamento como La Barra, Faro de José Ignacio, Manantiales y Punta Ballena donde se recau da casi el noventa por ciento de la contribución inmobiliaria y el resto de los tributos y ta- sas que se aplican sobre los inmuebles.
El aumento se desprende de aplicar sobre los predios por un lado el índice de precios al consumo registrado en los últimos doce meses finalizados en noviembre y por los aumentos previstos por el presupuesto quinquenal vigente para el período 2011-2015.
El incremento comenzó a tomar forma a partir de la publicación por parte del Instituto Nacional de Estadística del índice de variación de los precios de noviembre pasado. De acuerdo al INE, el Índice de Precios al Consumo en los doce meses finalizados el pasado 31 de noviembre fue de 8,4%.
Por norma presupuestal, las tasas y tributos municipales de Maldonado se ajustan de acuerdo al índice de precios al consumo registrado entre los meses de noviembre de cada año. En este caso el 8,4%. Por lo tanto, por cada $ 100 que el contribuyente pagó por concepto de impuestos y tasas municipales en enero pasado, ahora deberá pagar $ 108,4
A partir de este resultado comenzará a aplicarse desde el primero de enero próximo los nuevos valores imponibles (aforo) para el cobro de los tributos sobre la propiedad urbana y suburbana. Se trata de los valores actualizados por la normativa vigente (aplicación del IPC a noviembre de cada año) y el nuevo índice adicional de actualización. El aumento fue establecido en el artículo 134º del Presupuesto General de Sueldos, Gastos e Inversión vigente desde enero pasado.
En la zona balnearia, las viviendas y predios con un valor de aforo superior a $ 166.921 sufrirán un aumento del 20%, el que deberá sumarse al 8.4% que regirá en pocos días más cuando el intendente promulgue la resolución que ajusta las tasas y tributos municipales.
La aplicación de ambos ajustes significará que los propietarios de los inmuebles de esa zona deberán pagar los impuestos y tasas municipales entre 10.5% y 30% por encima de lo pagado en enero de es- te año. Entre $ 145.307 y $ 166.920 aumentarán 24.6%. Entre $ 123.693 y $ 145.307 un 19.24%.
Entre $ 81.535 y $ 123.693 un 13.82%. Entre $ 64.094 y $ 81.534 un 12.19%. El ajuste más bajo en zona balnearia será para los inmuebles aforados entre $ 64.094 y $ 81.534 pesos, los que verán un 10.57% de aumento a la hora de pagar. De todas formas, las viviendas pagarán más por el mayor ajuste. Muy pocos inmuebles tiene el menor aforo lo que sí se da en otras zonas del departamento.
En el resto del departamento, donde la recaudación es insignificante, los ajustes serán menores si bien los parámetros son los mismos que los empleados para la zona balnearia.
Los valores de aforos son muy inferiores, lo que implicará que el ajuste en la casi totalidad de las viviendas y predios sea de 10.57%.
Fuente: http://www.elpais.com.uy/111208/pciuda-611197/ciudades/contribucion-sube-hasta-un-30-en-punta-del-este/
martes, 6 de diciembre de 2011
Creció el costo de la construcción.
En octubre el costo constructivo aumentó 9,52%, lo que trasladó la corrección de precios a una variación acumulada de 22,72% en los doce meses anteriores al décimo mes.
En la víspera el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) divulgó el Índice del Costo de la Construcción (ICC) correspondiente a octubre de 2011.
Sin embargo, la errática variación del precio del dólar determinó que la corrección de precios para el Índice de Materiales durante octubre fuera de 2,04%, mientras que para los doce meses anteriores a la fecha de estimación esa corrección fuera de 10,85%.
De la cuadrícula general se desprende que el indicador de mano de obre y el de leyes sociales fueran en la medición mensual los que más crecieron, ya que en octubre aumentaron 16,45% y 17,05%, respectivamente.
En todos los tipos constructivos considerados para evaluar este indicador, el índice que más creció fue el de mano de obra, ya que en la construcción de torres de diez pisos con ascensor aumentó 16,62%, en las edificaciones de planta baja y de tres pisos sin ascensor de 16,54%.
Fuente: http://www.ultimasnoticias.com.uy/Edicion-UN/articulos/prints-2011dic06/eco07.html
En la víspera el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) divulgó el Índice del Costo de la Construcción (ICC) correspondiente a octubre de 2011.
Sin embargo, la errática variación del precio del dólar determinó que la corrección de precios para el Índice de Materiales durante octubre fuera de 2,04%, mientras que para los doce meses anteriores a la fecha de estimación esa corrección fuera de 10,85%.
De la cuadrícula general se desprende que el indicador de mano de obre y el de leyes sociales fueran en la medición mensual los que más crecieron, ya que en octubre aumentaron 16,45% y 17,05%, respectivamente.
En todos los tipos constructivos considerados para evaluar este indicador, el índice que más creció fue el de mano de obra, ya que en la construcción de torres de diez pisos con ascensor aumentó 16,62%, en las edificaciones de planta baja y de tres pisos sin ascensor de 16,54%.
Fuente: http://www.ultimasnoticias.com.uy/Edicion-UN/articulos/prints-2011dic06/eco07.html
lunes, 31 de octubre de 2011
Punta del Este: compradores locales desplazan a argentinos.
Se acrecentó la participación de los uruguayos a más de la mitad del mercado inmobiliario de Punta del Este. Se estima que para 2011 la inversión en esa plaza superará los U$S 1.300 millones, de los cuales más de U$S 650 millones quedarán entre propietarios nacionales.
Se calcula que este año los compradores nacionales adquirirán un 52% de la plaza inmobiliaria de Punta del Este.
De acuerdo a los datos aportados por la Intendencia Municipal de Maldonado sobre el mercado de propiedades nuevas de aquel departamento, en 2010 el sector de bienes raíces capturó una inversión equivalente a los U$S 1.290 millones, mientras que para este año diversos analistas estiman que superará los U$S 1.300 millones.
Según información sobre el sector aportada por fuentes del mercado, en los últimos dos años la participación de los argentinos en la cartera puntaesteñas de propiedades, se ha reducido a la mitad de la que se verificaban tres años atrás.
De 2008 a la fecha, los compradores uruguayos pasaron de adquirir un 20% del mercado de inmuebles nuevos del balneario a 52% el año pasado, un fenómeno que se explica por el crecimiento del poder adquisitivo de los tres quintiles de mayores ingresos del país.
La composición de la cartera de compraventas redujo la participación de los argentinos del 60% al 30%, mientras que los compradores brasileños, europeos, estadounidenses y canadienses redujeron su participación del 20% a 18%.
De acuerdo a los agentes inmobiliarios del departamento, los uruguayos ya no limitan el monto de sus compras a propiedades con precios inferiores a los U$S 500.000, mientras que los argentinos, que antaño dominaban la franja de inversiones inmobiliarias superiores al medio millón de dólares, ahora han reducido sus pretensiones a propiedades menores a los U$S 200.000, quizás debido a que la composición de compradores cambió de modo radical.
El renglón de compradores porteños, antes hegemónico para los adquirentes de aquel país, ahora fueron superados por compradores de Mendoza, Córdoba y Santa Fe.
De acuerdo a la revista inmobiliaria argentina “Reporte Inmobiliario”, el poder de compra de los adquirentes uruguayos ha provocado un cambio hacia estos, de las propiedades construidas frente al mar, con valores promedio ubicados entre los U$S 3.500 y U$S 4.000 el metro cuadrado.
Según la publicación, esto ha provocado que los tradicionales propietarios argentinos de esas zonas, en la actualidad estén buscando comprar en zonas más alejadas de la costa, donde el metro cuadrado baja hasta los U$S 3.200.
El asesor inmobiliario Julio Villamide dijo a Ultimas Noticias que los precios del balneario provocan la expulsión de los inversores tradicionales por compradores de latitudes con problemas financieros, como los europeos.
De acuerdo a este profesional, tras la crisis financiera de Estados Unidos y Europa los valores inmobiliarios en Punta del Este crecieron 60% más rápido que en Puerto Madero, con un valor promedio que perforó el techo de los U$S 3.000 el metro cuadrado y para este año busca valores que promedian los U$S 3.500.
Cobra fuerza fenómeno del pago en el prepozo.
El sector inmobiliario comenzó a utilizar un singular neologismo para explicar un fenómeno que hace poco tiempo se ha instalado en el negocio.
En la jerga inmobiliaria, la compra de un inmueble nuevo al comienzo mismo de la construcción de un edificio se la denomina “compra en el pozo”, pero la acelerada demanda por inmuebles a estrenar que hay en estos días ha obligado a los operadores inmobiliarios a referirse al “fenómeno del prepozo”.
El nuevo concepto define la adquisición de un inmueble a estrenar cuando aún no se anunció su realización. “Muchas veces no están listos los planos o faltan papeles de una obra, e igual aparecen interesados en adquirir un inmueble”, dijo a Ultimas Noticias el inmobiliario Wilder Ananikian.
El profesional explicó que como no existe una formalización completa del bien a construir, la operación de compraventa requiere de la entrega de una seña, “por lo general, del 10%”, con un plazo para formalizar la transacción.
Según indicó, éste suele ser de unos 90 días, luego de los cuales se firma una boleta de compra y se inicia el proceso tradicional de la compraventa.
“En este mercado no existe financiación, ya que se trata de operaciones en efectivo que se explican por la enorme avidez de los inversores financieros por colocar el dinero en ladrillos”, indicó.
Según Ananikian, la superficie en las zonas costeras de Montevideo ronda entre los U$S 1.800 y los U$S 2.400 el metro cuadrado, valores que son mantenidos por la acelerada demanda en el pre-pozo.
Crecimiento de 28% en inversión directa.
El informe del Instituto Uruguay XXI cerrado en octubre sobre la Inversión Extranjera Directa (IED) en Uruguay, señaló que en la actualidad el principal receptor del flujo externo de capitales es el de la construcción. Hasta 2007 el renglón más relevante como receptor de inversión externa fue el de agricultura, ganadería, caza y silvicultura, pero a partir de entonces éste fue sucedido por el capítulo de la construcción. El informe indicó que a partir de 2006 el rubor constructivo pasó del 11% de la IED al 28%. “Esta situación se explica, tanto por la construcción e instalaciones de las plantas de celulosas, como por el dinamismo de las inversiones inmobiliarias en Punta del Este”, indicó el informe.
Fuente: http://www.ultimasnoticias.com.uy/Edicion-UN/articulos/prints-2011oct31/eco04.html
Se calcula que este año los compradores nacionales adquirirán un 52% de la plaza inmobiliaria de Punta del Este.
De acuerdo a los datos aportados por la Intendencia Municipal de Maldonado sobre el mercado de propiedades nuevas de aquel departamento, en 2010 el sector de bienes raíces capturó una inversión equivalente a los U$S 1.290 millones, mientras que para este año diversos analistas estiman que superará los U$S 1.300 millones.
Según información sobre el sector aportada por fuentes del mercado, en los últimos dos años la participación de los argentinos en la cartera puntaesteñas de propiedades, se ha reducido a la mitad de la que se verificaban tres años atrás.
De 2008 a la fecha, los compradores uruguayos pasaron de adquirir un 20% del mercado de inmuebles nuevos del balneario a 52% el año pasado, un fenómeno que se explica por el crecimiento del poder adquisitivo de los tres quintiles de mayores ingresos del país.
La composición de la cartera de compraventas redujo la participación de los argentinos del 60% al 30%, mientras que los compradores brasileños, europeos, estadounidenses y canadienses redujeron su participación del 20% a 18%.
De acuerdo a los agentes inmobiliarios del departamento, los uruguayos ya no limitan el monto de sus compras a propiedades con precios inferiores a los U$S 500.000, mientras que los argentinos, que antaño dominaban la franja de inversiones inmobiliarias superiores al medio millón de dólares, ahora han reducido sus pretensiones a propiedades menores a los U$S 200.000, quizás debido a que la composición de compradores cambió de modo radical.
El renglón de compradores porteños, antes hegemónico para los adquirentes de aquel país, ahora fueron superados por compradores de Mendoza, Córdoba y Santa Fe.
De acuerdo a la revista inmobiliaria argentina “Reporte Inmobiliario”, el poder de compra de los adquirentes uruguayos ha provocado un cambio hacia estos, de las propiedades construidas frente al mar, con valores promedio ubicados entre los U$S 3.500 y U$S 4.000 el metro cuadrado.
Según la publicación, esto ha provocado que los tradicionales propietarios argentinos de esas zonas, en la actualidad estén buscando comprar en zonas más alejadas de la costa, donde el metro cuadrado baja hasta los U$S 3.200.
El asesor inmobiliario Julio Villamide dijo a Ultimas Noticias que los precios del balneario provocan la expulsión de los inversores tradicionales por compradores de latitudes con problemas financieros, como los europeos.
De acuerdo a este profesional, tras la crisis financiera de Estados Unidos y Europa los valores inmobiliarios en Punta del Este crecieron 60% más rápido que en Puerto Madero, con un valor promedio que perforó el techo de los U$S 3.000 el metro cuadrado y para este año busca valores que promedian los U$S 3.500.
Cobra fuerza fenómeno del pago en el prepozo.
El sector inmobiliario comenzó a utilizar un singular neologismo para explicar un fenómeno que hace poco tiempo se ha instalado en el negocio.
En la jerga inmobiliaria, la compra de un inmueble nuevo al comienzo mismo de la construcción de un edificio se la denomina “compra en el pozo”, pero la acelerada demanda por inmuebles a estrenar que hay en estos días ha obligado a los operadores inmobiliarios a referirse al “fenómeno del prepozo”.
El nuevo concepto define la adquisición de un inmueble a estrenar cuando aún no se anunció su realización. “Muchas veces no están listos los planos o faltan papeles de una obra, e igual aparecen interesados en adquirir un inmueble”, dijo a Ultimas Noticias el inmobiliario Wilder Ananikian.
El profesional explicó que como no existe una formalización completa del bien a construir, la operación de compraventa requiere de la entrega de una seña, “por lo general, del 10%”, con un plazo para formalizar la transacción.
Según indicó, éste suele ser de unos 90 días, luego de los cuales se firma una boleta de compra y se inicia el proceso tradicional de la compraventa.
“En este mercado no existe financiación, ya que se trata de operaciones en efectivo que se explican por la enorme avidez de los inversores financieros por colocar el dinero en ladrillos”, indicó.
Según Ananikian, la superficie en las zonas costeras de Montevideo ronda entre los U$S 1.800 y los U$S 2.400 el metro cuadrado, valores que son mantenidos por la acelerada demanda en el pre-pozo.
Crecimiento de 28% en inversión directa.
El informe del Instituto Uruguay XXI cerrado en octubre sobre la Inversión Extranjera Directa (IED) en Uruguay, señaló que en la actualidad el principal receptor del flujo externo de capitales es el de la construcción. Hasta 2007 el renglón más relevante como receptor de inversión externa fue el de agricultura, ganadería, caza y silvicultura, pero a partir de entonces éste fue sucedido por el capítulo de la construcción. El informe indicó que a partir de 2006 el rubor constructivo pasó del 11% de la IED al 28%. “Esta situación se explica, tanto por la construcción e instalaciones de las plantas de celulosas, como por el dinamismo de las inversiones inmobiliarias en Punta del Este”, indicó el informe.
Fuente: http://www.ultimasnoticias.com.uy/Edicion-UN/articulos/prints-2011oct31/eco04.html
martes, 25 de octubre de 2011
Propiedades de Pocitos y Parque Rodó duplicaron valor desde 2005.
Los barrios Malvín y Buceo perdieron posiciones en el ranking de precios de apartamentos.
Los apartamentos del Parque Rodó y las casas de Pocitos fueron los inmuebles que más se valorizaron en los últimos cinco años. Hoy, un inmueble en esas zonas se paga a más del doble de su precio en 2005.
Medido en dólares, el valor de los apartamentos en Montevideo aumentó 79,8% en los cinco años finalizados en 2010. Las casas, en tanto, se encarecieron 62,6%. Sin embargo, ese incremento no se dio de forma homogénea entre los distintos barrios.
Según las cifras relevadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y procesadas por El Observador, en Parque Rodó el aumento fue de 135,9% durante el período. El metro cuadrado en compraventa alcanzó un valor de US$ 1.302 en 2010, con lo cual superó en los últimos tres años a barrios como Malvín, Buceo y Parque Batlle.
En el último año los apartamentos vendidos en Parque Rodó registraron un aumento de precios de 28,9%, muy por encima de la media de Montevideo, de 21,9%.
Otros barrios también duplicaron los precios de compraventa para inmuebles de propiedad horizontal en el último lustro. Entre ellos se encuentran Centro, Unión y
Tres Cruces, con subas de 111,8%, 109,7% y 100,4%, respectivamente.
Los tres barrios de valores medios –los precios de venta van desde US$ 822 el metro cuadrado en la Unión a US$ 1.066 en Tres Cruces– registraron un importante crecimiento en los últimos años.
De hecho, durante 2010, Tres Cruces fue la zona de la ciudad que más se encareció en las operaciones de venta de apartamentos, con una suba de 30,7%.
Para el caso del Centro, en cambio, el incremento de precios fue de 20,4% en el último año, y se ubicó por debajo del promedio de la capital.
Los valores de inmuebles más estables en los últimos cinco años correspondieron a Punta Carretas, que es también la zona de la capital más cara para la compraventa de inmuebles en propiedad horizontal. El metro cuadrado en el barrio costero se ubicó en US$ 1.418 en el último año, con un incremento de 66% respecto a 2005, menos de la mitad de lo que se encareció el Parque Rodó en términos relativos.
Las casas, en tanto, registraron una suba más moderada que los apartamentos. Solo en Pocitos se duplicaron los precios durante el último quinquenio, con un incremento de los valores de 108,9%. Las compraventas alcanzaron una media de US$ 942 el metro cuadrado durante 2010.
Hace cinco años, las propiedades en Pocitos tenían un valor más bajo que las de Malvín. La diferente evolución del precio en los dos barrios llevó a que Pocitos superara, en la media, el valor de las viviendas de Malvín a partir del último año relevado por el INE.
Si se considera únicamente el último año, Punta Carretas toma la vanguardia en la apreciación de sus inmuebles. Las casas en esa zona se encarecieron 33,3% respecto a 2009. En la última medición los inmuebles registraron un repunte luego de mostrar una evolución moderada durante los cuatro años anteriores.
Fuente: http://www.elobservador.com.uy/noticia/211678/propiedades-de-pocitos-y-parque-rodo-duplicaron-valor-desde-2005/
Los apartamentos del Parque Rodó y las casas de Pocitos fueron los inmuebles que más se valorizaron en los últimos cinco años. Hoy, un inmueble en esas zonas se paga a más del doble de su precio en 2005.
Medido en dólares, el valor de los apartamentos en Montevideo aumentó 79,8% en los cinco años finalizados en 2010. Las casas, en tanto, se encarecieron 62,6%. Sin embargo, ese incremento no se dio de forma homogénea entre los distintos barrios.
Según las cifras relevadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y procesadas por El Observador, en Parque Rodó el aumento fue de 135,9% durante el período. El metro cuadrado en compraventa alcanzó un valor de US$ 1.302 en 2010, con lo cual superó en los últimos tres años a barrios como Malvín, Buceo y Parque Batlle.
En el último año los apartamentos vendidos en Parque Rodó registraron un aumento de precios de 28,9%, muy por encima de la media de Montevideo, de 21,9%.
