¿Se está creando una “burbuja” en el mercado inmobiliario?

El precio del metro cuadrado en Montevideo aumentó más de 70% en dólares entre 2005 y el primer trimestre de 2010. Esta información ha comenzado a generar dudas acerca de la posible formación de una “burbuja” en el mercado inmobiliario uruguayo.
autor: Deloitte

Análisis del economista Uri Lichtenstein, de la consultora Deloitte

JUAN ANDRES ELHORDOY (JAE):

Estos temores también se observan en otras economías emergentes donde los analistas advierten que podrían estar formándose burbujas especulativas, como las que se vieron en Estados Unidos y en algunos países de Europa, como España, antes de la crisis de 2008.

Con este panorama, parece relevante analizar en detalle la evolución reciente del mercado inmobiliario uruguayo. En seguida conversamos con el economista Uri Lichtenstein, de la consultora Deloitte.


¿Cómo están viendo el comportamiento del precio de los inmuebles? ¿Hay una burbuja?


URI LICHTENSTEIN (UL):
El precio del metro cuadrado en Montevideo aumentó 28% en el último año y alcanzó, en promedio, los 950 dólares en el primer trimestre de 2010. Esta información surge de todas las compraventas de viviendas en propiedad horizontal que se realizan en Montevideo e incluye compraventas de inmuebles nuevos y de inmuebles usados. Por otra parte y como tú comentabas al inicio de la nota, desde 2005 a esta parte el valor del metro cuadrado aumentó 72%. De esta manera, hoy por hoy, estamos con precios récord en dólares, incluso mayores que los que tuvimos a finales de la década de los noventa.

De todas formas y aunque pueda sorprender, a nuestro juicio, eso no representa una señal de que estemos ante una “burbuja” en el mercado inmobiliario.


JAE: ¿Cómo llegan a esa conclusión?


UL: El tema es así. Los precios de las viviendas suelen medirse en dólares porque finalmente las transacciones en el mercado inmobiliario se realizan en esa moneda. Pero los precios medidos en dólares muestran fluctuaciones muy importantes ante variaciones del tipo de cambio.

Hoy en día, el dólar en Uruguay está muy “barato” en términos históricos. De hecho, el tipo de cambio medido en términos reales se ubica 25% por debajo de la media histórica y eso provoca que los precios internos medidos en dólares (tanto de los inmuebles como de otros bienes no transables internacionalmente) se ubiquen en niveles muy altos en términos históricos. El tema, entonces, no es que estemos ante una burbuja. Los precios están caros medidos en dólares porque el dólar está barato. Por eso, hay que ser cuidadosos cuando se elige la unidad de medida.


JAE: ¿Y qué unidad de medida sería más adecuada, entonces?


UL: A nuestro juicio, es más conveniente medir el precio de los inmuebles en unidades indexadas. Los inmuebles no se comercializan internacionalmente y su precio está asociado a la capacidad de pago de los hogares y al valor de los alquileres. Es por eso que nos parece más adecuado evaluar el valor de los inmuebles en esa unidad, la UI, que sigue a la inflación.


JAE: ¿Y cómo evolucionaron los precios medidos en UI?


UL: El valor del metro cuadrado medido en unidades indexadas a marzo 2010 era prácticamente igual que el valor del metro cuadrado hace cinco años. O sea, que si bien el precio de la vivienda en dólares aumentó mucho desde 2005 a esta parte, esa evolución estuvo alineada con el encarecimiento en dólares que mostraron los bienes que forman parte de la canasta de consumo.

Además, es importante destacar que el precio de los inmuebles medido en unidades indexadas no sólo se ubica en niveles similares a los de 2005, sino que también se ubica en niveles próximos al promedio de los últimos 30 años. Por lo tanto, en una perspectiva de largo plazo no parecen observarse señales significativas de desalineamiento en el valor de venta de las viviendas.

De esta manera, no tenemos precios desmedidamente altos de los inmuebles. Sí tenemos un dólar barato y entonces medidos en dólares los precios de las viviendas están altos, pero no hay nada específico en el sector inmobiliario que nos haga pensar en una burbuja.


