En las orillas de la fantasía

Entre los atributos de las celebridades argentinas que tienen el muy saludable hábito de veranear en Uruguay, pueden contarse la belleza, la riqueza y hasta la inteligencia. Quizás lucen o deslucen vestimentas, actitudes y automóviles, pero, digan lo que digan las revistas "de chimentos" o proclamen las ofertas inmobiliarias, la chacra marítima no tiene playa privada. Quien tenga el aún más saludable propósito de invertir en zonas costeras uruguayas, debe estudiar para saber qué compra y qué puede ocupar o construir.

Cuándo determina cuánto

Originalmente todos los inmuebles pertenecían al Estado, en cualquier concepción que se tuviera de este (la Corona, el Fisco, la República). Desde el virreinato hasta ahora, las normas expresan que el mar y las riberas son propiedad del Estado. Determinar el momento en que un inmueble dejó de ser de dominio público y pasó a particulares es clave para saber cuáles serán los límites de la playa pública y donde comienza la propiedad privada. Definir si el inmueble pasó a manos de particulares en la etapa en la que regían las leyes españolas o luego de la entrada en vigor del Código de Aguas, nos dirá la forma en que se fija cuál es el límite de la ribera.

La orilla manda

La Ley de Ordenamiento Territorial (18.308), en el año 2008, estableció algunas limitantes para todo fraccionamiento de predios costeros, marcando una faja de 150 metros a partir de la ribera, la cual pasa de pleno derecho al dominio público. Esto no es novedad, ya la antigua redacción de la Ley de Centros Poblados, preveía también una franja de 150 metros para los predios contiguos, pero prohibía la construcción, la apertura de calles y otras características (previéndose un régimen de excepciones con aprobación de la Junta Departamental), sin modificar la propiedad de esa tierra, sino que ponía limitantes a su utilización. Desde el año 2008, el fraccionamiento de un inmueble costero, hará "perder" al propietario, de pleno derecho, la franja de 150 metros, que pasará al Estado. Esto sumado a otros aspectos que regula la referida ley, como una reserva del 10% del área de un proyecto inmobiliario para "destinos de interés municipal", hacen que la adquisición de un predio costero para su posterior fraccionamiento, deba ser precedida de un estudio minucioso de las condiciones para volver viable el proyecto que se pretenda desarrollar, ya que las áreas efectivamente comercializables, pueden ser significativamente menores que las esperadas por el promotor al adquirir el inmueble.

Dividir sin pérdida

Quienes están planificando y desarrollando una inversión, quizás comprando un inmueble con costa para el desarrollo de un barrio privado, un club de campo, una marina o una construcción cualquiera, deberán tener en cuenta que fraccionar la propiedad que adquieren en lotes más pequeños a efectos de comercializarlos puede, en ciertas ocasiones, hacerles perder muchos y valiosos metros a favor del Estado.

Las bajadas

La Ley de Ordenamiento Territorial prevé el uso público de la faja de 150 metros desde la ribera, pero no establece que cada cierta cantidad de metros deba existir un acceso público a la playa. ¿Sin bajada es un sinsentido? En algún aspecto, sí. Las Intendencias Municipales tendrían la potestad de regular esto, pero lo cierto es que no lo han hecho, por lo que si bien se libera al uso público la playa, no se explica cómo puede acceder el público.

¿Cañadas, ríos, arroyos?

Suele suceder también que dentro de un predio en el que se busca desarrollar un barrio privado, existen ríos o arroyos. Para la utilización, tanto de las aguas como de las orillas, debe tenerse en cuenta la "navegabilidad" como concepto diferenciador entre aquellos que, siendo internos a una propiedad, quedarán a exclusivo beneficio de ésta y los que estarán abiertos a la utilización de todos, tengan o no vinculación con el terreno que atraviesan.

Las leyes:

Código Civil Art. 478. "Son bienes nacionales de uso público: …2º. Los puertos, abras, ensenadas y costas del territorio oriental, en la extensión que determinen las leyes especiales."

Código de Aguas: Artículo 15. "Integran el dominio público o el fiscal, en su caso, todas las aguas y álveos que no estuvieran incorporados al patrimonio de los particulares a la fecha de vigencia de este Código".

Artículo 16.- "Las aguas del dominio público y sus álveos pertenecen al Estado…"

Ley de Ordenamiento Territorial (Art. 83 g, modifica la Ley de Centros Poblados). "Tampoco podrá situarse ningún predio en los casos de contigüidad a los cauces del dominio público, dentro de las tierras abarcadas por una faja costera de 150 metros de ancho por lo menos… a partir de la línea de la ribera. En todo fraccionamiento de predios costeros, la faja de 150 metros… pasará de pleno derecho al dominio público".