Clave. En el semestre la operativa cayó 11% frente a 2011
El total de las operaciones inmobiliarias en el primer semestre del año alcanzó al menos US$ 847,4 millones, esto es 11% menos que en el mismo lapso de 2011. Los operadores reconocen un enlentecimiento en las ventas aunque estiman un repunte.
La tónica en materia de negocios inmobiliarios continúa en caída desde principios de año. Estos datos quedaron reflejados al cierre del semestre, donde el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) registró una nueva caída en junio, en este caso de 19% en términos reales contra igual mes de 2011.
El ITP es un impuesto que grava con 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. En el semestre, la Impositiva recaudó por el ITP $ 679 millones frente a los $ 763 millones de igual período de 2011, es decir 11% menos.
Partiendo de la base de que el impuesto que recauda la DGI representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, el total negociado en el primer semestre sumó US$ 847,4 millones. Si se quita el efecto cambiario eso da una caída de 11% frente a igual período de 2011.
Ese monto de compra-ventas entre enero y junio podría ser superior si se toma en cuenta que la base imponible del impuesto es el valor catastral del inmueble, el que generalmente es inferior al valor al que se negocia.
Operadores del sector inmobiliario consultados por El País coincidieron en que la caída en la venta de inmuebles responde a la crisis financiera internacional, la volatilidad del dólar y al cepo cambiario de Argentina. Afirmaron, a su vez, que a pesar de la merma en las transacciones, los precios de los inmuebles se mantienen estables y el balance del año será positivo.
Para el operador inmobiliario Wilder Ananikian esta caída no sorprende al sector, "el mercado está enlentecido y raro". Según el agente, el precio del dólar viene experimentando "comportamientos extraños y esto hace que la gente no piense en invertir", hasta tanto la moneda no se estabilice.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Gabriel Conde, calificó este período como un "impasse". Aunque dijo que "no es una desaceleración a cero, sigue habiendo operaciones, pero en menor cuantía". Su argumentación se basa en las restricciones cambiarias que tienen los argentinos para hacerse de dólares.
Los empresarios del sector coincidieron en que la actividad del primer semestre del año tiene cierta coincidencia con el primer semestre de 2009, cuando los mercados aún sentían los coletazos de la crisis económica global de 2008.
Según el operador privado Julio Villamide, "al igual que en 2009, negocia inmuebles aquel que quiere comprar o aquel que tiene necesidad de vender, porque el mundo no está ofreciendo muchas alternativas de expansión".
En Punta del Este se frenó la presencia de compradores argentinos, "pero eso todavía no se refleja en un descenso en los valores. Las opciones que hoy ofrece el mundo no son atractivas y esa es la principal razón por la cual los valores inmobiliarios han seguido subiendo", sentenció Villamide.
Una opinión similar tiene el presidente de la CIU, quien coincidió en que "el mejor refugio para ahorrar dinero sigue siendo la vivienda. Más rentable que colocarla en los bancos". Para Conde esta es la explicación por la cual si bien el negocio se ha desacelerado, los precios continúan firmes y los vendedores siguen teniendo las mismas pretensiones.
Sin embargo una consultora opina que la rentabilidad que dan los inmuebles en Uruguay es baja y que es tiempo de mirar otros mercados como Estados Unidos (ver aparte).
ARGENTINOS. Los vaivenes de la economía argentina y el control de cambios han sido un factor de incidencia negativa en el negocio inmobiliario de Uruguay.
Los efectos del dólar "blue" (el que se negocia en el mercado negro argentino pero a un precio 30% superior al oficial) marcan el comportamiento de los argentinos, que ante dos o tres semanas de estabilidad en su moneda, se acercan al mercado uruguayo interesados en adquirir nuevos inmuebles.
Más allá del estancamiento al que se refirieron los operadores, todos coincidieron en que en las últimas semanas se volvió a ver un interés de la vecina orilla por adquirir viviendas.
"Somos optimistas porque en las últimas dos semanas empezó a haber más consultas e interés por parte de los argentinos. Más allá que se concreten las operaciones, mejoró el interés", sostuvo Conde.
Villamide opinó que el interés argentino en invertir en inmuebles siempre está presente "cada vez que el dólar en Argentina tiene un par de semanas de tranquilidad, reaparecen los compradores argentinos. Para ellos dos semanas es como largo plazo", dijo.
Las expectativas del sector continúan siendo optimistas en torno a cómo cerrará 2012.
Ananikian dijo que Uruguay cerrará "un buen año. Puede ser poco el crecimiento, pero no es negativo, y eso ayuda".
El presidente de la CIU, en tanto, fue más cauto sobre cómo se comportarán los números del segundo semestre, argumentando que los que hagan los argentinos marcarán las cifras finales. "Es difícil darle un cierre definitivo, porque lo de Argentina es lo que nos va a marcar. Si uno se refiere a la cantidad de operaciones, lo más probable es que sea un año inferior a 2011, pero manteniendo los valores".
Afirman que invertir en vivienda da renta "demasiado baja" hoy.
Según el presidente de FDI Uruguay, "hoy en día los inmuebles en Argentina y Uruguay están pagando rentas en dólares demasiado bajas, respecto a sus históricos; y esto deberá dejar de suceder en corto tiempo dado que los inversores ya consiguen rentas superiores en otros países mejor posicionados y que brindan más seguridad a los inversores".
"Y para que los inmuebles se adapten a esta nueva realidad, no hay otra opción que el mercado acepte que las propiedades deben caer en precio", añadió Sardans.
A su juicio Uruguay "ya comienza a sentir el impacto de la incertidumbre que crea el nuevo acuerdo de (intercambio de) información fiscal que firmó su gobierno con el de Argentina, cuyos residentes sin ningún lugar a dudas son los mayores desarrolladores e inversores" en el país. "A esto se le sumó también el endurecimiento del control de cambios en Argentina, con el consiguiente aumento de costos para el inversor (por incremento del precio de acceso al dólar y su transferencia a Uruguay)", agregó.
Sardans afirmó que "los jugadores del mercado están muy preocupados por el parate de grandes proyectos y el freno de adquisiciones por parte de inversores de todo tipo y tamaño". Ejemplificó esto con la caída en la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que grava la compra-venta de inmuebles.
Pese a eso, señaló que "la nueva ley de Vivienda Social promulgada en Uruguay, que a través de generosas exenciones impositivas busca fomentar la inversión de privados y acceso a unidades a sectores de ingresos medios y medios bajos, está creando muy buenas expectativas y quizás ayude a capear el bajón que se está dando en el mercado inmobiliario".
Agregó que "muchos inversores que hasta ahora estaban posicionados en propiedades del tipo premium, ahora están pasando volcarse a este nuevo nicho que promete generar rentas finales más elevadas".
Por eso, "hoy en día la vedette de los mercados inmobiliarios vuelve a ser EE.UU., país al cual se están volcando inversores de todo el mundo". Si bien "las oportunidades `de remate` comienzan a ser difícil de encontrar, pero lo que atrae mucho a los inversores son los precios relativos respecto al de las demás economías mundiales y por sobre todo, que aún el norteamericano medio no volvió a entrar", concluyó.
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