El metro cuadrado llega a U$S 9.000 en Punta del Este.

Los precios de Punta del Este están “expulsando” a los tradicionales inversiones de un balneario que ahora apunta a los europeos. En algunas zonas de la península el metro cuadrado inmobiliario llega a los U$S 9.000. Operadores y analistas tienen visiones diferentes sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria en Uruguay.

Punta del este. El metro cuadrado inmobiliario llega en algunos casos a los 9.000 dólares..

Los precios del metro cuadrado inmobiliario en Punta del Este varían. Si el año pasado la noticia fue que en la segunda mitad de 2010 el precio promedio del metro cuadrado del inmobiliario nuevo en la península había llegado a los U$S 3.500, con la existencia de algunos proyectos puntuales que prometían valer hasta U$S 4.000, en 2011 los valores perdieron toda referencia.

“Hoy el precio promedio del metro cuadrado en la costa de Punta del Este es de U$S 4.000, pero hay inmuebles ubicados sobre la misma península, frente al puertito por ejemplo, donde el metro cuadrado cuesta hasta U$S 9.000”, señaló.

Por eso, se observa la presencia de un cierto “look” puntaesteño estilo década de 1980 en balnearios cercanos a la península, como Piriápolis, hace pensar que el tradicional consumidor turístico de Punta del Este comenzó a migrar hacia otros destinos, imposibilitados de atender los costos de una temporada con precios europeos.

Hasta ahora, no era frecuente ver en Piriápolis automóviles de alta gama pasear por la Rambla de los Argentinos, con un trailler con la moto de agua a la vista a las 10 de la noche, tener hotelería apenas muy poco más barata que la de Punta del Este, precios en los principales supermercados del balneario casi un 40% por encima de los valores de Montevideo, o infinidad de autos con chapas de Capital Federal, cuando los visitantes tradicionales del balneario provenían de las provincias del norte y noroeste argentino.

“Es posible que los precios de Punta del Este ahora estén expulsando a sus tradicionales visitantes de clase media argentina, que ahora ya no les alcanza para veranear con lo que antes pasaban un mes en la península, y terminan en balnearios vecinos como Piriápolis”, reflexionó el asesor inmobiliario Julio Villamide a Ultimas Noticias.

Para traducirlo en términos de costos operativos, el consultor puso un ejemplo gráfico. “En un restaurante de calidad de Punta del Este, un menú medio hoy se paga lo mismo que en el mejor restaurante de Barcelona”, aseguró Villamide.

“Le diría que Punta del Este está caro, y que está caro para los europeos”, agregó.

Pero la mención no apuntó a reflexionar sobre los costos gastronómicos de veranear en la península, sino a comentar la evolución operada por los valores inmobiliarios de un balneario que ha pasado de ser VIP a convertirse en premiun.

Villamide insistió en que la naturaleza del inversor inmobiliario está cambiando a pasos acelerados, y eso explica la rápida evolución de los precios.

“Hoy los proyectos se compran ‘en el pozo’ (sin construir aún) y un cuarto de los inversores son argentinos, otro cuarto brasileños y la mitad restante, europeos”, acotó.

¿Burbuja?.

Villamide fue cauto al momento de definir la existencia de una “burbuja inmobiliaria” en el balneario esteño. “Creo que hay ‘burbuja’ cuando esta se basa en préstamos que no se pueden pagar, y ahora en Punta del Este se compra al contado”, sostuvo.

Sin embargo, admitió que si por ‘burbuja inmobiliaria’ se hacía referencia a precios que crecían más que los valores reales del mercado, el fenómeno sin duda estaba presente en Punta del Este.

“Vea usted que la brecha entre el inmobiliario nuevo y el usado es cada vez más amplia, y si esa es la perspectiva, estamos frente a una burbuja”, agregó.

“De todos modos, en algún punto ambos fenómenos se interrelacionan: o deteniendo la suba del inmobiliario nuevo o encareciendo al usado”, señaló.

Para el consultor, eso explica la migración de muchos inversores hacia sitios como Montevideo, donde los valores del metro cuadrado no se dispararon tanto de la depreciación del dólar.

Contribuyó al debate sobre la eventual formación de una burbuja inmobiliaria en Uruguay la información publicada a fines de diciembre por el periodista Zelmar Lissardy en su blog sobre economía (http://eloficiodelaverdad.blogspot.com).

“El sitio Global Property Guide (Guía Global de la Propiedad), realiza el seguimiento de las variables vinculadas a las viviendas en todo el globo. Una herramienta que este sitio tiene para comparar la evolución de los precios de las propiedades, es la tasa precio-alquiler. Simplemente se mide la cantidad de años de cobro de alquiler que se necesita para recuperar el valor total de la vivienda. Cuanto más alto es el valor de la vivienda, más años se demorará en recuperar esa inversión. En Uruguay, donde se cuestiona el alto costo de los arrendamientos de viviendas y locales, se necesitan 16 años de alquileres para reunir el valor de la propiedad. Es la relación alquiler-precio de la propiedad más elevada de América Latina”, indicó el blogger.

