Pese al aumento del dólar, la mano de obra se encareció 20% en el último año medida en la moneda estadounidense. El segmento premium compite en desventaja con el sur europeo, al tiempo que los costos internos afectan la expectativa de renta de los alquileres.
En los últimos años, el negocio inmobiliario mostró un gran dinamismo. Una particular coyuntura internacional y cambios al interior de la propia actividad la tornaron particularmente atractiva. Pero ese contexto está cambiando, lo que enfrenta al sector a nuevos desafíos.
Ante las bajas tasas de interés imperantes en los últimos años, los inversores a nivel internacional buscaron refugio en otro tipo de activos; entre ellos, las propiedades inmobiliarias. Como sucede en todo negocio, los mercados que presentaban perspectivas ciertas de crecimiento y bajos precios, captaron el interés de los inversores.
Uruguay fue uno de esos mercados. Hacia el año 2005, cuando la crisis quedaba atrás, los precios de las propiedades estaban por el piso y las perspectivas de ganancias en el mundo desarrollado se estaban agotando, el país comenzó a recibir un flujo creciente de capitales orientados al sector. De ser prácticamente insignificantes en el año 2004, treparon a US$ 870 millones en el año 2011.
Esos fondos se dirigieron fundamentalmente al segmento más caro del mercado, el suntuario. Es así que en los últimos años aumentó considerablemente la construcción de edificios de apartamentos en el este, Colonia y la zona costera de Montevideo. Si se analiza la evolución de los metros cuadrados construidos en la capital desde el año 2005 a la fecha, se constata el mayor peso relativo que tienen las torres suntuarias.
Premium.
Sin embargo, a partir del año 2011 comenzaron a observarse cambios al interior del negocio, que estarían delineando una modificación sustancial hacia el futuro. Analizando los datos de Montevideo, se constata un crecimiento en la construcción de torres medianas, al tiempo que disminuyen las suntuarias. En el segundo semestre de 2010, el 62% de los metros cuadrados construidos correspondió a viviendas suntuarias y el 20% a torres medianas. Los últimos datos divulgados, que refieren al primer semestre de 2012, muestran una menor participación de las viviendas de mayor valor (39%) al tiempo que aumentan las medianas al 38%. En términos absolutos los metros cuadrados construidos aumentaron 9%.
Esta evolución responde a los cambios que se están sucediendo en la economía internacional, en la propia economía uruguaya, y a decisiones de política interna.
Ante el nuevo escenario económico, cambiaron las perspectivas de crecimiento del sector, en particular en el segmento más caro. Todo inversor busca una renta por sus colocaciones. En el caso particular de los inversores extranjeros que adquieren propiedades en balnearios sofisticados o en las zonas más cotizadas de la ciudad, su expectativa de rentabilidad se centra en una valorización más o menos rápida que pueda tener esa propiedad, y no tanto en el flujo futuro de alquileres que pueda generar. El inversor que desarrolla el proyecto inmobiliario aspira a vender las unidades con una cierta rentabilidad sobre costos, y muchos de quienes compran esos apartamentos nuevos, también esperan venderlos a la brevedad haciendo una ganancia.
Este escenario, que fue el que caracterizó al negocio en la segunda mitad de la década pasada ha cambiado. La demanda por este tipo de productos se ha enlentecido de manera importante. En primer lugar por la situación en Argentina. Un porcentaje muy importante de las inversiones que se volcaron al sector provinieron de la vecina orilla y las restricciones que impusieron las autoridades argentinas a la salida de capitales han establecido una traba muy importante. Unido a ello, está el tratado que permite intercambiar información entre las agencias tributarias de uno y otro país. Sortear esos obstáculos implica costos de transacción elevados que merman la rentabilidad esperada del inversor.
Pero hay razones de fondo que explican el enlentecimiento de la demanda en el segmento de viviendas premium. El mercado uruguayo ya no es tan atractivo como lo fue a mediados de la pasada década. En aquel entonces, el precio del metro cuadrado era la cuarta parte del que regía en Europa o Estados Unidos. Crisis bancaria mediante y correcciones de precios a la baja en los mercados internacionales frente al aumento de los costos en Uruguay, licuaron el diferencial favorable a nuestro país.
En estas circunstancias, las expectativas a futuro no son favorables para la radicación de inversiones en Uruguay. Los inversores internacionales estiman que el precio de las propiedades habrá de recuperarse en los países europeos más castigados por la crisis (los mediterráneos), al tiempo que en la región (Argentina) se espera una corrección de precios a la baja en este segmento del mercado.
Medio.
Ante el retroceso del segmento suntuario, crece el segmento medio. Este es un mercado con características distintas al suntuario. Del punto de vista de quien desarrolla el proyecto, las motivaciones son las mismas pero el comprador del producto final es distinto. Las propiedades se adquieren para vivienda propia o para arrendarlos.
El incremento que ha experimentado este segmento del mercado en los últimos tiempos, responde a la mayor presencia del sistema bancario local en el financiamiento hipotecario (se otorgan aproximadamente US$ 20 millones en préstamos mensuales para vivienda). A futuro, y en el marco de la Ley de promoción de vivienda de interés social que otorga beneficios tributarios a la construcción, se espera se concreten varios proyectos que compensarían el descenso del segmento más caro.
Pero el cambio no es automático y los precios relativos imperantes actualmente en Uruguay prenden una luz amarilla, alertando sobre los problemas subyacentes que pueden dificultar esa evolución.
Fundamentalmente, los costos de la construcción que no dejan de aumentar. El índice de costos de la construcción que elabora el INE, muestra un incremento nominal del 14% en los doce meses finalizados en mayo de 2013. El factor de mayor incidencia en ese aumento es la mano de obra que se incrementó 21%. En dólares corrientes el aumento fue de 20% y 28% respectivamente. Esta última cifra es engañosa dado el salto que experimentó la cotización de la divisa estadounidense en las últimas semanas. Si se hace la conversión con el dólar promedio de junio (que fue un 7,4% superior al de mayo), el incremento de los costos en dólares, si bien un poco menor, igual es muy elevado, 12% y 20% respectivamente.
Esta evolución es un problema, ya que el aumento de costos se traslada al precio final. Para quien adquiere una propiedad para vivienda financiada (por que no cuenta con el capital necesario para comprarla), en la medida que sus ingresos lo permitan, el pago de la cuota no sería una gran limitante. Por cierto que se reduce la demanda potencial circunscribiéndose a las personas de ingresos más altos. Pero quien compra para renta puede verse desalentado. Ante la mayor oferta potencial cabría esperar un descenso de los alquileres. A su vez, a la hora de tomar una decisión no se debería descartar una corrección a la baja de los valores medidos en dólares, todo lo cual afecta la rentabilidad esperada.