Otros barrios también duplicaron los precios de compraventa para inmuebles de propiedad horizontal en el último lustro. Entre ellos se encuentran Centro, Unión y
Tres Cruces, con subas de 111,8%, 109,7% y 100,4%, respectivamente.
Los tres barrios de valores medios –los precios de venta van desde US$ 822 el metro cuadrado en la Unión a US$ 1.066 en Tres Cruces– registraron un importante crecimiento en los últimos años.
De hecho, durante 2010, Tres Cruces fue la zona de la ciudad que más se encareció en las operaciones de venta de apartamentos, con una suba de 30,7%.
Para el caso del Centro, en cambio, el incremento de precios fue de 20,4% en el último año, y se ubicó por debajo del promedio de la capital.
Los valores de inmuebles más estables en los últimos cinco años correspondieron a Punta Carretas, que es también la zona de la capital más cara para la compraventa de inmuebles en propiedad horizontal. El metro cuadrado en el barrio costero se ubicó en US$ 1.418 en el último año, con un incremento de 66% respecto a 2005, menos de la mitad de lo que se encareció el Parque Rodó en términos relativos.
Las casas, en tanto, registraron una suba más moderada que los apartamentos. Solo en Pocitos se duplicaron los precios durante el último quinquenio, con un incremento de los valores de 108,9%. Las compraventas alcanzaron una media de US$ 942 el metro cuadrado durante 2010.
Hace cinco años, las propiedades en Pocitos tenían un valor más bajo que las de Malvín. La diferente evolución del precio en los dos barrios llevó a que Pocitos superara, en la media, el valor de las viviendas de Malvín a partir del último año relevado por el INE.
Si se considera únicamente el último año, Punta Carretas toma la vanguardia en la apreciación de sus inmuebles. Las casas en esa zona se encarecieron 33,3% respecto a 2009. En la última medición los inmuebles registraron un repunte luego de mostrar una evolución moderada durante los cuatro años anteriores.
Fuente: http://www.elobservador.com.uy/noticia/211678/propiedades-de-pocitos-y-parque-rodo-duplicaron-valor-desde-2005/
lunes, 26 de septiembre de 2011
Advierten riesgo de sobrestock inmobiliario en Punta del Este.
En el mercado inmobiliario de Maldonado, la inversión en la ciudad de Punta del Este es 25 veces superior a la que se realiza en balnearios importantes del departamento, como Piriápolis. Los altos valores de los inmuebles de segunda mano promueven compraventas de propiedades sin uso.
Punta del Este. El balneario está a la cabeza del ranking de inversores inmobiliarios.
En el ranking de inversión inmobiliaria del departamento de Maldonado la ciudad de Punta del Este se lleva el primer puesto, dato que era de esperarse a juzgar por el febril movimiento de los desarrollos inmobiliarios que a diario se patrocinan en la zona.
Eso no es novedad, y basta leer la prensa para advertir el fenómeno.
La noticia, sin embargo, es que la diferencia de la inversión en compraventas inmobiliarias en este balneario contra la del resto de las ciudades del departamento mantiene una brecha creciente.
Un estudio realizado por la Intendencia de Maldonado, basado en los permisos otorgados por la comuna, estableció que entre enero de 2009 y mayo de 2011 el traspaso de dinero por compraventas de inmuebles en todo el departamento rondó en U$S 2.839 millones, de los cuales un 22% se utilizó en adquisiciones hechas en Punta del Este. En ese período, la inversión en compraventas de bienes raíces sumó U$S 625 millones.
La siguiente agrupación en importancia dentro del departamento fue la zona rural, donde se concentró una inversión algo menor al 10% (9,8%). En esa agrupación de zonas de inversión figuran las compraventas de terrenos rurales con destino turístico (chacras turísticas), que en muchas ocasiones añaden sectores de superficie con destino productivo, reportando un traspaso de dinero que en ese período sumó U$S 281 millones.
El tercer agrupamiento de compraventas inmobiliarias fue la ciudad de Maldonado y sus alrededores, donde se concentraron el 6,7% de las compraventas de todo el departamento, con una inversión total que alanzó los U$S 192 millones.
En cuarto lugar se ubicó la inversión inmobiliaria de Punta Ballena, que concentró el 1,1% de toda la inversión departamental, con U$S 34 millones, y en quinto lugar en el ranking de desarrollos en ladrillos se ubicó Piriápolis, concentrando un 0,86% de la inversión total del departamento, con U$S 24,5 millones.
De hecho, la inversión total en Piriápolis por concepto de compraventas inmobiliarias fue un 3,92% de la efectuada en Punta del Este en ese mismo período, lo que advierte que la concentración inversora está radicada en la Península, que se llevó casi un cuarto de todo el dinero colocado en ladrillos dentro del departamento.
Precios dispersos.
Pero a pesar de tener la mayor concentración de inversión inmobiliaria de todo el departamento, las colocaciones en ladrillos fueron dispares.
El inmobiliario puntaesteño Gabriel Foti señaló a Ultimas Noticias que existe una diferencia de precios muy importante en los valores del metro cuadrado inmobiliario a estrenar, según el sitio de la costa donde se construya.
"Inmuebles sobre la Mansa tiene valores de venta de unos U$S 3.000 el metro cuadrado, y a pocos metros, sobre la Brava, hay inmuebles cuyo valor puede rondar los U$S 4.000 el metro cuadrado", señaló.
Por su parte, el analista inmobiliario Julio Villamide señaló a Ultimas Noticias que ya existen en Punta del Este desarrollos en los que el metro cuadrado cotiza a U$S 6.000 y U$S 8.000, pero advirtió que éstas son excepciones a la regla, porque el promedio de los valores del inmobiliario a estrenar son algo menores.
Señaló también que las propiedades de segunda mano, pero de buenos valores, tienen un costo de depreciación muy pequeño, lo que hace que, ante la opción entre lo usado -aunque sea de reciente construcción- y lo nuevo, el mercado prefiera comprar a estrenar. "Eso tiene una arista de riesgo, y es la posibilidad de que se produzca un sobrestock de inmuebles", anotó.
Punta del Este. El balneario está a la cabeza del ranking de inversores inmobiliarios.
En el ranking de inversión inmobiliaria del departamento de Maldonado la ciudad de Punta del Este se lleva el primer puesto, dato que era de esperarse a juzgar por el febril movimiento de los desarrollos inmobiliarios que a diario se patrocinan en la zona.
Eso no es novedad, y basta leer la prensa para advertir el fenómeno.
La noticia, sin embargo, es que la diferencia de la inversión en compraventas inmobiliarias en este balneario contra la del resto de las ciudades del departamento mantiene una brecha creciente.
Un estudio realizado por la Intendencia de Maldonado, basado en los permisos otorgados por la comuna, estableció que entre enero de 2009 y mayo de 2011 el traspaso de dinero por compraventas de inmuebles en todo el departamento rondó en U$S 2.839 millones, de los cuales un 22% se utilizó en adquisiciones hechas en Punta del Este. En ese período, la inversión en compraventas de bienes raíces sumó U$S 625 millones.
La siguiente agrupación en importancia dentro del departamento fue la zona rural, donde se concentró una inversión algo menor al 10% (9,8%). En esa agrupación de zonas de inversión figuran las compraventas de terrenos rurales con destino turístico (chacras turísticas), que en muchas ocasiones añaden sectores de superficie con destino productivo, reportando un traspaso de dinero que en ese período sumó U$S 281 millones.
El tercer agrupamiento de compraventas inmobiliarias fue la ciudad de Maldonado y sus alrededores, donde se concentraron el 6,7% de las compraventas de todo el departamento, con una inversión total que alanzó los U$S 192 millones.
En cuarto lugar se ubicó la inversión inmobiliaria de Punta Ballena, que concentró el 1,1% de toda la inversión departamental, con U$S 34 millones, y en quinto lugar en el ranking de desarrollos en ladrillos se ubicó Piriápolis, concentrando un 0,86% de la inversión total del departamento, con U$S 24,5 millones.
De hecho, la inversión total en Piriápolis por concepto de compraventas inmobiliarias fue un 3,92% de la efectuada en Punta del Este en ese mismo período, lo que advierte que la concentración inversora está radicada en la Península, que se llevó casi un cuarto de todo el dinero colocado en ladrillos dentro del departamento.
Precios dispersos.
Pero a pesar de tener la mayor concentración de inversión inmobiliaria de todo el departamento, las colocaciones en ladrillos fueron dispares.
El inmobiliario puntaesteño Gabriel Foti señaló a Ultimas Noticias que existe una diferencia de precios muy importante en los valores del metro cuadrado inmobiliario a estrenar, según el sitio de la costa donde se construya.
"Inmuebles sobre la Mansa tiene valores de venta de unos U$S 3.000 el metro cuadrado, y a pocos metros, sobre la Brava, hay inmuebles cuyo valor puede rondar los U$S 4.000 el metro cuadrado", señaló.
Por su parte, el analista inmobiliario Julio Villamide señaló a Ultimas Noticias que ya existen en Punta del Este desarrollos en los que el metro cuadrado cotiza a U$S 6.000 y U$S 8.000, pero advirtió que éstas son excepciones a la regla, porque el promedio de los valores del inmobiliario a estrenar son algo menores.
Señaló también que las propiedades de segunda mano, pero de buenos valores, tienen un costo de depreciación muy pequeño, lo que hace que, ante la opción entre lo usado -aunque sea de reciente construcción- y lo nuevo, el mercado prefiera comprar a estrenar. "Eso tiene una arista de riesgo, y es la posibilidad de que se produzca un sobrestock de inmuebles", anotó.
martes, 16 de agosto de 2011
Punta del Este vuelve a ser refugio de capitales en tiempos de crisis.
Solo José Ignacio puede sufrir algún retraso en la concreción de negocios inmobiliarios.
En época de crisis internacional, al igual que ocurrió en 2008 tras la caída de Lehman Brothers, Punta del Este vuelve a ser vista por los inversores internacionales como “un refugio” seguro. En los últimos tiempos no se retiró ningún permiso de construcción, que por el contrario están en aumento, y los precios “estándar” del metro cuadrado se mantienen en US$ 1.200. Las variaciones del dólar y su pérdida de valor es lo que más preocupa en estas horas a los promotores privados, dijo a El Observador una fuente empresarial.
De todos modos, en el exclusivo José Ignacio, una de las zonas más caras del país, hay quienes observan con preocupación los efectos que pueda causar la crisis internacional en ese lugar.
José Ignacio trabaja con visitantes extranjeros extra regionales y cuando los asesores financieros les recomiendan mantener posiciones de liquidez –como ocurre hoy–, eso en el mercado inmobiliario se traduce en retrasar negocios, se explicó.
Ignacio Ruibal, presidente de la Liga de Fomento de José Ignacio, comentó que la crisis mundial puede postergar operaciones inmobiliarias. Entrevistado por FM Gente de Maldonado, explicó que la inestabilidad económica y las turbulencias bursátiles afectan las transacciones de cara al próximo verano. Comentó que la situación que se vive en Estados Unidos y en algunos países europeos lleva a “demorar” la concreción de alquileres e incluso hay clientes “que esquivan” la confirmación de venir a Uruguay.
Sin embargo, según consultas de El Observador entre analistas y operadores inmobiliarios, se comprobó que la actual coyuntura de crisis global, con foco en EEUU y Europa, no afectará a la península ni a la franja costera de Montevideo y Rocha, sino que la beneficiará con más inversiones. Actualmente los precios siguen al alza, con una oferta sostenida de proyectos de construcción y con demanda alta.
Desde la Intendencia de Maldonado se informó a El Observador que se mantienen por parte de los privados todas las solicitudes de permisos de construcción.
Julio Riela, director de Planeamiento Urbano del departamento, comentó que a junio se gestionaron permisos para obras por 300 mil metros cuadrados y la proyección a fin de año rondará los 600 mil metros cuadrados, igual que 2010, que fue un gran momento para la construcción.
Su colega Julio Pereira, director de Desarrollo Local de la comuna fernandina, señaló que esta crisis “se transitará sin mayores inconvenientes”.
De todos modos, marcó que puede haber “un enlentecimiento con una especulación de pocos meses” en la venta de ciertos inmuebles, como chacras marítimas o campos en José Ignacio, pero “nada significativo”, dijo.
Alberto Prandi, operador inmobiliario y ex subsecretario de Turismo durante el gobierno anterior, comentó a El Observador que históricamente Punta del Este es vista como una plaza refugio de inversiones. “Ocurrió en la anterior crisis de 2008 cuando todos esperaban una baja de los precios de los inmuebles y se verificó lo contrario. Eso muestra la fortaleza del país”, acotó.
En el mismo sentido, Juan Bistiancic, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, señaló a El Observador que Uruguay continúa siendo “un lugar seguro para invertir en cosas tangibles como propiedades, sin riesgo de devaluación o que un banco se quede con el dinero”.
Comentó que actualmente se mantiene el ritmo de inversiones y en el reciente salón inmobiliario de Rosario (Argentina), del que participó, notó una “gran avidez” de los argentinos por comprar propiedades o fraccionamientos costeros en Uruguay.
Bistiancic reconoció como “probable” que ciudadanos de Inglaterra, España o EEUU –países afectados por la crisis– no vengan este año a gastar miles de dólares en alquileres en Punta del Este o José Ignacio. “Sobre todo en José Ignacio que funciona con un gran porcentaje de extranjeros de zonas lejanas y con gente que hace negocios rápidos comprando hoy chacras marítimas, porque es mejor, y mañana adquiere campos si es más ventajoso”, explicó.
El analista Julio Villamide, director de la revista Propiedades, dijo que los argentinos, “que son los clientes mayoritarios, están buscando plazas alternativas a la saturada Punta del Este, invirtiendo en lugares como Colonia o Montevideo”.
También opinó que las opciones de inversión para “los ahorristas medios” se acortan cada vez más en todo el mundo.
En época de crisis internacional, al igual que ocurrió en 2008 tras la caída de Lehman Brothers, Punta del Este vuelve a ser vista por los inversores internacionales como “un refugio” seguro. En los últimos tiempos no se retiró ningún permiso de construcción, que por el contrario están en aumento, y los precios “estándar” del metro cuadrado se mantienen en US$ 1.200. Las variaciones del dólar y su pérdida de valor es lo que más preocupa en estas horas a los promotores privados, dijo a El Observador una fuente empresarial.
De todos modos, en el exclusivo José Ignacio, una de las zonas más caras del país, hay quienes observan con preocupación los efectos que pueda causar la crisis internacional en ese lugar.
José Ignacio trabaja con visitantes extranjeros extra regionales y cuando los asesores financieros les recomiendan mantener posiciones de liquidez –como ocurre hoy–, eso en el mercado inmobiliario se traduce en retrasar negocios, se explicó.
Ignacio Ruibal, presidente de la Liga de Fomento de José Ignacio, comentó que la crisis mundial puede postergar operaciones inmobiliarias. Entrevistado por FM Gente de Maldonado, explicó que la inestabilidad económica y las turbulencias bursátiles afectan las transacciones de cara al próximo verano. Comentó que la situación que se vive en Estados Unidos y en algunos países europeos lleva a “demorar” la concreción de alquileres e incluso hay clientes “que esquivan” la confirmación de venir a Uruguay.
Sin embargo, según consultas de El Observador entre analistas y operadores inmobiliarios, se comprobó que la actual coyuntura de crisis global, con foco en EEUU y Europa, no afectará a la península ni a la franja costera de Montevideo y Rocha, sino que la beneficiará con más inversiones. Actualmente los precios siguen al alza, con una oferta sostenida de proyectos de construcción y con demanda alta.
Desde la Intendencia de Maldonado se informó a El Observador que se mantienen por parte de los privados todas las solicitudes de permisos de construcción.
Julio Riela, director de Planeamiento Urbano del departamento, comentó que a junio se gestionaron permisos para obras por 300 mil metros cuadrados y la proyección a fin de año rondará los 600 mil metros cuadrados, igual que 2010, que fue un gran momento para la construcción.
Su colega Julio Pereira, director de Desarrollo Local de la comuna fernandina, señaló que esta crisis “se transitará sin mayores inconvenientes”.
De todos modos, marcó que puede haber “un enlentecimiento con una especulación de pocos meses” en la venta de ciertos inmuebles, como chacras marítimas o campos en José Ignacio, pero “nada significativo”, dijo.
Alberto Prandi, operador inmobiliario y ex subsecretario de Turismo durante el gobierno anterior, comentó a El Observador que históricamente Punta del Este es vista como una plaza refugio de inversiones. “Ocurrió en la anterior crisis de 2008 cuando todos esperaban una baja de los precios de los inmuebles y se verificó lo contrario. Eso muestra la fortaleza del país”, acotó.
En el mismo sentido, Juan Bistiancic, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, señaló a El Observador que Uruguay continúa siendo “un lugar seguro para invertir en cosas tangibles como propiedades, sin riesgo de devaluación o que un banco se quede con el dinero”.
Comentó que actualmente se mantiene el ritmo de inversiones y en el reciente salón inmobiliario de Rosario (Argentina), del que participó, notó una “gran avidez” de los argentinos por comprar propiedades o fraccionamientos costeros en Uruguay.
Bistiancic reconoció como “probable” que ciudadanos de Inglaterra, España o EEUU –países afectados por la crisis– no vengan este año a gastar miles de dólares en alquileres en Punta del Este o José Ignacio. “Sobre todo en José Ignacio que funciona con un gran porcentaje de extranjeros de zonas lejanas y con gente que hace negocios rápidos comprando hoy chacras marítimas, porque es mejor, y mañana adquiere campos si es más ventajoso”, explicó.
El analista Julio Villamide, director de la revista Propiedades, dijo que los argentinos, “que son los clientes mayoritarios, están buscando plazas alternativas a la saturada Punta del Este, invirtiendo en lugares como Colonia o Montevideo”.
También opinó que las opciones de inversión para “los ahorristas medios” se acortan cada vez más en todo el mundo.
miércoles, 10 de agosto de 2011
Inmuebles: emiten fondo por US$ 60:
Fideicomiso será para la compra de propiedades
Por primera vez en Uruguay se emitirán títulos mixtos a través del Fideicomiso Financiero de Inversiones y Rentas Inmobiliarias. Estos títulos comprenden una parte de deuda que paga una tasa de interés con un componente fijo más el crecimiento del negocio, y por otro lado una participación por la que el inversor recibe una renta de acuerdo a lo que genere el negocio.
Este fideicomiso se emitirá por US$ 60 millones entre este mes y el próximo por parte del grupo chileno Independencia. Con los US$ 60 millones que obtenga, el grupo comprará "propiedades que generen rentas" dijo a El País el responsable de EF Asset Management (quien se encargó del armado), Diego Rodríguez.
Las propiedades que se adquirirán serán para empresas, es decir, edificios, oficinas y quizás algún centro de distribución.
"Son propiedades que tienen arrendamientos a largo plazo", explicó. Con esos alquileres se genera una renta y se paga al inversor. Por la parte de deuda del título se abonan "tasas incrementales" (con una parte fija y otra contingente que acompasa el crecimiento del negocio) y por la parte de participación del título una parte variable que dependerá del resultado del negocio.
Está pensado para que las AFAP inviertan en el papel.
El fideicomiso tendrá un plazo largo, de unos 30 años y al final del mismo se venden los activos (oficinas, edificios, etc.) y se repaga a los inversores.