“Otra herramienta utilizada por Global Property Guide es la variación del valor del metro cuadrado de construcción. Uruguay tiene el costo promedio más elevado del metro cuadrado de construcción: 2.191 dólares, sólo superado en América Latina por Brasil, donde está a 2.227 dólares”, agregó.

“La comparación internacional permite percibir que los precios en el mercado inmobiliario uruguayo vuelan. Hay que ver si ese crecimiento exponencial de los precios es sustentado en aumentos similares, aunque no sean iguales, en otros sectores de la economía nacional. Entre 2005 y 2010 salario real (descontada la inflación) aumentó 7,53%; la unidad indexada, moneda financiera que expresa la evolución de los precios de bienes y servicios, aumentó 42,2%; el producto interno bruto (todo lo que produce el país en bienes y servicios en un año) se incrementó 111,76%; y el precio del metro cuadrado de la construcción aumentó 338,2%”, añadió, dejando abierta la pregunta de la existencia de esa burbuja.

Rafael Mantero, de la consultora Ferrere, explicó a Ultimas Noticias que el aumento de los precios de los inmuebles es acorde al crecimiento de la inflación medida en dólares, Explicó que el precio de cualquier actividad, como salir a comer, se duplicó si se lo mide en moneda extranjera. Florencia Carriquiry, de Deloitte, coincidió y agregó que incluso el salario real creció por encima del valor promedio de las transacciones de compraventa.

Sin embargo, señaló a Ultimas Noticias que en algunas zonas de Punta del Este y la costa hay un incremento del metro cuadrado que “puede ser excesivo”. El aumento “puede no ser acompañado por la demanda” y eso provocaría una baja en el precio de los inmuebles. No obstante, eso no llevaría a una situación de desbalance.

Otro factor que impide una situación de burbuja hipotecaria es la tasa de penetración del crédito que existe en Uruguay.

Mantero indicó que los créditos totales en Uruguay representan el 25% del PBI del país, mientras que en España solamente el crédito hipotecario estaba por encima del 100%. Por lo que el crecimiento que se observa es de niveles “saludables”. Carriquiry apuntó que en 2011 pueden seguir incrementándose los valores del sector inmueble. Esto es debido a la debilidad del dólar, un alza en los costos de construcción y la llegada de inversores, como Montes del Plata.

Tomando en cuenta dicho proyecto, Deloitte prevé un crecimiento de 7% en la construcción para 2011. En ese aspecto, el presidente de la Cámara de la Construcción, José Ignacio Otegui, manifestó a Ultimas Noticias que en noviembre de 2011 habrá 63.000 trabajadores en obra, un 10% más que en 2010, “La industria seguirá empujando”, expresó. Sostuvo que no se generará una situación de especulación ya que los distintos sectores de la economía son los que están impulsando a la construcción.

La crisis inmobiliaria en Estados Unidos en el año 2007.

Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como subprime, eran un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizada para la adquisición de vivienda y orientada a clientes con escasa solvencia y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de interés promocional) y las comisiones bancarias resultaban más gravosas. Los bancos norteamericanos tenían un límite a la concesión de este tipo de préstamos impuesto por la Reserva Federal.

Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. En algunos casos, la inversión se hacía mediante el llamado carry trade. El problema surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce el verdadero riesgo asumido. En una economía global, en la que los capitales financieros circulan a gran velocidad y cambian de manos con frecuencia y que ofrece productos financieros altamente sofisticados y automatizados, no todos los inversores conocen la naturaleza última de la operación contratada. La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos, hicieron aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que incorrectamente se conoce como embargo) y no sólo en las hipotecas de alto riesgo.

La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito (fenómeno conocido técnicamente como credit crunch) y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico inversionista y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo debido, especialmente, a la falta de liquidez.

El boom de precios en Japón en los ‘80.

Durante la década de los ‘80 Japón tuvo un elevado superávit comercial que fue empleado por los bancos para la adquisición de tierras y acciones. Los precios de tales activos comenzaron a crecer de manera espectacular.

El mercado inmobiliario hacía crecer el mercado de valores y éstos, a su vez, provocaban el crecimiento de los activos inmobiliarios. La mecánica del proceso consistía en revalorizar las acciones de una empresa determinada a partir de sus propiedades inmobiliarias y esa revalorización se empleaba para comprar más bienes inmuebles. Durante el período de euforia, la masa monetaria creció a un ritmo del 9% anual.

En el período 1955-1989 el valor de los bienes inmuebles japoneses se había multiplicado por 75 y suponían el 20% de la riqueza mundial, aproximadamente 20 billones de dólares, un valor equivalente a cinco veces el territorio completo de todo Estados Unidos, país que contaba con una extensión 25 veces mayor. Sólo el entorno metropolitano de Tokio tenía el mismo valor que todo Estados Unidos y un distrito de la capital (Chiyoda-ku) estaba valorado más que todo Canadá.

Si se hubiera vendido el Palacio Imperial de Tokio, se habría obtenido el equivalente al valor de todo el estado de California. Los 1.990 campos de golf de Japón doblaban el valor de la capitalización de la bolsa australiana.