JAE: ¿Y cómo están viendo la evolución que tuvieron los alquileres en los últimos años? Te lo pregunto porque según los datos del INE los alquileres han aumentado bastante más que los precios de venta.


UL: Eso es cierto. En el último año los alquileres en Montevideo se encarecieron 40% medidos en dólares y en una perspectiva de cinco años aumentaron 130%. Estamos hablando de una suba muy importante y bastante superior a la que registraron los precios de venta en ese mismo período.

De todas formas, a nuestro juicio el encarecimiento de los alquileres no luce excesivo por el momento.


JAE: ¿Por qué dicen esto?


UL: Porque tras la crisis de 2002 los arrendamientos habían disminuido mucho y habían quedado muy baratos en relación a los precios de venta. De esta manera, la suba reciente de los alquileres con relación al precio de las compraventas parecería responder a un proceso de normalización de los valores. En otras palabras, si bien la relación “arrendamientos sobre precios de venta” ha aumentado mucho en los últimos cinco años, recién ahora se ubica nuevamente en torno de su promedio histórico.


JAE: ¿Y qué comportamiento está teniendo el crédito hipotecario? ¿Ustedes están viendo algún riesgo por ese lado? Te lo pregunto porque en la crisis de 2002 en su momento surgió un tema de sobre-endeudamiento.


UL: Es indudable que en la década de los noventa se tomaron riesgos excesivos en materia crediticia, pero la situación actual muestra diferencias muy importantes con relación a los noventa.

En primer lugar, debemos tener en cuenta que el stock de crédito destinado a la adquisición de viviendas alcanzó a casi 10% del PIB previo a la crisis de 2002. En contraste, hoy por hoy el stock de crédito hipotecario se ubica en algo menos de 5% del PIB. Ahora hay mucho menos endeudamiento.

En segundo lugar, antes de la crisis de 2002 el crédito hipotecario estaba nominado mayormente en dólares. Hoy por hoy, el crédito hipotecario está nominado fundamentalmente en UI y en UR (que va atada a los salarios) y eso disminuye considerablemente el riesgo asociado a fluctuaciones extraordinarias del tipo de cambio. Lógicamente, si el país enfrenta un escenario recesivo y el salario real baja, la capacidad de pago de una deuda en unidades indexadas (o sea, de una deuda atada a la inflación) se va a ver afectada. Pero ese impacto debería ser sensiblemente menor al que sufre la capacidad de pago de una deuda medida en dólares ante una devaluación fuerte de la moneda, como vimos en 2002.


JAE: En términos generales entonces, ustedes no están percibiendo riesgos significativos en el mercado inmobiliario. ¿Es así?

UL: Efectivamente. En principio no creemos que haya indicios respecto de la formación de una “burbuja” en el mercado inmobiliario uruguayo. Decíamos que tanto los precios de compraventa como el valor de los arrendamientos parecen estar alineados con sus “fundamentos” de largo plazo. A su vez, por el momento el volumen de crédito otorgado y la moneda en que ese crédito está nominado no parece representar un elemento de vulnerabilidad para el sector ni para el sistema financiero.

De todas formas, eso no significa que el mercado inmobiliario esté totalmente exento de riesgos.

JAE: ¿A qué te estás refiriendo concretamente?


UL: En los últimos años los desarrolladores se han concentrado en la construcción de “torres suntuarias”, dirigidas a un públicos de ingresos altos. En contraste, la construcción de viviendas individuales o de torres económicas presenta un dinamismo sensiblemente menor que en la década de los noventa.

En este marco, no debe descartarse que en los próximos años se observe una sobreoferta de viviendas en los segmentos de mayor precio. Ése es un riesgo a monitorear a mediano plazo, pero por el momento y como comentamos anteriormente no consideramos que haya otros riesgos relevantes en el mercado inmobiliario uruguayo, como la formación de una “burbuja” de precios.