Rodríguez explicó que el mecanismo de títulos mixtos en un fideicomiso inmobiliario es muy utilizado en otras partes del mundo.
De hecho, el grupo chileno Independencia "se dedica hace muchísimos años a administrar" este tipo de fideicomisos, indicó Rodríguez.
El grupo tiene operaciones en Chile y Estados Unidos y con este instrumento pasará a tenerlas en Uruguay también.
El Banco Central autorizó el viernes pasado la inscripción en el mercado de valores del fideicomiso.
Por primera vez en Uruguay se emitirán títulos mixtos a través del Fideicomiso Financiero de Inversiones y Rentas Inmobiliarias. Estos títulos comprenden una parte de deuda que paga una tasa de interés con un componente fijo más el crecimiento del negocio, y por otro lado una participación por la que el inversor recibe una renta de acuerdo a lo que genere el negocio.
Este fideicomiso se emitirá por US$ 60 millones entre este mes y el próximo por parte del grupo chileno Independencia. Con los US$ 60 millones que obtenga, el grupo comprará "propiedades que generen rentas" dijo a El País el responsable de EF Asset Management (quien se encargó del armado), Diego Rodríguez.
Las propiedades que se adquirirán serán para empresas, es decir, edificios, oficinas y quizás algún centro de distribución.
"Son propiedades que tienen arrendamientos a largo plazo", explicó. Con esos alquileres se genera una renta y se paga al inversor. Por la parte de deuda del título se abonan "tasas incrementales" (con una parte fija y otra contingente que acompasa el crecimiento del negocio) y por la parte de participación del título una parte variable que dependerá del resultado del negocio.
Está pensado para que las AFAP inviertan en el papel.
El fideicomiso tendrá un plazo largo, de unos 30 años y al final del mismo se venden los activos (oficinas, edificios, etc.) y se repaga a los inversores.
Rodríguez explicó que el mecanismo de títulos mixtos en un fideicomiso inmobiliario es muy utilizado en otras partes del mundo.
De hecho, el grupo chileno Independencia "se dedica hace muchísimos años a administrar" este tipo de fideicomisos, indicó Rodríguez.
El grupo tiene operaciones en Chile y Estados Unidos y con este instrumento pasará a tenerlas en Uruguay también.
El Banco Central autorizó el viernes pasado la inscripción en el mercado de valores del fideicomiso.
lunes, 11 de julio de 2011
Buceo tiene aires de city.
El tradicional barrio de pescadores suma cada vez más proyectos, renovando su silueta y la vida de sus habitantes. El 21 se inaugura la torre Free Zone, de 23 pisos.
En la esquina de Tomás de Tezanos y Saldanha da Gama, el embotellamiento de tránsito comienza temprano. La bocina de una camioneta escolar suena a las 7.30. Los frenos del 427 con destino a Los Bulevares se clavan ante la fugaz presencia del DM1 que circula sin parada hacia Zonamérica. Minutos antes de las 8, el caudal de autos se traslada a los alrededores del Liceo Francés, donde la fila de vehículos supera las dos cuadras, recorriendo buena parte del perímetro de la plaza ubicada en cruz a ese colegio. En el autoservice Marta hay cola para pagar y los cajones se empiezan a apilar con los pedidos que salen en bici o moto. A las 9 pasa el camión de pescado, un clásico del barrio que oficia como recordatorio del origen de la zona. Sobre la diez, puede ser que la capacidad del estacionamiento de Montevideo Shopping -por lo menos la planta baja y el subsuelo- ya esté colmada, lo que no quiere decir que el centro comercial esté lleno, sino que quienes trabajan en las tres torres del World Trade Center (WTC) están llegando a sus oficinas. Y todo esto con el ruido de una sierra eléctrica como telón de fondo desde las seis de la mañana.
Bastante distinto era el escenario que observaba hace más de 70 años Juanita Rial, desde la misma ventana que mira hoy, cuando levanta la vista entre bordado y bordado, tarea que llena su día. Juanita nació en el Puerto del Buceo en 1935, cuando la calle Tomás de Tezanos terminaba a la altura de la actual Miguel Grau en un gran campo que daba paso a la playa. Allí pastaban los caballos de los carros y jugaban los niños a la pelota. El arroyo Los Chanchos todavía corría entre sus calles. También era frecuente cruzarse con algún paciente del hospital de leprosos y tuberculosos Fermin Ferreira. Vivió en el barrio hasta que se casó, cuando se mudó a otra zona para después regresar. "Yo voy llegando acá y siento que este es mi lugar. Aunque muchos son vecinos nuevos, a casi todos los conozco, y a Juanita la conoce y la saluda todo el mundo", reflexiona. La casa en la que todavía vive es herencia de su padre y el lugar en que crecieron sus dos hijos, que fueron a su misma escuela y pasaban las tardes jugando a la paleta en la calle. En total, los Rial tenían cuatro terrenos en una cuadra. Si bien dos de ellos se vendieron, Juanita conserva uno que alquila para guardar autos pero que "está reservado" para sus hijos.
Como a la mayoría de los vecinos, a esta mujer ya le han tocado el timbre varias veces. "Quiere vender? ¿Cuánto quiere por la casa?", a lo que ella responde: "Ni loca. De acá voy directo al (Cementerio del) Buceo", y sonríe como si se tratara sólo de un juego de palabras. Por un terreno que antes se vendía en 70 mil dólares ahora llegan a pedir unos 250 mil. Y una vivienda que hace cuatro años costaba 250 mil dólares hoy ronda los 650 mil. Si bien hay que tener en cuenta la baja del dólar y el incremento en los costos de construcción y los materiales, inversores, constructores y agentes inmobiliarios no dudan en afirmar que éste es el barrio que más se ha valorizado en toda la ciudad.
Para Julio Villamide, el fenómeno del Puerto del Buceo es comparable con lo que sucedió en Punta Carretas con la transformación de la cárcel en un shopping a mediados de los ´90. "Se da el cambio de rol de predios importantes que tiene un impacto en el entorno de valorización muy grande. En el caso del Buceo, la sucesión de edificios del World Trade Center fueron convirtiendo lentamente esa zona en un polo de actividad empresarial que no era el perfil del barrio y con ello se dio una gran mejora en la gastronomía, que está asociada a ese tipo de procesos, explica.
Pero no sólo la oferta gastronómica se disparó (hay restaurantes para todos los gustos y para casi todos los bolsillos), el crecimiento se dio en todo el abanico de servicios. En pocas cuadras a la redonda están los principales bancos, hay varios centros de cobranzas, más de ocho cajeros automáticos (sin contar los ubicados dentro de Montevideo Shopping), una estación de servicio, paradas de taxi, semáforos, cerrajerías, farmacias y locales comerciales de todo tipo. También aparecieron los bocinazos, los embotellamientos y las dificultades para estacionar, en fin, los problemas de tránsito propios de los barrios no exclusivamente residenciales. "Es una zona que ha cambiado violentamente y éstas son las crisis de crecimiento", define Villamide, al tiempo que agrega que el tema de la fluidez de los vehículos debe ser atendida por las autoridades municipales, porque si bien "por ahora no ha generado grandes problemas, todavía hay muchos metros que no están terminados".
El futuro. En general, los vecinos ven los cambios como positivos, lo que no quiere decir que no cueste acostumbrarse. En la esquina de Saldanha da Gama y Melitón González funciona el autoservice Marta, en honor a su dueña. Hace 12 años que está en el negocio de los almacenes -este es su segundo local-, rubro en el que trabaja con su marido y otros integrantes de la familia. El comercio, que actualmente está a la venta, pasó por varias remodelaciones y ampliaciones, siempre apostando al crecimiento de la zona. Ahora, incluso, colocaron una mesa en la vereda que utilizan quienes compran allí su almuerzo.
Marta no duda y dice que para ella el barrio está mejor. "A veces uno añora la época de los ranchitos, pero si se quiere un país moderno hay que dejar que las cosas cambien". A sus espaldas, Marta tiene uno de los signos más claros de la transformación: un edificio construido por la empresa de Andrés Mokobocki, "el" arquitecto del Puertito a juzgar por la cantidad de obras y proyectos que tiene en la zona. Hoy, son por lo menos siete las que están en construcción y otras tantas en papel. La empresa de Mokobocki cuenta con alrededor de 200 empleados, además de cuatro arquitectos, tres administrativos y un ingeniero.
Si se asoma a la esquina y mira hacia la Rambla, Marta puede ver no sólo el edificio recientemente inaugurado, sino otro que ya tiene el cartel de la empresa pero todavía está en el pozo. Este año, sin embargo, el fuerte de este empresario de la arquitectura está sobre Luis Alberto de Herrera por un lado y Pablo Galarza por el otro. Sobre la gran avenida, Mokobocki cuenta con cuatro obras: un edificio terminado, otro en ejecución y dos en proyecto. En Galarza, con vista a la nueva torre Free Zone, está construyendo cuatro edificios de cuatro pisos -son los 13,5 metros de altura permitidos por la intendencia- sólo para oficinas. "Siempre que los propietarios de las casas y terrenos quieran vender a precios razonables, nosotros estamos interesados en comprar. Sabemos que hay una generación de un producto que la gente valora. Eso siempre y cuando no se agote, que también puede pasar", dice el empresario. Ahora bien, si la demanda que existe hoy se va a mantener en el tiempo es una gran incertidumbre. "Por eso siempre le decimos a los dueños que está bien que aspiren a más dinero que hace un tiempo, pero este furor no es infinito, en algún momento se va a terminar y habrá que ir a otros barrios a construir".
Las de Mokobocki forman parte de las 40 obras abiertas que hay en el municipio CH, que abarca la zona de Pocitos y Buceo. Y aunque este furor no sea infinito, todavía queda más. A la próxima inauguración de la torre Free Zone y del cuarto edificio del WTC (ver recuadro), se suman iniciativas en el área sur de la rambla del Puertito. El alcalde Luis Luján anunció un proyecto para impulsar un Mercado del Pescado, similar el Mercado del Puerto, en la zona entre el Yacht Club y Kibón. La propuesta incluye mejorar la infraestructura y los servicios, bastante pobres para un sector de alto poder adquisitivo. Además, el Yacht está por comenzar la construcción de un puerto de amarre para embarcaciones de mayor porte, dado que su capacidad ya está completa. Ambos proyectos deberían concretarse antes de 2015.
Ante la pregunta de cómo se imagina el barrio dentro de unos años, Luján se muestra ambiguo: "Estoy en un difícil equilibrio si generar un barrio residencial o aprovechar la gran afluencia de capitales para priorizar la inversión en el sector inmobiliario, que da mucho trabajo y riqueza para el país. Es un balance difícil y no hay soluciones mágicas, habrá que compatibilizar".
Ellos dicen:
Carlos Lecueder
Estudio Luis
Lecueder "La zona del Puertito es segura y de fácil acceso. Por la cercanía con el shopping tiene todos los servicios a un paso. Si contamos los bancos existentes, encontramos la mayor concentración del país en menos de 200 metros de distancia".
Julio Villamide
Asesor inmobiliario
"El fenómeno del Puerto del Buceo es comparable a lo que sucedió en Punta Carretas. El cambio de rol de predios importantes, el Fermín Ferreira y la cárcel, tiene un impacto en el entorno de valorización muy grande, sobre todo en la última década".
Andrés Mokobocki
Arquitecto
"Siempre que los propietarios de las casas y terrenos quieran vender a precios razonables, nosotros estamos interesados en comprar. Sabemos que hay una generación de un producto que la gente valora. Eso siempre y cuando no se agote".
Las cifras
10 mil Trabajadores reunirá la zona, incluyendo Montevideo Shopping, cuando se inauguren las dos nuevas torres, estima Carlos Lecueder.
1 Millón de dólares es el precio al que puede ascender un terreno apto para edificar dos mil metros cuadrados, asegura Julio Villamide.
50 Millones de dólares es el presupuesto total de la cuarta torre del World Trade Center, que tendrá 40 pisos y será el edificio más alto de la capital.
2 mil Dólares es el valor base del metro cuadrado construido, según el arquitecto Andrés Mokobocki. La banda superior ronda los US$ 2.850.
Un poco de verde pero cerca del asfalto.
Junto con la transformación de la fisonomía del barrio, en los últimos años el Puerto del Buceo sufrió otro proceso de cambio, quizás aún más profundo: la renovación de su población.
Para Julio Villamide la situación es clara. "Por tratarse de una de las zonas de mayor valorización de Montevideo, se generó una migración de la demanda más solvente del Pocitos clásico, del entorno de Avenida Brasil, hacia esta parte de la ciudad".
¿Es gente que viviría en Carrasco? No, son clientes completamente diferentes. "Este es un público urbano que valora cierta presencia de verde y la cercanía del mar como aspectos claves, pero que también busca la seguridad que le puede dar un edificio".
Una rápida recorrida por las calles del Puertito basta para tomar conciencia de la cantidad de obras, sobre todo en altura, que se contarán en los próximos años. Según Andrés Mokobocki, cada vez se apuesta más a apartamentos pequeños de uso mixto.
Hace un par de meses y coincidiendo con la demolición de varias casas sobre Saldanha da Gama a manos de la empresa de este arquitecto, apareció un graffiti que decía Mokobocki wants your home ("Mokobocki quiere tu casa"). Él le resta importancia al incidente. "Nuestras obras se hacen en terrenos que eran baldíos o que tenían casas abandonadas donde se juntaba gente a dormir… Hacer edificios con personas que los habitan y los cuidan siempre es favorable para el barrio", razona sobre el porqué los vecinos "en general valoran positivamente" su trabajo.
En la esquina de Tomás de Tezanos y Saldanha da Gama, el embotellamiento de tránsito comienza temprano. La bocina de una camioneta escolar suena a las 7.30. Los frenos del 427 con destino a Los Bulevares se clavan ante la fugaz presencia del DM1 que circula sin parada hacia Zonamérica. Minutos antes de las 8, el caudal de autos se traslada a los alrededores del Liceo Francés, donde la fila de vehículos supera las dos cuadras, recorriendo buena parte del perímetro de la plaza ubicada en cruz a ese colegio. En el autoservice Marta hay cola para pagar y los cajones se empiezan a apilar con los pedidos que salen en bici o moto. A las 9 pasa el camión de pescado, un clásico del barrio que oficia como recordatorio del origen de la zona. Sobre la diez, puede ser que la capacidad del estacionamiento de Montevideo Shopping -por lo menos la planta baja y el subsuelo- ya esté colmada, lo que no quiere decir que el centro comercial esté lleno, sino que quienes trabajan en las tres torres del World Trade Center (WTC) están llegando a sus oficinas. Y todo esto con el ruido de una sierra eléctrica como telón de fondo desde las seis de la mañana.
Bastante distinto era el escenario que observaba hace más de 70 años Juanita Rial, desde la misma ventana que mira hoy, cuando levanta la vista entre bordado y bordado, tarea que llena su día. Juanita nació en el Puerto del Buceo en 1935, cuando la calle Tomás de Tezanos terminaba a la altura de la actual Miguel Grau en un gran campo que daba paso a la playa. Allí pastaban los caballos de los carros y jugaban los niños a la pelota. El arroyo Los Chanchos todavía corría entre sus calles. También era frecuente cruzarse con algún paciente del hospital de leprosos y tuberculosos Fermin Ferreira. Vivió en el barrio hasta que se casó, cuando se mudó a otra zona para después regresar. "Yo voy llegando acá y siento que este es mi lugar. Aunque muchos son vecinos nuevos, a casi todos los conozco, y a Juanita la conoce y la saluda todo el mundo", reflexiona. La casa en la que todavía vive es herencia de su padre y el lugar en que crecieron sus dos hijos, que fueron a su misma escuela y pasaban las tardes jugando a la paleta en la calle. En total, los Rial tenían cuatro terrenos en una cuadra. Si bien dos de ellos se vendieron, Juanita conserva uno que alquila para guardar autos pero que "está reservado" para sus hijos.
Como a la mayoría de los vecinos, a esta mujer ya le han tocado el timbre varias veces. "Quiere vender? ¿Cuánto quiere por la casa?", a lo que ella responde: "Ni loca. De acá voy directo al (Cementerio del) Buceo", y sonríe como si se tratara sólo de un juego de palabras. Por un terreno que antes se vendía en 70 mil dólares ahora llegan a pedir unos 250 mil. Y una vivienda que hace cuatro años costaba 250 mil dólares hoy ronda los 650 mil. Si bien hay que tener en cuenta la baja del dólar y el incremento en los costos de construcción y los materiales, inversores, constructores y agentes inmobiliarios no dudan en afirmar que éste es el barrio que más se ha valorizado en toda la ciudad.
Para Julio Villamide, el fenómeno del Puerto del Buceo es comparable con lo que sucedió en Punta Carretas con la transformación de la cárcel en un shopping a mediados de los ´90. "Se da el cambio de rol de predios importantes que tiene un impacto en el entorno de valorización muy grande. En el caso del Buceo, la sucesión de edificios del World Trade Center fueron convirtiendo lentamente esa zona en un polo de actividad empresarial que no era el perfil del barrio y con ello se dio una gran mejora en la gastronomía, que está asociada a ese tipo de procesos, explica.
Pero no sólo la oferta gastronómica se disparó (hay restaurantes para todos los gustos y para casi todos los bolsillos), el crecimiento se dio en todo el abanico de servicios. En pocas cuadras a la redonda están los principales bancos, hay varios centros de cobranzas, más de ocho cajeros automáticos (sin contar los ubicados dentro de Montevideo Shopping), una estación de servicio, paradas de taxi, semáforos, cerrajerías, farmacias y locales comerciales de todo tipo. También aparecieron los bocinazos, los embotellamientos y las dificultades para estacionar, en fin, los problemas de tránsito propios de los barrios no exclusivamente residenciales. "Es una zona que ha cambiado violentamente y éstas son las crisis de crecimiento", define Villamide, al tiempo que agrega que el tema de la fluidez de los vehículos debe ser atendida por las autoridades municipales, porque si bien "por ahora no ha generado grandes problemas, todavía hay muchos metros que no están terminados".
El futuro. En general, los vecinos ven los cambios como positivos, lo que no quiere decir que no cueste acostumbrarse. En la esquina de Saldanha da Gama y Melitón González funciona el autoservice Marta, en honor a su dueña. Hace 12 años que está en el negocio de los almacenes -este es su segundo local-, rubro en el que trabaja con su marido y otros integrantes de la familia. El comercio, que actualmente está a la venta, pasó por varias remodelaciones y ampliaciones, siempre apostando al crecimiento de la zona. Ahora, incluso, colocaron una mesa en la vereda que utilizan quienes compran allí su almuerzo.
Marta no duda y dice que para ella el barrio está mejor. "A veces uno añora la época de los ranchitos, pero si se quiere un país moderno hay que dejar que las cosas cambien". A sus espaldas, Marta tiene uno de los signos más claros de la transformación: un edificio construido por la empresa de Andrés Mokobocki, "el" arquitecto del Puertito a juzgar por la cantidad de obras y proyectos que tiene en la zona. Hoy, son por lo menos siete las que están en construcción y otras tantas en papel. La empresa de Mokobocki cuenta con alrededor de 200 empleados, además de cuatro arquitectos, tres administrativos y un ingeniero.
Si se asoma a la esquina y mira hacia la Rambla, Marta puede ver no sólo el edificio recientemente inaugurado, sino otro que ya tiene el cartel de la empresa pero todavía está en el pozo. Este año, sin embargo, el fuerte de este empresario de la arquitectura está sobre Luis Alberto de Herrera por un lado y Pablo Galarza por el otro. Sobre la gran avenida, Mokobocki cuenta con cuatro obras: un edificio terminado, otro en ejecución y dos en proyecto. En Galarza, con vista a la nueva torre Free Zone, está construyendo cuatro edificios de cuatro pisos -son los 13,5 metros de altura permitidos por la intendencia- sólo para oficinas. "Siempre que los propietarios de las casas y terrenos quieran vender a precios razonables, nosotros estamos interesados en comprar. Sabemos que hay una generación de un producto que la gente valora. Eso siempre y cuando no se agote, que también puede pasar", dice el empresario. Ahora bien, si la demanda que existe hoy se va a mantener en el tiempo es una gran incertidumbre. "Por eso siempre le decimos a los dueños que está bien que aspiren a más dinero que hace un tiempo, pero este furor no es infinito, en algún momento se va a terminar y habrá que ir a otros barrios a construir".
Las de Mokobocki forman parte de las 40 obras abiertas que hay en el municipio CH, que abarca la zona de Pocitos y Buceo. Y aunque este furor no sea infinito, todavía queda más. A la próxima inauguración de la torre Free Zone y del cuarto edificio del WTC (ver recuadro), se suman iniciativas en el área sur de la rambla del Puertito. El alcalde Luis Luján anunció un proyecto para impulsar un Mercado del Pescado, similar el Mercado del Puerto, en la zona entre el Yacht Club y Kibón. La propuesta incluye mejorar la infraestructura y los servicios, bastante pobres para un sector de alto poder adquisitivo. Además, el Yacht está por comenzar la construcción de un puerto de amarre para embarcaciones de mayor porte, dado que su capacidad ya está completa. Ambos proyectos deberían concretarse antes de 2015.
Ante la pregunta de cómo se imagina el barrio dentro de unos años, Luján se muestra ambiguo: "Estoy en un difícil equilibrio si generar un barrio residencial o aprovechar la gran afluencia de capitales para priorizar la inversión en el sector inmobiliario, que da mucho trabajo y riqueza para el país. Es un balance difícil y no hay soluciones mágicas, habrá que compatibilizar".
Ellos dicen:
Carlos Lecueder
Estudio Luis
Lecueder "La zona del Puertito es segura y de fácil acceso. Por la cercanía con el shopping tiene todos los servicios a un paso. Si contamos los bancos existentes, encontramos la mayor concentración del país en menos de 200 metros de distancia".
Julio Villamide
Asesor inmobiliario
"El fenómeno del Puerto del Buceo es comparable a lo que sucedió en Punta Carretas. El cambio de rol de predios importantes, el Fermín Ferreira y la cárcel, tiene un impacto en el entorno de valorización muy grande, sobre todo en la última década".
Andrés Mokobocki
Arquitecto
"Siempre que los propietarios de las casas y terrenos quieran vender a precios razonables, nosotros estamos interesados en comprar. Sabemos que hay una generación de un producto que la gente valora. Eso siempre y cuando no se agote".
Las cifras
10 mil Trabajadores reunirá la zona, incluyendo Montevideo Shopping, cuando se inauguren las dos nuevas torres, estima Carlos Lecueder.
1 Millón de dólares es el precio al que puede ascender un terreno apto para edificar dos mil metros cuadrados, asegura Julio Villamide.
50 Millones de dólares es el presupuesto total de la cuarta torre del World Trade Center, que tendrá 40 pisos y será el edificio más alto de la capital.
2 mil Dólares es el valor base del metro cuadrado construido, según el arquitecto Andrés Mokobocki. La banda superior ronda los US$ 2.850.
Un poco de verde pero cerca del asfalto.
Junto con la transformación de la fisonomía del barrio, en los últimos años el Puerto del Buceo sufrió otro proceso de cambio, quizás aún más profundo: la renovación de su población.
Para Julio Villamide la situación es clara. "Por tratarse de una de las zonas de mayor valorización de Montevideo, se generó una migración de la demanda más solvente del Pocitos clásico, del entorno de Avenida Brasil, hacia esta parte de la ciudad".
¿Es gente que viviría en Carrasco? No, son clientes completamente diferentes. "Este es un público urbano que valora cierta presencia de verde y la cercanía del mar como aspectos claves, pero que también busca la seguridad que le puede dar un edificio".
Una rápida recorrida por las calles del Puertito basta para tomar conciencia de la cantidad de obras, sobre todo en altura, que se contarán en los próximos años. Según Andrés Mokobocki, cada vez se apuesta más a apartamentos pequeños de uso mixto.
Hace un par de meses y coincidiendo con la demolición de varias casas sobre Saldanha da Gama a manos de la empresa de este arquitecto, apareció un graffiti que decía Mokobocki wants your home ("Mokobocki quiere tu casa"). Él le resta importancia al incidente. "Nuestras obras se hacen en terrenos que eran baldíos o que tenían casas abandonadas donde se juntaba gente a dormir… Hacer edificios con personas que los habitan y los cuidan siempre es favorable para el barrio", razona sobre el porqué los vecinos "en general valoran positivamente" su trabajo.
martes, 7 de junio de 2011
BURBUJA. DINAMISMO EN MERCADO INMOBILIARIO.
Porcentaje de contratos de alquiler por Barrio, según datos de INE basado en el Sistema de Garantía de Alquileres (SGA). Datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) divulgados ayer, muestran aumento en los nuevos alquileres, aumento en precio y cantidad de ventas de inmuebles y aumento del porcentaje de los ingresos familiares destinados a vivienda.
Los alquileres concretados en 2010 se encontraron en promedio 20% por encima del total de los alquileres vigentes a enero 2011. Estos datos toman en cuenta solo los alquileres garantizados a través del Sistema de Garantía de Alquileres (SGA). Se estima que el 25% del total de los alquileres en Montevideo se realizan bajo esta modalidad a la que pueden acogerse funcionarios públicos, jubilados, pensionista y empleados privados que trabajen para una institución adherida al sistema.
Si se miran los precios por barrio, el más caro fue Pocitos, donde un contrato nuevo de alquiler promedio en 2010 ascendía a $ 9.408 por mes, 14% más caro que el promedio de los contratos ya vigentes en dicho Barrio. Cabe destacar que en los datos difundidos por el INE, para los contratos nuevos firmados en 2011, no se encuentran discriminados algunos barrios como Carrasco o Punta Carretas, ya que la cantidad de alquileres en esos barrios es muy bajo.
En segundo y tercer lugar están Tres Cruces y Parque Batlle, con contratos de alquiler promedio firmados en 2011 de $ 8.263 y $ 8.259, 17% y 20% más caros que los contratos vigentes en cada barrio, respectivamente.
En tanto, en los barrios con alquileres promedios más bajos, como Villa Española, donde el alquiler promedio vigente se encuentra en $ 4.339, los contratos de 2010 estuvieron en $ 5.300 pesos promedio, 22% por encima de los vigentes.
Los alquileres concretados en 2010 se encontraron en promedio 20% por encima del total de los alquileres vigentes a enero 2011. Estos datos toman en cuenta solo los alquileres garantizados a través del Sistema de Garantía de Alquileres (SGA). Se estima que el 25% del total de los alquileres en Montevideo se realizan bajo esta modalidad a la que pueden acogerse funcionarios públicos, jubilados, pensionista y empleados privados que trabajen para una institución adherida al sistema.
Si se miran los precios por barrio, el más caro fue Pocitos, donde un contrato nuevo de alquiler promedio en 2010 ascendía a $ 9.408 por mes, 14% más caro que el promedio de los contratos ya vigentes en dicho Barrio. Cabe destacar que en los datos difundidos por el INE, para los contratos nuevos firmados en 2011, no se encuentran discriminados algunos barrios como Carrasco o Punta Carretas, ya que la cantidad de alquileres en esos barrios es muy bajo.
En segundo y tercer lugar están Tres Cruces y Parque Batlle, con contratos de alquiler promedio firmados en 2011 de $ 8.263 y $ 8.259, 17% y 20% más caros que los contratos vigentes en cada barrio, respectivamente.
En tanto, en los barrios con alquileres promedios más bajos, como Villa Española, donde el alquiler promedio vigente se encuentra en $ 4.339, los contratos de 2010 estuvieron en $ 5.300 pesos promedio, 22% por encima de los vigentes.
Valor de inmuebles subió 20% en un año.
El mercado de compraventas de viviendas se redujo en el trimestre móvil noviembre 2010-enero 2011, con respecto al trimestre anterior, según cifras divulgadas ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El Índice de cantidades que publica este instituto registró una caída de 10,69% en el trimestre considerado respecto al anterior, mientras que en la comparación sobre igual trimestre de 2009-2010 el índice muestra un incremento de 14,26%.
Según datos de la Dirección General de Registros en enero se registraron de 9.748 transacciones, de las cuales 5.306 fueron compraventas, 3.283 promesas de compraventas, 1.526 hipotecas y 733 correspondieron a otros.
Del total de las transacciones, Montevideo y Maldonado fueron los departamentos con mayor número de actos, con 31% y 18% respectivamente, seguidos de Canelones (14%), Rocha (7%) y Colonia (4%).
Asimismo, el precio promedio del metro cuadrado de los inmuebles se elevó 1,84% en pesos con respecto al trimestre anterior y 2,21% en la medición en dólares.
Por su parte, si se compara con igual período del año anterior, el incremento fue de 20,01% en pesos y 18,45% en dólares.
Con respecto a los alquileres, según el análisis de los contratos realizados en el último año móvil cerrado a enero por el Servicio de Garantía de Alquileres, los mismos son 20% más caros en relación a los contratos que ya estaban vigentes.
Así, los mayores alquileres se registraron en Punta Carretas, Pocitos, Malvín y Parque Rodó.
Cabe destacar que, medido en pesos corrientes, el peso del alquiler promedio en el ingreso medio de los hogares ha sido creciente en los últimos años, pasando de 18% en enero 2006 a 19% en enero 2011.
El Índice de cantidades que publica este instituto registró una caída de 10,69% en el trimestre considerado respecto al anterior, mientras que en la comparación sobre igual trimestre de 2009-2010 el índice muestra un incremento de 14,26%.
Según datos de la Dirección General de Registros en enero se registraron de 9.748 transacciones, de las cuales 5.306 fueron compraventas, 3.283 promesas de compraventas, 1.526 hipotecas y 733 correspondieron a otros.
Del total de las transacciones, Montevideo y Maldonado fueron los departamentos con mayor número de actos, con 31% y 18% respectivamente, seguidos de Canelones (14%), Rocha (7%) y Colonia (4%).
Asimismo, el precio promedio del metro cuadrado de los inmuebles se elevó 1,84% en pesos con respecto al trimestre anterior y 2,21% en la medición en dólares.
Por su parte, si se compara con igual período del año anterior, el incremento fue de 20,01% en pesos y 18,45% en dólares.
Con respecto a los alquileres, según el análisis de los contratos realizados en el último año móvil cerrado a enero por el Servicio de Garantía de Alquileres, los mismos son 20% más caros en relación a los contratos que ya estaban vigentes.
Así, los mayores alquileres se registraron en Punta Carretas, Pocitos, Malvín y Parque Rodó.
Cabe destacar que, medido en pesos corrientes, el peso del alquiler promedio en el ingreso medio de los hogares ha sido creciente en los últimos años, pasando de 18% en enero 2006 a 19% en enero 2011.
lunes, 30 de mayo de 2011
Se ha formado una burbuja en torno a los valores de la propiedad inmueble.
Los precios inmobiliarios están desalineados con la rentabilidad de las viviendas y la competitividad de la economía uruguaya.
La moderada desaceleración en las transacciones inmobiliarias puede ser un factor positivo porque indica que el mercado se está autorregulando. De ser así, no necesariamente la burbuja que se ha formado en torno a la compraventa de viviendas tiene que estallar. Mientras que las tasas de interés en Estados Unidos se mantengan bajas, la situación será manejable porque los inversores no tienen urgencia por obtener liquidez y vender, sostuvo el Cr. Juan Carlos Protasi, ex director del Banco Central del Uruguay y director de la revista Portfolio. Agregó que el panorama podría volverse más complejo cuando las tasas suban por la amenaza de aumento de la inflación mundial y, probablemente, muchos promotores e inversores quieran desprenderse de sus propiedades, lo cual hará caer los precios de las viviendas indefectiblemente. A continuación un resumen de la entrevista.
-A principios de mayo el Informe de las Américas del FMI señaló el sobrecalentamiento de algunas economías de América Latina y alertó sobre síntomas de una eventual formación de burbujas inmobiliarias en varios países de la región, incluido Uruguay. ¿Coincide con ese juicio?
-Considero que estamos en medio de una burbuja, con precios muy elevados, y mucha publicidad de nuevos proyectos que aparecen como hongos. Los booms inmobiliarios en toda época y lugar, suelen estar relacionados a excesos de liquidez en el mercado, provocados por un crecimiento excesivo del crédito bancario a tasas de interés indebidamente negativas en términos reales, y/o a flujos de capitales que ingresan masivamente del exterior. Estos booms dan lugar a la formación de burbujas en los precios, y promueven una euforia a veces irracional de los inversores, desarrolladores de proyectos y agentes inmobiliarios que piensan o esperan que los precios continúen subiendo como en el pasado alimentando un aumento incontenible de los precios. "Compre ahora, apúrese porque los precios no tienen techo…". Muchos compran pensando en hacer un pasamano y poder salir antes que explote, pero otros compran porque requieren una vivienda, es decir es una demanda genuina. Ambas se confunden.
¿Podría producirse en Latinoamérica una crisis similar a la ocurrida en los mercados inmobiliarios del Primer Mundo?
-A pesar de esta euforia aparente, no creo que pueda ocurrir una crisis similar a la norteamericana. Primero, porque en los últimos meses se ha aplacado la demanda, lo que es sano. Y, segundo, porque la situación no es comparable con lo ocurrido hace pocos años en Estados Unidos y Europa.
En el caso estadounidense, hubo un fuerte ingreso de capitales de todo el mundo buscando la calidad, o sea lo que se conoce como "flight to quality", que inundaron de capitales a los bancos norteamericanos luego de las crisis con efecto dominó de los años noventa. Al mismo tiempo, la Fed bajó las tasas de interés sin generar inflación, gracias al fuerte aumento de productividad en la economía de ese país.
Como resultado los precios de los activos se inflaron creando un círculo virtuoso de mayor consumo, más crecimiento, etc. En ese contexto, se cometió el error de flexibilizar las regulaciones bancarias, lo que permitió a los bancos otorgar créditos para la compra de viviendas a personas que no reunían las condiciones para el repago de los préstamos (hipotecas sub-prime) y a los bancos de inversión promover la titulación de las mismas (securitización) y traspasar los riesgos al mercado de capitales. En ese momento, el déficit de la cuenta corriente norteamericana alcanzó niveles de 6%-6,5% del PIB, lo cual era realmente alarmante; pero, pese a las advertencias, Alan Greenspan lo negaba argumentando que lo importante era la estabilidad y no el déficit y que Estados Unidos era "especial".
-¿En qué medida el ingreso de capitales y los créditos bancarios han incidido en el boom inmobiliario de Uruguay?
-No puede atribuirse la fuerte valoración de la propiedad inmueble en nuestro país al crédito hipotecario, que hasta ahora ha tenido una participación escasa en la compraventa de viviendas; pero este boom sí está basado en la afluencia de capitales externos. Esto obedece a que hoy se ve a los países emergentes como un paraíso para los inversores, lo cual ha creado burbujas no solo en los mercados inmobiliarios de América Latina, sino también en los mercados bursátiles de la región. En el caso de Uruguay, el boom también se trasladó al mercado laboral, donde se están pagando salarios inusualmente altos en diversos sectores de la actividad económica que comprometen la rentabilidad de las empresas.
-Entonces, ¿no hay peligro de que explote una burbuja inmobiliaria a nivel local?
-Al no tener la actual situación una contrapartida del crédito bancario, no vislumbro por el momento el riesgo de que pueda sobrevenir una crisis inmobiliaria con la repercusión en el sistema bancario que tuvo en Estados Unidos. Esto no significa descartar que, ante una reversión de las actuales condiciones externas favorables, muchos emprendimientos queden por el camino, edificios sin terminar, bancarrota de empresas y los precios sufran una caída importante. Tuve oportunidad de ver esto recientemente en Costa Rica y, con anterioridad, en países asiáticos muy expuestos a la reversión de los flujos de capitales.
Oferta y demanda.
-¿Cómo ha evolucionado la demanda de vivienda nueva y usada en el mercado uruguayo durante el primer cuatrimestre de 2011?
-Han comenzado a observarse síntomas de una desaceleración de la demanda, que parece haberse vuelto más selectiva ante una abundancia de la oferta a precios muy altos. En efecto, los valores en dólares de las viviendas han aumentado cerca de un 25% en el último año, mientras que la cotización de la divisa estadounidense bajó muy poco durante el mismo período en el mercado uruguayo. Aunque no se han detenido las transacciones -al contrario, los proyectos de apartamentos chicos de un dormitorio se venden con mucha facilidad-, algunos operadores encuentran más difícil la venta de propiedades más grandes justamente por los precios elevados.
-¿Dónde se ha podido comprobar la retracción de la demanda?
-Se pueden ver edificios terminados que tienen muchas unidades vacías tanto en Montevideo como en Punta del Este, con lo cual muchos inversores todavía no han podido recuperar sus capitales. Los tienen allí parados en ladrillos para protegerse contra la desvalorización del dólar. Se trata de inversiones de extranjeros, principalmente argentinos, que tienen mucha liquidez y pueden afrontar los costos de mantenimiento en tanto dure la bonanza de los precios de los commodities y se mantengan bajas las tasas de interés en Estados Unidos. Cuando este escenario cambie y quieran hacerse del dinero, los precios tendrán que bajar.
-¿Qué estrategia desarrollan los emprendedores inmobiliarios en la actualidad?
-Ante la retracción -hasta ahora moderada- de la demanda, algunos desarrolladores de proyectos, que ya han logrado obtener buenas ganancias con la construcción y venta de edificios, no se sienten tan seguros de invertir en nuevos proyectos por el temor de que cambien las condiciones internacionales y que puedan perder lo que ya ganaron. Tengo la impresión que hoy buscan financiamiento fuera de la empresa, cosa que no ocurría hace unos años. Ahora intentan vender más en el pozo, hacer mucha publicidad y, si es posible, colocar proyectos inmobiliarios a las AFAP para que los riesgos los asuman otros. Pero sí están comprando terrenos urbanos y suburbanos bien ubicados para estar preparados para el futuro. A una empresa constructora que no tiene terrenos para construir, se le puede hacer difícil comprarlos si el boom retorna en el futuro.
Precios.
-¿Considera que son desmesurados los precios en dólares de las viviendas en Uruguay?
-Sí. Porque los valores están desalineados con la rentabilidad de la propiedad y la competitividad de la economía. Últimamente, se ha anunciado el lanzamiento de algunos proyectos de apartamentos muy lujosos, en los cuales el valor del "metro cuadrado de moquette" ha llegado a US$ 7.000. Estos valores que se observan en algunos proyectos en Punta del Este superan ampliamente el costo de las propiedades a estrenar en Miami de calidad similar y muy bien ubicadas.
Aunque los precios de los inmuebles están presionados por la suba del valor de los terrenos y el aumento de los costos de la construcción, sus niveles no guardan relación con los fundamentos de la economía. La desalineación de los precios inmobiliarios no es única, también otros precios lo están. Basta mirar el "Índice de las Hamburguesas" de The Economist. La realidad es que existe un atraso cambiario muy importante.
-¿Han aumentado los alquileres proporcionalmente al precio de la propiedad inmueble?
-La rentabilidad de un alquiler es en la actualidad muy bajo, excepto para aquellas propiedades más accesibles por su escasa dimensión y valor. Por otra parte, si se compara el precio del metro cuadrado con el de los salarios, puede parecer a primera vista que han subido en igual proporción, pero es una comparación espuria porque el nivel actual de los salarios reales está desalineado con el de la productividad laboral. No es un nivel de equilibrio para el crecimiento sustentable de la economía y esto, en algún momento, actuará como un freno para el crecimiento.
-¿El gobierno podría hacer algo al respecto?
-Sí. Lo primero sería reconocer con humildad que hay un problema serio de competitividad similar a las épocas previas de las crisis de 1982 y 2002. Lo segundo es evitar que se infle más la burbuja conteniendo el gasto y la deuda pública y no pensar que este "viento de cola" se mantendrá para siempre.
-¿Cómo ha evolucionado el precio del metro cuadrado de las unidades nuevas y usadas con respecto a la inflación?
-El precio del metro cuadrado de las viviendas usadas medido en unidades indexadas está estable, siendo su nivel prácticamente el mismo que el de fines de 2006. No ocurrió lo mismo con las unidades nuevas que han subido mucho más que eso.
-¿Cómo vislumbra la evolución del mercado inmobiliario local?
-Si bien se ha generado una burbuja en los precios de la propiedad inmueble, la moderada desaceleración en las transacciones inmobiliarias puede ser un factor positivo porque indica que el mercado se está autorregulando. De ser así, no necesariamente la burbuja que se ha formado en torno a la compraventa de viviendas tiene que estallar. Mientras que las tasas en Estados Unidos se mantengan bajas, la situación será manejable porque los inversores no tienen urgencia por obtener liquidez y vender. El panorama podría volverse más complejo cuando las tasas deban subir por la amenaza de aumento de la inflación internacional y, probablemente, muchos promotores e inversores quieran desprenderse de sus propiedades, lo cual hará caer los precios de las viviendas indefectiblemente.
Valor de la tierra
-Se dice que hoy "el precio de la tierra (de uso agropecuario) no tiene techo" en Uruguay. ¿Qué opina Ud.?
-No comparto esa afirmación. No podemos decir que la situación económica de Uruguay es única en el mundo. Así también pensaba y vea como terminó. Los valores de la tierra dejarán de subir cuando dejen de subir los precios de los commodities alimenticios y aumente el valor del dólar a nivel mundial. No sé cuando será, pero podría no estar tan lejos. Todos los ciclos llegan a su fin.
-¿En qué se basa ese pronóstico?
-En la débil recuperación de Estados Unidos, la compleja situación en Europa, la contracción de Japón por el terremoto y las recientes noticias sobre la desaceleración de la economía china. La expansión económica del gigante asiático, que ha sido el gran motor del comercio mundial, está exhibiendo los primeros síntomas de desaceleración en su producción industrial y en un menor volumen de importaciones de commodities. El gobierno de Beijing trató de compensar la reducción de las exportaciones del período 2008-2009 con una fuerte inversión estatal equivalente al 50% de su PIB, pero eso no es sostenible. Con mercados deprimidos en Occidente, con una moderación en el gasto público y medidas de contención del crédito, se espera que el producto chino crezca este año menos que en 2010. Hoy nadie se imagina que esa economía pueda tener un traspié, pero no caben dudas que frenó su crecimiento.
El crédito hipotecario es insignificante
-Chile posee el mercado hipotecario mejor desarrollado de la región, que equivale aproximadamente al 20% del PIB, de acuerdo con los datos publicados por la revista The Economist. ¿A cuánto asciende el mercado hipotecario en Uruguay?
-Estimo que el mercado hipotecario uruguayo representa entre 6% y 8% del producto.
-En el período enero-marzo de 2011, el sistema bancario uruguayo otorgó US$ 2,5 millones en préstamos hipotecarios. ¿Es aceptable el nivel de crédito hipotecario existente en Uruguay?
-Si asumimos que el sistema bancario va a conceder en total unos US$ 10 millones de préstamos hipotecarios durante el año 2011, esa cifra es insignificante, lo que indica que el grueso de las operaciones inmobiliarias se ha hecho al margen del sistema bancario a pesar de que varios bancos han abierto líneas de crédito para la compra de viviendas.
-¿Qué opina de que la banca haya participado escasamente en el boom de la venta de viviendas?
-Esta situación es sana desde el punto de vista que los bancos no hayan prestado dinero a deudores que podrían resultar poco solventes a diferencia de lo que ocurrió en Estados Unidos años atrás. Sin embargo, habrá que estar alerta de que no se aflojen las regulaciones tratando de incentivar al mercado inmobiliario ante un eventual estancamiento de la venta de viviendas. No podemos olvidar que en Uruguay se está formando una burbuja inmobiliaria en base a los fuertes ingresos de capital por la gran liquidez financiera internacional.
El nivel de precios de la vivienda ha llegado a una meseta
-¿Han salido los emprendedores inmobiliarios a vender apartamentos "en el pozo" en la misma proporción que lo hicieron en otros booms de la construcción?
-Se advierte fácilmente que, en esta oportunidad, buena parte de los inversores inmobiliarios han tenido suficiente capacidad financiera para salir a vender los apartamentos cuando ya estaban prácticamente construidos. La razón es que resulta riesgoso fijar un precio "en el pozo" porque nunca se sabe cuál va a ser el costo final de una construcción, ya que los precios de la tierra, los insumos, la mano de obra, etc. suelen variar en un período de dos años, que es lo que generalmente demora la construcción de un edificio. Recién ahora se empiezan a ver con mayor frecuencia las ofertas de ventas "en el pozo" porque el previsible sobrestock de viviendas nuevas de nivel alto y medio alto que van a salir al mercado en los años venideros puede ser un factor que determine una baja de los precios de la propiedad inmueble. Este es, además, otro síntoma de que los inversores empiezan a tener cierto temor a la compra de inmuebles.
-¿Qué otro factor puede estar generando temor a la inversión de inmuebles en Uruguay?
-Los inversores empiezan a observar que la economía de Estados Unidos se está recuperando y los bajos precios de las propiedades en ese país compiten con nuestra oferta. Muchos argentinos están comprando propiedades en Miami. Si, además, las tasas de interés comenzaran a subir en el mercado norteamericano, es más que probable que se revierta el flujo de capitales.
-¿Quiénes son los grandes ganadores, entre los inversionistas, del actual boom de la vivienda en Uruguay?
-Cuando un inversor adquiere su segunda o tercera vivienda es con el propósito de obtener una rentabilidad. Esta puede ser de dos tipos: el arrendamiento y el aumento del valor real del inmueble. En términos de arrendamiento, los niveles de precios de alquileres en Punta del Este en los dos últimos años no han compensado la caída del valor del dólar debido a un exceso de la oferta. Lo que sucede es que muchas personas de ingresos medio altos, especialmente uruguayos y argentinos, han comprado propiedades y se ven en la necesidad de alquilarlos en la temporada para poder costear los gastos comunes, los costos de mantenimiento y los tributos municipales.
Sin embargo, la inversión en "ladrillos" ha defendido el poder de compra de los propietarios frente a la desvalorización del dólar en el mundo, aunque da la impresión de que el nivel de precios ha llegado a una meseta.
La moderada desaceleración en las transacciones inmobiliarias puede ser un factor positivo porque indica que el mercado se está autorregulando. De ser así, no necesariamente la burbuja que se ha formado en torno a la compraventa de viviendas tiene que estallar. Mientras que las tasas de interés en Estados Unidos se mantengan bajas, la situación será manejable porque los inversores no tienen urgencia por obtener liquidez y vender, sostuvo el Cr. Juan Carlos Protasi, ex director del Banco Central del Uruguay y director de la revista Portfolio. Agregó que el panorama podría volverse más complejo cuando las tasas suban por la amenaza de aumento de la inflación mundial y, probablemente, muchos promotores e inversores quieran desprenderse de sus propiedades, lo cual hará caer los precios de las viviendas indefectiblemente. A continuación un resumen de la entrevista.
-A principios de mayo el Informe de las Américas del FMI señaló el sobrecalentamiento de algunas economías de América Latina y alertó sobre síntomas de una eventual formación de burbujas inmobiliarias en varios países de la región, incluido Uruguay. ¿Coincide con ese juicio?
-Considero que estamos en medio de una burbuja, con precios muy elevados, y mucha publicidad de nuevos proyectos que aparecen como hongos. Los booms inmobiliarios en toda época y lugar, suelen estar relacionados a excesos de liquidez en el mercado, provocados por un crecimiento excesivo del crédito bancario a tasas de interés indebidamente negativas en términos reales, y/o a flujos de capitales que ingresan masivamente del exterior. Estos booms dan lugar a la formación de burbujas en los precios, y promueven una euforia a veces irracional de los inversores, desarrolladores de proyectos y agentes inmobiliarios que piensan o esperan que los precios continúen subiendo como en el pasado alimentando un aumento incontenible de los precios. "Compre ahora, apúrese porque los precios no tienen techo…". Muchos compran pensando en hacer un pasamano y poder salir antes que explote, pero otros compran porque requieren una vivienda, es decir es una demanda genuina. Ambas se confunden.
¿Podría producirse en Latinoamérica una crisis similar a la ocurrida en los mercados inmobiliarios del Primer Mundo?
-A pesar de esta euforia aparente, no creo que pueda ocurrir una crisis similar a la norteamericana. Primero, porque en los últimos meses se ha aplacado la demanda, lo que es sano. Y, segundo, porque la situación no es comparable con lo ocurrido hace pocos años en Estados Unidos y Europa.
En el caso estadounidense, hubo un fuerte ingreso de capitales de todo el mundo buscando la calidad, o sea lo que se conoce como "flight to quality", que inundaron de capitales a los bancos norteamericanos luego de las crisis con efecto dominó de los años noventa. Al mismo tiempo, la Fed bajó las tasas de interés sin generar inflación, gracias al fuerte aumento de productividad en la economía de ese país.
Como resultado los precios de los activos se inflaron creando un círculo virtuoso de mayor consumo, más crecimiento, etc. En ese contexto, se cometió el error de flexibilizar las regulaciones bancarias, lo que permitió a los bancos otorgar créditos para la compra de viviendas a personas que no reunían las condiciones para el repago de los préstamos (hipotecas sub-prime) y a los bancos de inversión promover la titulación de las mismas (securitización) y traspasar los riesgos al mercado de capitales. En ese momento, el déficit de la cuenta corriente norteamericana alcanzó niveles de 6%-6,5% del PIB, lo cual era realmente alarmante; pero, pese a las advertencias, Alan Greenspan lo negaba argumentando que lo importante era la estabilidad y no el déficit y que Estados Unidos era "especial".
-¿En qué medida el ingreso de capitales y los créditos bancarios han incidido en el boom inmobiliario de Uruguay?
-No puede atribuirse la fuerte valoración de la propiedad inmueble en nuestro país al crédito hipotecario, que hasta ahora ha tenido una participación escasa en la compraventa de viviendas; pero este boom sí está basado en la afluencia de capitales externos. Esto obedece a que hoy se ve a los países emergentes como un paraíso para los inversores, lo cual ha creado burbujas no solo en los mercados inmobiliarios de América Latina, sino también en los mercados bursátiles de la región. En el caso de Uruguay, el boom también se trasladó al mercado laboral, donde se están pagando salarios inusualmente altos en diversos sectores de la actividad económica que comprometen la rentabilidad de las empresas.
-Entonces, ¿no hay peligro de que explote una burbuja inmobiliaria a nivel local?
-Al no tener la actual situación una contrapartida del crédito bancario, no vislumbro por el momento el riesgo de que pueda sobrevenir una crisis inmobiliaria con la repercusión en el sistema bancario que tuvo en Estados Unidos. Esto no significa descartar que, ante una reversión de las actuales condiciones externas favorables, muchos emprendimientos queden por el camino, edificios sin terminar, bancarrota de empresas y los precios sufran una caída importante. Tuve oportunidad de ver esto recientemente en Costa Rica y, con anterioridad, en países asiáticos muy expuestos a la reversión de los flujos de capitales.
Oferta y demanda.
-¿Cómo ha evolucionado la demanda de vivienda nueva y usada en el mercado uruguayo durante el primer cuatrimestre de 2011?
-Han comenzado a observarse síntomas de una desaceleración de la demanda, que parece haberse vuelto más selectiva ante una abundancia de la oferta a precios muy altos. En efecto, los valores en dólares de las viviendas han aumentado cerca de un 25% en el último año, mientras que la cotización de la divisa estadounidense bajó muy poco durante el mismo período en el mercado uruguayo. Aunque no se han detenido las transacciones -al contrario, los proyectos de apartamentos chicos de un dormitorio se venden con mucha facilidad-, algunos operadores encuentran más difícil la venta de propiedades más grandes justamente por los precios elevados.
-¿Dónde se ha podido comprobar la retracción de la demanda?
-Se pueden ver edificios terminados que tienen muchas unidades vacías tanto en Montevideo como en Punta del Este, con lo cual muchos inversores todavía no han podido recuperar sus capitales. Los tienen allí parados en ladrillos para protegerse contra la desvalorización del dólar. Se trata de inversiones de extranjeros, principalmente argentinos, que tienen mucha liquidez y pueden afrontar los costos de mantenimiento en tanto dure la bonanza de los precios de los commodities y se mantengan bajas las tasas de interés en Estados Unidos. Cuando este escenario cambie y quieran hacerse del dinero, los precios tendrán que bajar.
-¿Qué estrategia desarrollan los emprendedores inmobiliarios en la actualidad?
-Ante la retracción -hasta ahora moderada- de la demanda, algunos desarrolladores de proyectos, que ya han logrado obtener buenas ganancias con la construcción y venta de edificios, no se sienten tan seguros de invertir en nuevos proyectos por el temor de que cambien las condiciones internacionales y que puedan perder lo que ya ganaron. Tengo la impresión que hoy buscan financiamiento fuera de la empresa, cosa que no ocurría hace unos años. Ahora intentan vender más en el pozo, hacer mucha publicidad y, si es posible, colocar proyectos inmobiliarios a las AFAP para que los riesgos los asuman otros. Pero sí están comprando terrenos urbanos y suburbanos bien ubicados para estar preparados para el futuro. A una empresa constructora que no tiene terrenos para construir, se le puede hacer difícil comprarlos si el boom retorna en el futuro.
Precios.
-¿Considera que son desmesurados los precios en dólares de las viviendas en Uruguay?
-Sí. Porque los valores están desalineados con la rentabilidad de la propiedad y la competitividad de la economía. Últimamente, se ha anunciado el lanzamiento de algunos proyectos de apartamentos muy lujosos, en los cuales el valor del "metro cuadrado de moquette" ha llegado a US$ 7.000. Estos valores que se observan en algunos proyectos en Punta del Este superan ampliamente el costo de las propiedades a estrenar en Miami de calidad similar y muy bien ubicadas.
Aunque los precios de los inmuebles están presionados por la suba del valor de los terrenos y el aumento de los costos de la construcción, sus niveles no guardan relación con los fundamentos de la economía. La desalineación de los precios inmobiliarios no es única, también otros precios lo están. Basta mirar el "Índice de las Hamburguesas" de The Economist. La realidad es que existe un atraso cambiario muy importante.
-¿Han aumentado los alquileres proporcionalmente al precio de la propiedad inmueble?
-La rentabilidad de un alquiler es en la actualidad muy bajo, excepto para aquellas propiedades más accesibles por su escasa dimensión y valor. Por otra parte, si se compara el precio del metro cuadrado con el de los salarios, puede parecer a primera vista que han subido en igual proporción, pero es una comparación espuria porque el nivel actual de los salarios reales está desalineado con el de la productividad laboral. No es un nivel de equilibrio para el crecimiento sustentable de la economía y esto, en algún momento, actuará como un freno para el crecimiento.
-¿El gobierno podría hacer algo al respecto?
-Sí. Lo primero sería reconocer con humildad que hay un problema serio de competitividad similar a las épocas previas de las crisis de 1982 y 2002. Lo segundo es evitar que se infle más la burbuja conteniendo el gasto y la deuda pública y no pensar que este "viento de cola" se mantendrá para siempre.
-¿Cómo ha evolucionado el precio del metro cuadrado de las unidades nuevas y usadas con respecto a la inflación?
-El precio del metro cuadrado de las viviendas usadas medido en unidades indexadas está estable, siendo su nivel prácticamente el mismo que el de fines de 2006. No ocurrió lo mismo con las unidades nuevas que han subido mucho más que eso.
-¿Cómo vislumbra la evolución del mercado inmobiliario local?
-Si bien se ha generado una burbuja en los precios de la propiedad inmueble, la moderada desaceleración en las transacciones inmobiliarias puede ser un factor positivo porque indica que el mercado se está autorregulando. De ser así, no necesariamente la burbuja que se ha formado en torno a la compraventa de viviendas tiene que estallar. Mientras que las tasas en Estados Unidos se mantengan bajas, la situación será manejable porque los inversores no tienen urgencia por obtener liquidez y vender. El panorama podría volverse más complejo cuando las tasas deban subir por la amenaza de aumento de la inflación internacional y, probablemente, muchos promotores e inversores quieran desprenderse de sus propiedades, lo cual hará caer los precios de las viviendas indefectiblemente.
Valor de la tierra
-Se dice que hoy "el precio de la tierra (de uso agropecuario) no tiene techo" en Uruguay. ¿Qué opina Ud.?
-No comparto esa afirmación. No podemos decir que la situación económica de Uruguay es única en el mundo. Así también pensaba y vea como terminó. Los valores de la tierra dejarán de subir cuando dejen de subir los precios de los commodities alimenticios y aumente el valor del dólar a nivel mundial. No sé cuando será, pero podría no estar tan lejos. Todos los ciclos llegan a su fin.
-¿En qué se basa ese pronóstico?
-En la débil recuperación de Estados Unidos, la compleja situación en Europa, la contracción de Japón por el terremoto y las recientes noticias sobre la desaceleración de la economía china. La expansión económica del gigante asiático, que ha sido el gran motor del comercio mundial, está exhibiendo los primeros síntomas de desaceleración en su producción industrial y en un menor volumen de importaciones de commodities. El gobierno de Beijing trató de compensar la reducción de las exportaciones del período 2008-2009 con una fuerte inversión estatal equivalente al 50% de su PIB, pero eso no es sostenible. Con mercados deprimidos en Occidente, con una moderación en el gasto público y medidas de contención del crédito, se espera que el producto chino crezca este año menos que en 2010. Hoy nadie se imagina que esa economía pueda tener un traspié, pero no caben dudas que frenó su crecimiento.
El crédito hipotecario es insignificante
-Chile posee el mercado hipotecario mejor desarrollado de la región, que equivale aproximadamente al 20% del PIB, de acuerdo con los datos publicados por la revista The Economist. ¿A cuánto asciende el mercado hipotecario en Uruguay?
-Estimo que el mercado hipotecario uruguayo representa entre 6% y 8% del producto.
-En el período enero-marzo de 2011, el sistema bancario uruguayo otorgó US$ 2,5 millones en préstamos hipotecarios. ¿Es aceptable el nivel de crédito hipotecario existente en Uruguay?
-Si asumimos que el sistema bancario va a conceder en total unos US$ 10 millones de préstamos hipotecarios durante el año 2011, esa cifra es insignificante, lo que indica que el grueso de las operaciones inmobiliarias se ha hecho al margen del sistema bancario a pesar de que varios bancos han abierto líneas de crédito para la compra de viviendas.
-¿Qué opina de que la banca haya participado escasamente en el boom de la venta de viviendas?
-Esta situación es sana desde el punto de vista que los bancos no hayan prestado dinero a deudores que podrían resultar poco solventes a diferencia de lo que ocurrió en Estados Unidos años atrás. Sin embargo, habrá que estar alerta de que no se aflojen las regulaciones tratando de incentivar al mercado inmobiliario ante un eventual estancamiento de la venta de viviendas. No podemos olvidar que en Uruguay se está formando una burbuja inmobiliaria en base a los fuertes ingresos de capital por la gran liquidez financiera internacional.
El nivel de precios de la vivienda ha llegado a una meseta
-¿Han salido los emprendedores inmobiliarios a vender apartamentos "en el pozo" en la misma proporción que lo hicieron en otros booms de la construcción?
-Se advierte fácilmente que, en esta oportunidad, buena parte de los inversores inmobiliarios han tenido suficiente capacidad financiera para salir a vender los apartamentos cuando ya estaban prácticamente construidos. La razón es que resulta riesgoso fijar un precio "en el pozo" porque nunca se sabe cuál va a ser el costo final de una construcción, ya que los precios de la tierra, los insumos, la mano de obra, etc. suelen variar en un período de dos años, que es lo que generalmente demora la construcción de un edificio. Recién ahora se empiezan a ver con mayor frecuencia las ofertas de ventas "en el pozo" porque el previsible sobrestock de viviendas nuevas de nivel alto y medio alto que van a salir al mercado en los años venideros puede ser un factor que determine una baja de los precios de la propiedad inmueble. Este es, además, otro síntoma de que los inversores empiezan a tener cierto temor a la compra de inmuebles.
-¿Qué otro factor puede estar generando temor a la inversión de inmuebles en Uruguay?
-Los inversores empiezan a observar que la economía de Estados Unidos se está recuperando y los bajos precios de las propiedades en ese país compiten con nuestra oferta. Muchos argentinos están comprando propiedades en Miami. Si, además, las tasas de interés comenzaran a subir en el mercado norteamericano, es más que probable que se revierta el flujo de capitales.
-¿Quiénes son los grandes ganadores, entre los inversionistas, del actual boom de la vivienda en Uruguay?
-Cuando un inversor adquiere su segunda o tercera vivienda es con el propósito de obtener una rentabilidad. Esta puede ser de dos tipos: el arrendamiento y el aumento del valor real del inmueble. En términos de arrendamiento, los niveles de precios de alquileres en Punta del Este en los dos últimos años no han compensado la caída del valor del dólar debido a un exceso de la oferta. Lo que sucede es que muchas personas de ingresos medio altos, especialmente uruguayos y argentinos, han comprado propiedades y se ven en la necesidad de alquilarlos en la temporada para poder costear los gastos comunes, los costos de mantenimiento y los tributos municipales.
Sin embargo, la inversión en "ladrillos" ha defendido el poder de compra de los propietarios frente a la desvalorización del dólar en el mundo, aunque da la impresión de que el nivel de precios ha llegado a una meseta.
miércoles, 25 de mayo de 2011
Inmuebles en Punta mueven 7 millones de dolares al día.
Maldonado. Transacciones sumaron US$ 2.550 millones entre abril 2010 y abril 2011.
¿Los negocios inmobiliarios en el departamento de Maldonado movieron US$ 2.550 millones entre abril 2010 y abril de 2011, lo que equivale a US$ 7 millones por día en transacciones. El negocio se centró en Punta del Este y la zona de chacras.
El balneario Punta del Este fue la zona que concentró la mayor cantidad de negocios en valor dentro de Maldonado; desde abril de 2010 a mismo mes de 2011 se hicieron transacciones por US$ 1.162 millones (45% del total), alcanzando en marzo de 2011 el mayor nivel de actividad con US$ 90 millones y el menor movimiento en mayo de 2010, con US$ 39 millones, en operaciones tramitadas ante la Intendencia de Maldonado.
La zona rural del departamento, donde se encuentran las denominadas "chacras turísticas" y algunos de los fraccionamientos de alto nivel, se ubica en el segundo lugar con operaciones por US$ 428 millones (16,8%). El tercer lugar fue para la capital departamental con US$ 397 millones (15,6%) y el cuarto para La Barra donde se registraron ventas de inmuebles por US$ 120 millones (4,7%). El Faro de José Ignacio, balneario de moda de la costa de Maldonado, generó compraventas de inmuebles por US$ 81 millones (3,2%).
AUGE. Los números dados a conocer por la Intendencia de Maldonado demuestran el nivel de actividad que se registra tanto en el mercado inmobiliario como en la industria de la construcción del departamento. Todos los días aparece un cartel anunciando un nuevo edificio en un predio de cualquier lugar del departamento.
Hasta el momento sólo se conoce el fracaso de un único proyecto de envergadura. Se trata de un edificio de tres pisos y planta baja que se levantaría bajo el régimen de fideicomiso, ubicado en primera fila de la zona de Pinares.
Los inversores retiraron en los últimos días los carteles anunciando el proyecto. En su lugar dejaron uno solo anunciando la venta del predio.
Pero lo real es que el negocio inmobiliario abarca a todo el departamento de Maldonado, alcanzado también a zonas deprimidas (económica y socialmente) como el Barrio Hipódromo, ubicado al norte de la ciudad de Maldonado, donde en el período mencionado se registraron ventas por US$ 1,8 millones, una cifra superior a la registrada en Garzón, pueblo de moda gracias a la mano del chef Francis Mallman.
En Garzón las ventas alcanzaron los US$ 1.400.000, un 21% menos que las registradas en el barrio Hipódromo.
La información proporcionada por los escribanos deja al descubierto un millonario negocio inmobiliario en otra zona pauperizada del departamento; La Capuera. En ese lugar, a orillas de Laguna del Sauce, conviven fraccionamientos importantes con uno de los asentamientos más grandes del departamento, poblado por más de dos mil personas.
En el período de referencia en "La Capuera" se concretaron ventas por US$ 7 millones. En esa zona conviven los negocios millonarios con el esfuerzo municipal de tratar de mejorar la calidad de vida de numerosas familias, que viven en precarias condiciones. En el "Balneario Buenos Aires", donde conviven extranjeros y compatriotas pudientes con un asentamiento precario, fueron registradas operaciones inmobiliarias por US$ 24 millones.
El paraje Nueva Carrara, ubicado al oeste de la ciudad de Pan de Azúcar denunció ventas por apenas US$ 26.200. En la norteña ciudad de Aiguá se anunciaron operaciones de compraventa de inmuebles por US$ 5,7 millones.
De acuerdo a la ley de Ordenamiento Territorial, toda operación de compraventa de inmuebles debe ser notificada por los escribanos actuantes a los gobiernos departamentales para que éstos ejerciten o no su "derecho de preferencia" sobre los mismos.
El articulo 66 de la Ley número 18.308 establece que "el gobierno departamental tendrá preferencia para la adquisición de inmuebles objeto de enajenación onerosa entre particulares en las áreas dispuestas específicamente por los instrumentos de ordenamiento territorial a excepción de lo dispuesto en la Ley número 11.029, de 12 enero de 1948".
¿Los negocios inmobiliarios en el departamento de Maldonado movieron US$ 2.550 millones entre abril 2010 y abril de 2011, lo que equivale a US$ 7 millones por día en transacciones. El negocio se centró en Punta del Este y la zona de chacras.
El balneario Punta del Este fue la zona que concentró la mayor cantidad de negocios en valor dentro de Maldonado; desde abril de 2010 a mismo mes de 2011 se hicieron transacciones por US$ 1.162 millones (45% del total), alcanzando en marzo de 2011 el mayor nivel de actividad con US$ 90 millones y el menor movimiento en mayo de 2010, con US$ 39 millones, en operaciones tramitadas ante la Intendencia de Maldonado.
La zona rural del departamento, donde se encuentran las denominadas "chacras turísticas" y algunos de los fraccionamientos de alto nivel, se ubica en el segundo lugar con operaciones por US$ 428 millones (16,8%). El tercer lugar fue para la capital departamental con US$ 397 millones (15,6%) y el cuarto para La Barra donde se registraron ventas de inmuebles por US$ 120 millones (4,7%). El Faro de José Ignacio, balneario de moda de la costa de Maldonado, generó compraventas de inmuebles por US$ 81 millones (3,2%).
AUGE. Los números dados a conocer por la Intendencia de Maldonado demuestran el nivel de actividad que se registra tanto en el mercado inmobiliario como en la industria de la construcción del departamento. Todos los días aparece un cartel anunciando un nuevo edificio en un predio de cualquier lugar del departamento.
Hasta el momento sólo se conoce el fracaso de un único proyecto de envergadura. Se trata de un edificio de tres pisos y planta baja que se levantaría bajo el régimen de fideicomiso, ubicado en primera fila de la zona de Pinares.
Los inversores retiraron en los últimos días los carteles anunciando el proyecto. En su lugar dejaron uno solo anunciando la venta del predio.
Pero lo real es que el negocio inmobiliario abarca a todo el departamento de Maldonado, alcanzado también a zonas deprimidas (económica y socialmente) como el Barrio Hipódromo, ubicado al norte de la ciudad de Maldonado, donde en el período mencionado se registraron ventas por US$ 1,8 millones, una cifra superior a la registrada en Garzón, pueblo de moda gracias a la mano del chef Francis Mallman.
En Garzón las ventas alcanzaron los US$ 1.400.000, un 21% menos que las registradas en el barrio Hipódromo.
La información proporcionada por los escribanos deja al descubierto un millonario negocio inmobiliario en otra zona pauperizada del departamento; La Capuera. En ese lugar, a orillas de Laguna del Sauce, conviven fraccionamientos importantes con uno de los asentamientos más grandes del departamento, poblado por más de dos mil personas.
En el período de referencia en "La Capuera" se concretaron ventas por US$ 7 millones. En esa zona conviven los negocios millonarios con el esfuerzo municipal de tratar de mejorar la calidad de vida de numerosas familias, que viven en precarias condiciones. En el "Balneario Buenos Aires", donde conviven extranjeros y compatriotas pudientes con un asentamiento precario, fueron registradas operaciones inmobiliarias por US$ 24 millones.
El paraje Nueva Carrara, ubicado al oeste de la ciudad de Pan de Azúcar denunció ventas por apenas US$ 26.200. En la norteña ciudad de Aiguá se anunciaron operaciones de compraventa de inmuebles por US$ 5,7 millones.
De acuerdo a la ley de Ordenamiento Territorial, toda operación de compraventa de inmuebles debe ser notificada por los escribanos actuantes a los gobiernos departamentales para que éstos ejerciten o no su "derecho de preferencia" sobre los mismos.
El articulo 66 de la Ley número 18.308 establece que "el gobierno departamental tendrá preferencia para la adquisición de inmuebles objeto de enajenación onerosa entre particulares en las áreas dispuestas específicamente por los instrumentos de ordenamiento territorial a excepción de lo dispuesto en la Ley número 11.029, de 12 enero de 1948".
lunes, 16 de mayo de 2011
Fideicomiso y “condohotel” captan interés de inversores en ladrillos.
Varios hoteles y edificios en Montevideo y Punta del Este ya están siendo desarrollados a través del fideicomiso, un atractivo sistema que protege el capital ofreciendo mayores garantías para el inversor. También avanza la modalidad de ”condohotel”, donde cada una de esas habitaciones se vende como una unidad de propiedad horizontal o monoambiente a distintos compradores. El consultor inmobiliario Julio Villamide en diálogo con G&N analiza las últimas tendencias en inversiones en ladrillos.
-¿ Qué diferencias existe entre el fideicomiso y la sociedad anónima?
- Un fidecomiso es lo mismo que una sociedad anónima, pero sus estatutos son específicos. La gran diferencia con ella es que protege de cualquier avatar los patrimonios que estén dentro del propio fideicomiso. Si en una sociedad anónima un promotor está desarrollando un edificio, y tiene problemas, puede afectar el capital. Eso no ocurre cuando se trata de un fideicomiso: es como una campana de cristal que protege ese patrimonio de cualquier evento que pudiera tener cualquiera de los actores que están participando en él.
-¿Cómo operan?
- Hay distintas alternativas. Fideicomiso de construcción al costo, en el que un grupo de compradores se pone de acuerdo para adquirir un edificio, y va pagando el costo de construcción de cada mes. En ocasiones, el fideicomiso les permite acceder a un precio inferior asumiendo ellos el aumento del costo de la construcción, pero no pagando el sobreprecio que un promotor puede cobrar ante la incertidumbre de no saber cuál va ser el costo final. Hay fideicomisos financieros que son más sofisticados, que requieren la aprobación del Banco Central, y en esos casos, esos fideicomisos pueden cotizar en bolsa.
- ¿Qué garantías concretas da el fideicomiso inmobiliario?
-El administrador se compromete a entregar el dinero aportado por todos los compradores de las unidades a medida que la obra avance. El fideicomiso establece que una vez culminada la construcción se le entregará a cada uno de los compradores la unidad que había adquirido. El fideicomiso no sigue existiendo más allá de la acción concreta para la que fue creado. Todo el dinero que se aporta, incluido el terreno está a su nombre. No se puede desviar ese dinero para ningún otro fin, ni para otra obra en construcción. Desde el punto de vista tributario, paga lo mismo que una sociedad anónima.
- ¿Qué países operan con fideicomisos para estimular la inversión inmobiliaria?
-Es una figura que en Argentina se utiliza mucho. De hecho,más de la mitad de los desarrollos inmobiliarios en Buenos Aires se hacen a través de fideicomiso. En Uruguay no se han desarrollado muchos aún, pero hace varios años que existe legislación al respecto. Son más habituales en Punta del Este, desarrollados por capitales argentinos para vender a clientes argentinos. En Punta del Este, suele haber muchos edificios a través de la modalidad del fideicomiso.
- Y en nuestro país ¿qué fidecomisos puede mencionar?
- Hay cinco o seis edificios construidos por fidecomisos en Montevideo, dos edificios de oficina y el resto de viviendas, además de los fideicomisos de Punta del Este. También se está por construir un hotel, en Luis de la Torre y 21 de Septiembre, bajo esta modalidad.
- ¿Cómo funciona el sistema en un hotel?
-Hasta hace algunos años, la única forma de construir un hotel era que un inversor o una cadena hiciera un desembolso 15 ó 2o millones de dólares. No es fácil que se de esa situación en plazas pequeñas como la uruguaya o de uso estacional como Punta del Este. El “condohotel” permite que se pueda construir un hotel de 100 habitaciones, pero en lugar de conseguir un particular que sea el inversor total de ese proyecto de 10 0 12 millones de dólares, cada una de esas habitaciones se vende como una unidad de propiedad horizontal o monoambiente a distintos compradores. Los compradores ceden el usufructo por un plazo de 10 años, a la gestión hotelera, contratada. Y la gestión hotelera tiene distintos acuerdos, que puede ser desde dar una renta fija a cada uno de esos compradores, hasta que cobre un mix entre un porcentaje de honorarios en base a la facturación y otro en base a las utilidades y asume todo el riesgo. Hay distintas posibilidades. Pero el inversor que adquirió esa habitación va a recibir una renta por su cuota parte del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo local. Resumiendo: el “condohotel” tiene la ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en de repente 100 pequeño inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas por su cuota parte del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo local. Resumiendo: el condohotel tiene la ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en 100 pequeños inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas atractivas, cercanas al 10 por ciento anual en dolares, y a su vez ofrece la garantia de tener un titulo de propiedad como una unidad de propiedad horizontal.
- ¿Qué ocurre una vez que transcurren los primeros diez años?
-Diez años después, el inversor lo sigue explotando como hotel o disuelve ese vínculo con la gestora hotelera y cada uno lo usa, lo vende, lo alquila según su necesidad. La habitación puede ser vendida como propiedad horizontal, simplemente que el que compra va a tener que ceder el usufructo a la administración en un lapso de 10 años. Esta es la obligación que pone el gobierno uruguayo para obtener las exoneraciones tributarias que el proyecto tiene, tanto durante la construcción del hotel, como en la gestión. Está inversión está estimulada por un decreto de fines de diciembre que promueve los condohoteles, que va a permitir que varios hoteles se instalen en Montevideo, con inversiones de 10 0 15 millones de dólares, lo que por otra vía hubiera sido difícil.
-¿ Qué diferencias existe entre el fideicomiso y la sociedad anónima?
- Un fidecomiso es lo mismo que una sociedad anónima, pero sus estatutos son específicos. La gran diferencia con ella es que protege de cualquier avatar los patrimonios que estén dentro del propio fideicomiso. Si en una sociedad anónima un promotor está desarrollando un edificio, y tiene problemas, puede afectar el capital. Eso no ocurre cuando se trata de un fideicomiso: es como una campana de cristal que protege ese patrimonio de cualquier evento que pudiera tener cualquiera de los actores que están participando en él.
-¿Cómo operan?
- Hay distintas alternativas. Fideicomiso de construcción al costo, en el que un grupo de compradores se pone de acuerdo para adquirir un edificio, y va pagando el costo de construcción de cada mes. En ocasiones, el fideicomiso les permite acceder a un precio inferior asumiendo ellos el aumento del costo de la construcción, pero no pagando el sobreprecio que un promotor puede cobrar ante la incertidumbre de no saber cuál va ser el costo final. Hay fideicomisos financieros que son más sofisticados, que requieren la aprobación del Banco Central, y en esos casos, esos fideicomisos pueden cotizar en bolsa.
- ¿Qué garantías concretas da el fideicomiso inmobiliario?
-El administrador se compromete a entregar el dinero aportado por todos los compradores de las unidades a medida que la obra avance. El fideicomiso establece que una vez culminada la construcción se le entregará a cada uno de los compradores la unidad que había adquirido. El fideicomiso no sigue existiendo más allá de la acción concreta para la que fue creado. Todo el dinero que se aporta, incluido el terreno está a su nombre. No se puede desviar ese dinero para ningún otro fin, ni para otra obra en construcción. Desde el punto de vista tributario, paga lo mismo que una sociedad anónima.
- ¿Qué países operan con fideicomisos para estimular la inversión inmobiliaria?
-Es una figura que en Argentina se utiliza mucho. De hecho,más de la mitad de los desarrollos inmobiliarios en Buenos Aires se hacen a través de fideicomiso. En Uruguay no se han desarrollado muchos aún, pero hace varios años que existe legislación al respecto. Son más habituales en Punta del Este, desarrollados por capitales argentinos para vender a clientes argentinos. En Punta del Este, suele haber muchos edificios a través de la modalidad del fideicomiso.
- Y en nuestro país ¿qué fidecomisos puede mencionar?
- Hay cinco o seis edificios construidos por fidecomisos en Montevideo, dos edificios de oficina y el resto de viviendas, además de los fideicomisos de Punta del Este. También se está por construir un hotel, en Luis de la Torre y 21 de Septiembre, bajo esta modalidad.
- ¿Cómo funciona el sistema en un hotel?
-Hasta hace algunos años, la única forma de construir un hotel era que un inversor o una cadena hiciera un desembolso 15 ó 2o millones de dólares. No es fácil que se de esa situación en plazas pequeñas como la uruguaya o de uso estacional como Punta del Este. El “condohotel” permite que se pueda construir un hotel de 100 habitaciones, pero en lugar de conseguir un particular que sea el inversor total de ese proyecto de 10 0 12 millones de dólares, cada una de esas habitaciones se vende como una unidad de propiedad horizontal o monoambiente a distintos compradores. Los compradores ceden el usufructo por un plazo de 10 años, a la gestión hotelera, contratada. Y la gestión hotelera tiene distintos acuerdos, que puede ser desde dar una renta fija a cada uno de esos compradores, hasta que cobre un mix entre un porcentaje de honorarios en base a la facturación y otro en base a las utilidades y asume todo el riesgo. Hay distintas posibilidades. Pero el inversor que adquirió esa habitación va a recibir una renta por su cuota parte del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo local. Resumiendo: el “condohotel” tiene la ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en de repente 100 pequeño inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas por su cuota parte del hotel gestionado por una cadena internacional o un grupo local. Resumiendo: el condohotel tiene la ventaja de atomizar esa inversión de 10 0 12 millones de dólares en 100 pequeños inversores de 100 0 120 mil dólares, que van a recibir rentas atractivas, cercanas al 10 por ciento anual en dolares, y a su vez ofrece la garantia de tener un titulo de propiedad como una unidad de propiedad horizontal.
- ¿Qué ocurre una vez que transcurren los primeros diez años?
-Diez años después, el inversor lo sigue explotando como hotel o disuelve ese vínculo con la gestora hotelera y cada uno lo usa, lo vende, lo alquila según su necesidad. La habitación puede ser vendida como propiedad horizontal, simplemente que el que compra va a tener que ceder el usufructo a la administración en un lapso de 10 años. Esta es la obligación que pone el gobierno uruguayo para obtener las exoneraciones tributarias que el proyecto tiene, tanto durante la construcción del hotel, como en la gestión. Está inversión está estimulada por un decreto de fines de diciembre que promueve los condohoteles, que va a permitir que varios hoteles se instalen en Montevideo, con inversiones de 10 0 15 millones de dólares, lo que por otra vía hubiera sido difícil.
martes, 3 de mayo de 2011
Creció el número de viviendas nuevas sin vender.
Si bien aumentó la cantidad de viviendas nuevas que siguen sin venderse todavía no hay una luz de alarma entre los operadores y analistas del mercado inmobiliario.
La semana pasada el presidente del Banco Central, Mario Bergara, dijo en un seminario organizado por la agencia de noticias de Bloomberg que no hay un boom en el mercado inmobiliario.
No obstante, el consultor Julio Villamide dijo EL PAÍS digital que hay que estar "vigilantes" sobre la posibilidad de un alza del stock mayor a la demanda, pero señaló que no hay indicios que muestren que los precios vayan a caer por sobreoferta.
Las gremiales de la construcción realizan un seguimiento sobre la evolución de las ventas de las unidades nuevas que salen al mercado.
Villamide dijo que entre el primer relevamiento -realizado en setiembre de 2010- y el terminado en febrero hubo un crecimiento de "un dígito" en el número de viviendas sin vender del total de unidades que salieron al mercado.
En setiembre el número de unidades sin vender era de 1.300 y un número preocupante sería de 3.000, dijo Villamide.
Según el índice de la consultora Valores, el precio del metro cuadrado subió 22% entre el segundo semestre de 2010 e igual período de 2009. La consultora divide Montevideo en cinco zonas, dos de ellas relacionadas a la periferia. El mayor aumento en el período considerado se dio en la zona 2 ubicada -según la consultora- en la franja costera este, entre el Parque Rodó y Ciudad Vieja. En esta zona el aumento en el precio del metro cuadrado fue de 39% llegando a un promedio de US$ 925.
La semana pasada el presidente del Banco Central, Mario Bergara, dijo en un seminario organizado por la agencia de noticias de Bloomberg que no hay un boom en el mercado inmobiliario.
No obstante, el consultor Julio Villamide dijo EL PAÍS digital que hay que estar "vigilantes" sobre la posibilidad de un alza del stock mayor a la demanda, pero señaló que no hay indicios que muestren que los precios vayan a caer por sobreoferta.
Las gremiales de la construcción realizan un seguimiento sobre la evolución de las ventas de las unidades nuevas que salen al mercado.
Villamide dijo que entre el primer relevamiento -realizado en setiembre de 2010- y el terminado en febrero hubo un crecimiento de "un dígito" en el número de viviendas sin vender del total de unidades que salieron al mercado.
En setiembre el número de unidades sin vender era de 1.300 y un número preocupante sería de 3.000, dijo Villamide.
Según el índice de la consultora Valores, el precio del metro cuadrado subió 22% entre el segundo semestre de 2010 e igual período de 2009. La consultora divide Montevideo en cinco zonas, dos de ellas relacionadas a la periferia. El mayor aumento en el período considerado se dio en la zona 2 ubicada -según la consultora- en la franja costera este, entre el Parque Rodó y Ciudad Vieja. En esta zona el aumento en el precio del metro cuadrado fue de 39% llegando a un promedio de US$ 925.
jueves, 28 de abril de 2011
Facilitarán pago de IRPF por renta.
Es para la que se genera por activos del exterior
Para el encargado del Departamento Tributario de la consultora CPA/Ferrere, Javier Metre, la reglamentación de la ley que grava con el IRPF la renta obtenida por activos en el exterior tendrá varias "disposiciones para facilitar el pago" de ese tributo.
Si bien desde el 1° de enero de este año, la renta obtenida por los activos de capital mobiliario (intereses de depósitos, títulos de deuda o acciones entre otros) está gravada con el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a una tasa del 12%, la misma no está reglamentada.
En ese sentido, Metre dijo ayer en un evento sobre cambios tributarios organizado por CPA que "probablemente se aplique (mediante la reglamentación) un criterio de lo percibido" esto es, cuando el contribuyente percibe la renta paga el tributo y sino, no. Por otro lado, estimó que se aplicará "un régimen ficto" para determinar la renta en casos que no se pueda identificar cuánto es renta y cuánto incremento patrimonial (que no está gravado).
Fuentes oficiales dijeron a El País días atrás que se designarán agentes de retención de este tributo a bancos y corredores de bolsa, entre otros.
El director de Rentas, Pablo Ferreri dijo en el evento que se creó una unidad de fiscalidad internacional en la Dirección General Impositiva, que se encargará de pedir información y proporcionarla en el marco de los acuerdos para evitar la doble tributación que tiene (y tendrá) Uruguay que incluyen el estándar OCDE de intercambio de información. Puntualizó que los funcionarios de esa unidad fueron todos capacitados en el exterior.
Para el encargado del Departamento Tributario de la consultora CPA/Ferrere, Javier Metre, la reglamentación de la ley que grava con el IRPF la renta obtenida por activos en el exterior tendrá varias "disposiciones para facilitar el pago" de ese tributo.
Si bien desde el 1° de enero de este año, la renta obtenida por los activos de capital mobiliario (intereses de depósitos, títulos de deuda o acciones entre otros) está gravada con el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a una tasa del 12%, la misma no está reglamentada.
En ese sentido, Metre dijo ayer en un evento sobre cambios tributarios organizado por CPA que "probablemente se aplique (mediante la reglamentación) un criterio de lo percibido" esto es, cuando el contribuyente percibe la renta paga el tributo y sino, no. Por otro lado, estimó que se aplicará "un régimen ficto" para determinar la renta en casos que no se pueda identificar cuánto es renta y cuánto incremento patrimonial (que no está gravado).
Fuentes oficiales dijeron a El País días atrás que se designarán agentes de retención de este tributo a bancos y corredores de bolsa, entre otros.
El director de Rentas, Pablo Ferreri dijo en el evento que se creó una unidad de fiscalidad internacional en la Dirección General Impositiva, que se encargará de pedir información y proporcionarla en el marco de los acuerdos para evitar la doble tributación que tiene (y tendrá) Uruguay que incluyen el estándar OCDE de intercambio de información. Puntualizó que los funcionarios de esa unidad fueron todos capacitados en el exterior.
lunes, 25 de abril de 2011
Advierten sobre burbuja en el precio de los inmuebles.
Acecha una burbuja en el valor de los inmuebles, presionados por la llegada de inversión extranjera directa. Los organismos financieros internacionales lanzan alerta sobre los riesgos de la migración de capitales.
Construcción. Los precios del metro cuadrado en Uruguay son unos de los más altos de la región.
El lanzamiento al mercado de varios proyectos inmobiliarios a valores inéditos de U$S 4.000 el metro cuadrado ha colocado de nuevo sobre la mesa el tema de las burbujas de precios.
El tema no está del todo resuelto, porque si bien esos valores comenzaron a correrse hacia proyectos nuevos planificados en Montevideo para 2011 y 2012, la brecha entre los costos del inmobiliario nuevo y el usado se amplía cada vez más y representa un freno potencial para la espiral de precios.
“Si el valor de los inmuebles nuevos se despega demasiado del de los usados, el mercado reorientará la demanda”, aseguró a Ultimas Noticias el asesor inmobiliario Julio Villamide.
Aún así, algunos indicadores ya envían señales inquietantes sobre la formación de una potencial burbuja en el precio de los inmuebles.
Una herramienta conceptual utilizada por la web del Global Property Guide (Guía Global de la Propiedad) para evaluar ese fenómeno, es comparar la evolución de los precios de las propiedades según los años de alquiler que lleva adquirir una propiedad.
Dado que se mide la cantidad de años de cobro de alquileres necesarios para recuperar el valor total de la vivienda, cuanto más alto es el valor de la vivienda, más años se demorará en recuperar esa inversión.
Según un ranking que elabora ese sitio de consultoría inmobiliaria, Uruguay tiene el mayor ranking en la relación precio-alquiler de América Latina, requiriendo en promedio 16 años de alquileres para reunir el valor de la propiedad.
Otra herramienta que Global Property Guide utiliza es la variación del valor del metro cuadrado de construcción, estimación que refleja que Uruguay tiene uno de los mayores costo promedio del metro cuadrado de construcción de la región: U$S 2.191.
Según la escala de la consultora, en América Latina este valor sólo es superado por Brasil, donde el metro cuadrado se ofrece U$S 2.227.
El gobierno estimó en diciembre que el costo del metro cuadrado de construcción de Uruguay se ubicaba en los U$S 2.500, lo que colocaría al país en el tope de las comparaciones en América Latina.
La estimación de la Global Property Guide se tomó sobre valores de obras en el centro de Montevideo, de 120 metros cuadrados, en su mayoría propiedades horizontales, de buen nivel.
Pero el crecimiento de estos valores no se acompañó con similar incremento en el valor de otros bienes.
Entre 2005 y 2010 salario real -valor deflactado, o con inflación descontada- aumentó 7,53% y en ese mismo período la unidad indexada -mone- da financiera que expresa la evolución de precios de bienes y servicios- aumentó 42,2%.
Otro indicador que permite verificar la comparación es el Producto Interno Bruto, que en ese período se incrementó 111,76%, mientras que el precio del metro cuadrado de la construcción aumentó 338,2%.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) lanzó hace algunas semanas una nueva alerta sobre manejo del flujo de capitales y burbujas en los países emergentes.
El fuerte flujo de capitales que hoy llega a la región, no sólo provoca la apreciación de las monedas locales respecto al dólar y la pérdida de competitividad en las exportaciones, sino que estimula la escalada de precios en bienes considerados de inversión, como los inmuebles, donde éstos provocan una demanda exagerada.
Este mes el director para el Hemisferio Occidental del FMI, Nicolás Eyzaguirre, reconoció en Washington que el organismo había recomendado al país tomar medidas preventivas contra la llegada de capitales, aunque añadió que para el país el tema no era aún una amenaza inminente.
Construcción. Los precios del metro cuadrado en Uruguay son unos de los más altos de la región.
El lanzamiento al mercado de varios proyectos inmobiliarios a valores inéditos de U$S 4.000 el metro cuadrado ha colocado de nuevo sobre la mesa el tema de las burbujas de precios.
El tema no está del todo resuelto, porque si bien esos valores comenzaron a correrse hacia proyectos nuevos planificados en Montevideo para 2011 y 2012, la brecha entre los costos del inmobiliario nuevo y el usado se amplía cada vez más y representa un freno potencial para la espiral de precios.
“Si el valor de los inmuebles nuevos se despega demasiado del de los usados, el mercado reorientará la demanda”, aseguró a Ultimas Noticias el asesor inmobiliario Julio Villamide.
Aún así, algunos indicadores ya envían señales inquietantes sobre la formación de una potencial burbuja en el precio de los inmuebles.
Una herramienta conceptual utilizada por la web del Global Property Guide (Guía Global de la Propiedad) para evaluar ese fenómeno, es comparar la evolución de los precios de las propiedades según los años de alquiler que lleva adquirir una propiedad.
Dado que se mide la cantidad de años de cobro de alquileres necesarios para recuperar el valor total de la vivienda, cuanto más alto es el valor de la vivienda, más años se demorará en recuperar esa inversión.
Según un ranking que elabora ese sitio de consultoría inmobiliaria, Uruguay tiene el mayor ranking en la relación precio-alquiler de América Latina, requiriendo en promedio 16 años de alquileres para reunir el valor de la propiedad.
Otra herramienta que Global Property Guide utiliza es la variación del valor del metro cuadrado de construcción, estimación que refleja que Uruguay tiene uno de los mayores costo promedio del metro cuadrado de construcción de la región: U$S 2.191.
Según la escala de la consultora, en América Latina este valor sólo es superado por Brasil, donde el metro cuadrado se ofrece U$S 2.227.
El gobierno estimó en diciembre que el costo del metro cuadrado de construcción de Uruguay se ubicaba en los U$S 2.500, lo que colocaría al país en el tope de las comparaciones en América Latina.
La estimación de la Global Property Guide se tomó sobre valores de obras en el centro de Montevideo, de 120 metros cuadrados, en su mayoría propiedades horizontales, de buen nivel.
Pero el crecimiento de estos valores no se acompañó con similar incremento en el valor de otros bienes.
Entre 2005 y 2010 salario real -valor deflactado, o con inflación descontada- aumentó 7,53% y en ese mismo período la unidad indexada -mone- da financiera que expresa la evolución de precios de bienes y servicios- aumentó 42,2%.
Otro indicador que permite verificar la comparación es el Producto Interno Bruto, que en ese período se incrementó 111,76%, mientras que el precio del metro cuadrado de la construcción aumentó 338,2%.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) lanzó hace algunas semanas una nueva alerta sobre manejo del flujo de capitales y burbujas en los países emergentes.
El fuerte flujo de capitales que hoy llega a la región, no sólo provoca la apreciación de las monedas locales respecto al dólar y la pérdida de competitividad en las exportaciones, sino que estimula la escalada de precios en bienes considerados de inversión, como los inmuebles, donde éstos provocan una demanda exagerada.
Este mes el director para el Hemisferio Occidental del FMI, Nicolás Eyzaguirre, reconoció en Washington que el organismo había recomendado al país tomar medidas preventivas contra la llegada de capitales, aunque añadió que para el país el tema no era aún una amenaza inminente.
lunes, 4 de abril de 2011
Los fideicomisos inmobiliarios.
La figura del fideicomiso ha venido siendo utilizada intensamente en nuestro país en los últimos tiempos. Es cierto que al generarse en virtud del fideicomiso y en cabeza de un "fiduciario" un patrimonio afectado a un fin específico, separado tanto del patrimonio de quienes lo proveen de activos, "los fideicomitentes", como de quienes han de resultar "beneficiarios" de su administración o inversión y de su disposición final, se genera una protección especial de los bienes fideicomitidos frente a las pretensiones de los acreedores de unos y otros.
El instituto posee indudables ventajas, pero presenta también riesgos e inconvenientes que a veces se soslayan.
Es que el fideicomiso es sólo una entre tantas alternativas para vehiculizar soluciones, que debe ser evaluada cuidadosamente en los aspectos jurídico y económico.
El impresionante crecimiento experimentado por la economía uruguaya en los últimos años, ha sido acompañado por un importante desarrollo del mercado inmobiliario,
caracterizado por un aumento de la cantidad de compraventas así como de los precios de los inmuebles y de los arrendamientos. A la mayor capacidad de gasto de los consumidores, derivado en gran medida del crecimiento del salario real y de la tasa de empleo, se asoció la irrupción de inversores privados que encuentran en la compra de inmuebles una alternativa válida para proteger su capital y para obtener rentas que las colocaciones financieras no les ofrecen. La tradicional moneda de refugio, el dólar, se ha venido debilitando y los intereses bancarios al igual que los títulos públicos y privados del primer mundo presentan bajísimos retornos, estando situado el de los bonos y títulos públicos uruguayos muy por debajo de su rentabilidad histórica.
Todos esos factores generaron una mayor demanda en el sector inmobiliario, lo que determinó que se produjera un auge en la construcción, sobre todo en ciertos barrios de Montevideo y en Punta del Este.
Gran parte de las nuevas obras se financian con colocaciones iniciales de inversores privados, seguidos por otros inversores que adquieren las unidades construidas. Cuando el grueso de las numerosas obras en curso culmine y las unidades sean volcadas al mercado para que sus destinatarios finales las ocupen, ya sea como propietarios o como inquilinos, podrá saberse si se está incubando un exceso de oferta en las zonas indicadas y si, como consecuencia, se produce un estancamiento o una caída de los precios tanto de los arrendamientos como de las propiedades. Otro factor a tener en cuenta es la emergencia de alternativas de inversión más tentadoras en los mercados financieros que se producirá con seguridad cuando, dentro de algún tiempo, consolidada la recuperación de las economías desarrolladas de la crisis del 2008, los intereses que se paguen por las colocaciones financieras, hoy en su piso, comiencen a elevarse.
Mientras tanto, la fiesta continúa y se siguen iniciando obras que se suman a las que se encuentran en vías de realización. Para canalizarlas, se recurre con frecuencia a la figura del fideicomiso con el propósito de brindar a los inversores las seguridades necesarias.
De allí el interés que presenta establecer si éstas son reales o ilusorias, al menos en parte.
La vinculación de los fideicomisos con los inmuebles es tan antigua como los fideicomisos mismos. Dicho tipo de bienes puede aparecer en todas las modalidades de fideicomiso, ya sean éstos de administración, de garantía, de inversión, financieros, o mixtos.
Como venimos de decir, en la actualidad, el fideicomiso es cada vez más empleado para encauzar inversiones destinadas a la construcción y venta de propiedades. En estos casos, el mismo puede ser de simple administración, caso en el cual los inversores (fideicomitentes) entregan sumas de dinero al fiduciario para que éste afronte los gastos iniciales y compre los materiales de construcción y el terreno (salvo que el inversor ya fuera dueño del mismo y se lo trasmita al fiduciario); el fiduciario encarga a una empresa constructora la realización de la obra; y finalmente transfiere y entrega a los fideicomitentes-beneficiarios las unidades habitaciones o locales construidos, los vende a terceros entregando a los anteriores el resultado económico de la operación, o utiliza fórmulas mixtas.
El fideicomiso será "financiero" en la medida en que los beneficiarios sean titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario, de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes que integran el fideicomiso o de títulos mixtos que otorguen derechos de crédito y derechos de participación sobre el remanente" (art. 25 de la ley Nº 17.703). La figura del fideicomiso financiero, trasladada a nuestra ley del derecho argentino, en el cual se originó, presenta un régimen más estricto que el de los restantes fideicomisos. Así, por ejemplo, se requiere que los fiduciarios sean entidades de intermediación financiera o sociedades administradoras de fondos de inversión, se somete a estos fideicomisos a una reglamentación especial y se establece que el Banco Central del Uruguay tendrá respecto de los fiduciarios financieros facultades de registro, de supervisión y sancionatorias.
Recientemente, el BCU debió pronunciarse sobre la naturaleza de una operación comercial realizada mediante un fideicomiso que consistía en lo siguiente: el fideicomiso se constituía por contrato entre el fiduciario y unos pocos fideicomitentes primarios que hacían un aporte relativamente menor. Luego se convocaba al público en general para que los interesados en adquirir una vivienda a construir se incorporaran al fideicomiso como fideicomitentes secundarios, los que se obligaban a realizar aportes mensuales con los que se financiarían las obras; se contrataba a una empresa constructora para que edificara las viviendas y finalizada la construcción, se adjudicaba a crédito a los fideicomitentes su unidad, primero en mera tenencia y cuando los adjudicatarios terminaran de pagar el importe acordado, en propiedad, previéndose que las adjudicaciones se irían haciendo según el dinero adelantado o por puntaje. Cada fideicomiso conformaba así un verdadero grupo de ahorro previo. La posición contractual de los fideicomitentes, no representada mediante documentos emitidos en serie, era transferible a terceros, por la sola voluntad de aquellos.
Se planteó la disyuntiva de establecer si se trataba de una operativa sometida a las normas sobre grupos de ahorro previo o de un caso de simple fideicomiso de administración, que quedaba fuera de las facultades de regulación y control del BCU.
La resolución recaída en el caso, estableció que no se trataba de ninguna de las dos modalidades mencionadas, sino de un "fideicomiso financiero". Para ello se partió de una interpretación amplia del concepto legal de valores, conforme el cual se entiende por tales "los bienes o derechos transferibles, incorporados o no a un documento, que cumplan con los requisitos que establezcan las normas vigentes, incluyéndose en este concepto "las acciones, obligaciones negociables, mercado de futuros, opciones, cuotas de fondos de inversión, títulos valores y, en general, todo derecho de crédito o inversión" (art. 13 de la ley Nº 18.627).
Dada la generalidad de la norma citada, la conclusión del BCU fue la de que en la hipótesis planteada, se estaba frente a un fideicomiso financiero de oferta pública, sometido por tanto a todas las normas relativas a esa categoría.
Esta resolución, más allá de la opinión que sobre la misma se sustente, impuso una severa limitación a la operativa de referencia, poniendo en entredicho la validez de la ya realizada y de la que se practique en el futuro por sujetos que no cumplan los requisitos subjetivos y objetivos correspondientes.
El instituto posee indudables ventajas, pero presenta también riesgos e inconvenientes que a veces se soslayan.
Es que el fideicomiso es sólo una entre tantas alternativas para vehiculizar soluciones, que debe ser evaluada cuidadosamente en los aspectos jurídico y económico.
El impresionante crecimiento experimentado por la economía uruguaya en los últimos años, ha sido acompañado por un importante desarrollo del mercado inmobiliario,
caracterizado por un aumento de la cantidad de compraventas así como de los precios de los inmuebles y de los arrendamientos. A la mayor capacidad de gasto de los consumidores, derivado en gran medida del crecimiento del salario real y de la tasa de empleo, se asoció la irrupción de inversores privados que encuentran en la compra de inmuebles una alternativa válida para proteger su capital y para obtener rentas que las colocaciones financieras no les ofrecen. La tradicional moneda de refugio, el dólar, se ha venido debilitando y los intereses bancarios al igual que los títulos públicos y privados del primer mundo presentan bajísimos retornos, estando situado el de los bonos y títulos públicos uruguayos muy por debajo de su rentabilidad histórica.
Todos esos factores generaron una mayor demanda en el sector inmobiliario, lo que determinó que se produjera un auge en la construcción, sobre todo en ciertos barrios de Montevideo y en Punta del Este.
Gran parte de las nuevas obras se financian con colocaciones iniciales de inversores privados, seguidos por otros inversores que adquieren las unidades construidas. Cuando el grueso de las numerosas obras en curso culmine y las unidades sean volcadas al mercado para que sus destinatarios finales las ocupen, ya sea como propietarios o como inquilinos, podrá saberse si se está incubando un exceso de oferta en las zonas indicadas y si, como consecuencia, se produce un estancamiento o una caída de los precios tanto de los arrendamientos como de las propiedades. Otro factor a tener en cuenta es la emergencia de alternativas de inversión más tentadoras en los mercados financieros que se producirá con seguridad cuando, dentro de algún tiempo, consolidada la recuperación de las economías desarrolladas de la crisis del 2008, los intereses que se paguen por las colocaciones financieras, hoy en su piso, comiencen a elevarse.
Mientras tanto, la fiesta continúa y se siguen iniciando obras que se suman a las que se encuentran en vías de realización. Para canalizarlas, se recurre con frecuencia a la figura del fideicomiso con el propósito de brindar a los inversores las seguridades necesarias.
De allí el interés que presenta establecer si éstas son reales o ilusorias, al menos en parte.
La vinculación de los fideicomisos con los inmuebles es tan antigua como los fideicomisos mismos. Dicho tipo de bienes puede aparecer en todas las modalidades de fideicomiso, ya sean éstos de administración, de garantía, de inversión, financieros, o mixtos.
Como venimos de decir, en la actualidad, el fideicomiso es cada vez más empleado para encauzar inversiones destinadas a la construcción y venta de propiedades. En estos casos, el mismo puede ser de simple administración, caso en el cual los inversores (fideicomitentes) entregan sumas de dinero al fiduciario para que éste afronte los gastos iniciales y compre los materiales de construcción y el terreno (salvo que el inversor ya fuera dueño del mismo y se lo trasmita al fiduciario); el fiduciario encarga a una empresa constructora la realización de la obra; y finalmente transfiere y entrega a los fideicomitentes-beneficiarios las unidades habitaciones o locales construidos, los vende a terceros entregando a los anteriores el resultado económico de la operación, o utiliza fórmulas mixtas.
El fideicomiso será "financiero" en la medida en que los beneficiarios sean titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario, de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes que integran el fideicomiso o de títulos mixtos que otorguen derechos de crédito y derechos de participación sobre el remanente" (art. 25 de la ley Nº 17.703). La figura del fideicomiso financiero, trasladada a nuestra ley del derecho argentino, en el cual se originó, presenta un régimen más estricto que el de los restantes fideicomisos. Así, por ejemplo, se requiere que los fiduciarios sean entidades de intermediación financiera o sociedades administradoras de fondos de inversión, se somete a estos fideicomisos a una reglamentación especial y se establece que el Banco Central del Uruguay tendrá respecto de los fiduciarios financieros facultades de registro, de supervisión y sancionatorias.
Recientemente, el BCU debió pronunciarse sobre la naturaleza de una operación comercial realizada mediante un fideicomiso que consistía en lo siguiente: el fideicomiso se constituía por contrato entre el fiduciario y unos pocos fideicomitentes primarios que hacían un aporte relativamente menor. Luego se convocaba al público en general para que los interesados en adquirir una vivienda a construir se incorporaran al fideicomiso como fideicomitentes secundarios, los que se obligaban a realizar aportes mensuales con los que se financiarían las obras; se contrataba a una empresa constructora para que edificara las viviendas y finalizada la construcción, se adjudicaba a crédito a los fideicomitentes su unidad, primero en mera tenencia y cuando los adjudicatarios terminaran de pagar el importe acordado, en propiedad, previéndose que las adjudicaciones se irían haciendo según el dinero adelantado o por puntaje. Cada fideicomiso conformaba así un verdadero grupo de ahorro previo. La posición contractual de los fideicomitentes, no representada mediante documentos emitidos en serie, era transferible a terceros, por la sola voluntad de aquellos.
Se planteó la disyuntiva de establecer si se trataba de una operativa sometida a las normas sobre grupos de ahorro previo o de un caso de simple fideicomiso de administración, que quedaba fuera de las facultades de regulación y control del BCU.
La resolución recaída en el caso, estableció que no se trataba de ninguna de las dos modalidades mencionadas, sino de un "fideicomiso financiero". Para ello se partió de una interpretación amplia del concepto legal de valores, conforme el cual se entiende por tales "los bienes o derechos transferibles, incorporados o no a un documento, que cumplan con los requisitos que establezcan las normas vigentes, incluyéndose en este concepto "las acciones, obligaciones negociables, mercado de futuros, opciones, cuotas de fondos de inversión, títulos valores y, en general, todo derecho de crédito o inversión" (art. 13 de la ley Nº 18.627).
Dada la generalidad de la norma citada, la conclusión del BCU fue la de que en la hipótesis planteada, se estaba frente a un fideicomiso financiero de oferta pública, sometido por tanto a todas las normas relativas a esa categoría.
Esta resolución, más allá de la opinión que sobre la misma se sustente, impuso una severa limitación a la operativa de referencia, poniendo en entredicho la validez de la ya realizada y de la que se practique en el futuro por sujetos que no cumplan los requisitos subjetivos y objetivos correspondientes.
jueves, 31 de marzo de 2011
Por mayor demanda, comprar un garaje cuesta US$ 15.000 promedio.
Peso. Precio tuvo fuerte suba en 2010; alquileres aumentaron cerca de 40%
La venta de 42.600 cero kilómetro de 2010 trajo presión a la demanda de garajes en varios barrios de Montevideo elevando los precios. Hoy comprar uno significa desembolsar en promedio US$ 15.000. Alquilar puede costar $ 2.000 al mes.
Las inmobiliarias consultadas por El País dieron cuenta de que esta situación se refleja sobre todo en barrios costeros como Pocitos y Punta Carretas en donde la densidad de población es importante, mientras que en otros como el Centro el comportamiento fue otro.
Parte de la escasez de cocheras se debe a que varias décadas atrás no existían requisitos mínimos de construcción de garajes en los edificios. Es que antes un auto era considerado un bien suntuario y como en la actualidad es más común que las familias puedan comprarlo y que tengan más de uno, los operadores inmobiliarios advierten que es clave a la hora de edificar el contar con espacios para los vehículos (al menos, para las unidades de dos dormitorios).
"Hoy como nunca se ven en Pocitos tantos autos estacionados en la calle", dijo Eduardo de Arteaga, director de Arteaga Hill Propiedades. El empresario dijo que las mayores ventas de vehículos incrementaron la demanda por garajes hasta que "su eje de precio alcanzó los US$ 15.000". Agregó que el precio de los alquileres de garajes también subió. "Si estaba en $ 1.100 por mes, ahora está en $ 1.500 o incluso hasta $ 2.000", dependiendo de la densidad de población de cada barrio.
El director de Inmobiliaria Ananikian, Wilder Ananikian, sostuvo que los precios de los garajes en Pocitos y Punta Carretas "no valen menos de US$ 15.000, mientras que antes estaban entre US$ 10.000 y US$ 12.000". Explicó que algunos edificios tienen la mitad de garajes que propiedades y que la proporción entre el valor del lugar de estacionamiento y el de la propiedad está en el entorno del 10%. "A un apartamento con dos dormitorios y dos baños cuesta US$ 220.000 se le agrega un garaje de US$ 20.000", ejemplificó.
Por su parte, Alejandro Passadore, codirector de Inmobiliaria Passadore, sostuvo que los garajes "aumentaron bastante" hasta retomar los valores previos a la crisis de 2002, en el entorno de US$ 12.000 y US$ 15.000. Indicó que los constructores están ofreciendo garajes por unos US$ 20.000 y que en algunas garajes dobles alcanzan a pedir US$ 24.000. Según indicó, la proporción del precio del garaje sobre el del inmueble correspondiente está a nivel general en 10% y 15%. El empresario también dijo que los propietarios de automóviles de US$ 20.000 o más prefieren guardarlos en un garaje por la percepción de que hay un número significativo de robos.
"Hace 40 ó 50 años hacían edificios con lugar para diez coches y 40 apartamentos. Antes no todo el mundo tenía vehículo, era un bien de status y no una necesidad de transporte como es hoy", explicó.
Sobre las zonas no costeras como el Centro, indicó que los precios de garajes de edificios de apartamentos "se mantienen en un margen más razonable", de entre US$ 10.000 y US$ 12.000. También advirtió un alza del precio de los alquileres: "Hasta hace un año y medio estaban en $ 1.000, pero subieron a $ 1.200 y en algunas zonas se encuentran alquileres desde los $ 1.500", dijo Passadore.
Por su parte, Marta Noble, vendedora de Inmobiliaria Breccia, informó que los precios de los garajes en el Centro se mantuvieron los últimos tres años en un rango de entre US$ 10.000 y US$ 15.000 según la ubicación.
A su entender, no existe una relación entre el precio de la garaje y del inmueble correspondiente. Agregó que las propiedades que no tienen garaje valen mucho menos. "En esos casos el comprador le pone una especie de multa al vendedor y le baja el precio", explicó.
Los precios de las cocheras son menores. Fuentes de otra inmobiliaria que opera con propiedades en el Centro -y prefirieron permanecer en el anonimato- dijeron que van desde los US$ 5.000 en adelante y que "no han sufrido mucha variación". En este caso, se vieron más afectadas por las subas de la contribución inmobiliaria, el impuesto a puerta o los gastos comunes que por la venta de vehículos, informaron.
La cifra
1.200 Son los pesos que cuesta como mínimo alquilar un garaje en la capital, según agentes de mercado. En algunos casos llega a los $ 1.500 como máximo.
INMUEBLES
El precio de los inmuebles registró una suba de 16,4% en el último trimestre de 2010 frente a igual lapso del año anterior, según un informe divulgado la semana pasada por el Instituto Nacional de Estadística. Esa fue la suba del precio del metro cuadrado medido en dólares. En pesos, el incremento fue de 15,3%. En todo el año aumentó también 13,3% el índice de cantidad de compraventas registradas con respecto a octubre-diciembre de 2009. Como es usual, los departamentos que registraron más transacciones fueron Montevideo, Canelones y Maldonado. En diciembre, esos departamentos tuvieron una participación en el total de 34%, 15% y 15%, respectivamente.
La venta de 42.600 cero kilómetro de 2010 trajo presión a la demanda de garajes en varios barrios de Montevideo elevando los precios. Hoy comprar uno significa desembolsar en promedio US$ 15.000. Alquilar puede costar $ 2.000 al mes.
Las inmobiliarias consultadas por El País dieron cuenta de que esta situación se refleja sobre todo en barrios costeros como Pocitos y Punta Carretas en donde la densidad de población es importante, mientras que en otros como el Centro el comportamiento fue otro.
Parte de la escasez de cocheras se debe a que varias décadas atrás no existían requisitos mínimos de construcción de garajes en los edificios. Es que antes un auto era considerado un bien suntuario y como en la actualidad es más común que las familias puedan comprarlo y que tengan más de uno, los operadores inmobiliarios advierten que es clave a la hora de edificar el contar con espacios para los vehículos (al menos, para las unidades de dos dormitorios).
"Hoy como nunca se ven en Pocitos tantos autos estacionados en la calle", dijo Eduardo de Arteaga, director de Arteaga Hill Propiedades. El empresario dijo que las mayores ventas de vehículos incrementaron la demanda por garajes hasta que "su eje de precio alcanzó los US$ 15.000". Agregó que el precio de los alquileres de garajes también subió. "Si estaba en $ 1.100 por mes, ahora está en $ 1.500 o incluso hasta $ 2.000", dependiendo de la densidad de población de cada barrio.
El director de Inmobiliaria Ananikian, Wilder Ananikian, sostuvo que los precios de los garajes en Pocitos y Punta Carretas "no valen menos de US$ 15.000, mientras que antes estaban entre US$ 10.000 y US$ 12.000". Explicó que algunos edificios tienen la mitad de garajes que propiedades y que la proporción entre el valor del lugar de estacionamiento y el de la propiedad está en el entorno del 10%. "A un apartamento con dos dormitorios y dos baños cuesta US$ 220.000 se le agrega un garaje de US$ 20.000", ejemplificó.
Por su parte, Alejandro Passadore, codirector de Inmobiliaria Passadore, sostuvo que los garajes "aumentaron bastante" hasta retomar los valores previos a la crisis de 2002, en el entorno de US$ 12.000 y US$ 15.000. Indicó que los constructores están ofreciendo garajes por unos US$ 20.000 y que en algunas garajes dobles alcanzan a pedir US$ 24.000. Según indicó, la proporción del precio del garaje sobre el del inmueble correspondiente está a nivel general en 10% y 15%. El empresario también dijo que los propietarios de automóviles de US$ 20.000 o más prefieren guardarlos en un garaje por la percepción de que hay un número significativo de robos.
"Hace 40 ó 50 años hacían edificios con lugar para diez coches y 40 apartamentos. Antes no todo el mundo tenía vehículo, era un bien de status y no una necesidad de transporte como es hoy", explicó.
Sobre las zonas no costeras como el Centro, indicó que los precios de garajes de edificios de apartamentos "se mantienen en un margen más razonable", de entre US$ 10.000 y US$ 12.000. También advirtió un alza del precio de los alquileres: "Hasta hace un año y medio estaban en $ 1.000, pero subieron a $ 1.200 y en algunas zonas se encuentran alquileres desde los $ 1.500", dijo Passadore.
Por su parte, Marta Noble, vendedora de Inmobiliaria Breccia, informó que los precios de los garajes en el Centro se mantuvieron los últimos tres años en un rango de entre US$ 10.000 y US$ 15.000 según la ubicación.
A su entender, no existe una relación entre el precio de la garaje y del inmueble correspondiente. Agregó que las propiedades que no tienen garaje valen mucho menos. "En esos casos el comprador le pone una especie de multa al vendedor y le baja el precio", explicó.
Los precios de las cocheras son menores. Fuentes de otra inmobiliaria que opera con propiedades en el Centro -y prefirieron permanecer en el anonimato- dijeron que van desde los US$ 5.000 en adelante y que "no han sufrido mucha variación". En este caso, se vieron más afectadas por las subas de la contribución inmobiliaria, el impuesto a puerta o los gastos comunes que por la venta de vehículos, informaron.
La cifra
1.200 Son los pesos que cuesta como mínimo alquilar un garaje en la capital, según agentes de mercado. En algunos casos llega a los $ 1.500 como máximo.
INMUEBLES
El precio de los inmuebles registró una suba de 16,4% en el último trimestre de 2010 frente a igual lapso del año anterior, según un informe divulgado la semana pasada por el Instituto Nacional de Estadística. Esa fue la suba del precio del metro cuadrado medido en dólares. En pesos, el incremento fue de 15,3%. En todo el año aumentó también 13,3% el índice de cantidad de compraventas registradas con respecto a octubre-diciembre de 2009. Como es usual, los departamentos que registraron más transacciones fueron Montevideo, Canelones y Maldonado. En diciembre, esos departamentos tuvieron una participación en el total de 34%, 15% y 15%, respectivamente.
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