Qué desalienta a la inversión en inmuebles para alquilar

Regulación pro inquilino, problemas con garantías e impuestos explican oferta contraída


Por Gabriela Rocha

grocha@elpais.com.uy

Con una regulación que beneficia al inquilino, dificultades con las garantías e impuestos que no favorecen al arrendador ni al constructor de edificios de viviendas, la oferta de propiedades para alquilar no crece. Por tanto, la recurrente y frustrante expresión de "¡Qué caro cuesta alquilar en este país!" está lejos de revertirse. De hecho, en el primer cuatrimestre del año esos precios ya treparon más de 4 % y 2009 cerró con un incremento real de 8,3%.

Un 20% de las familias uruguayas renta hoy el lugar donde vive y esa cifra debería superar el 30%, aseguró el operador inmobiliario Julio Villamide. "O sea que necesitaríamos más de 100.000 viviendas en el mercado de alquileres", analizó el experto.

Hoy "hay muchos inversores actuando en el mercado de vivienda comprando paquetes de departamentos", continuó el especialista, pero "los compradores con fines de renta en estos últimos meses son mayoritariamente argentinos".

Para Ricardo Gelber, gerente de alquileres de ACSA, el problema es que "no se trata de propiedades para un mercado ágil, lo que necesita la gente; en la gran mayoría estamos hablando de propiedades más importantes".

En efecto, en 13 barrios que registran los precios más caros -US$ 918 el metro cuadrado-, se concretaron 48% de las compraventas de inmuebles en 2009, según el Mirador Habitacional que elabora la Agencia Nacional de Vivienda.

En tanto, 46% de los metros cuadrados para construcción de vivienda en 2009 fueron solicitados en los barrios más caros: Pocitos, Carrasco, Punta Carretas y Malvín; y en la mayor parte de la ciudad se solicitó solamente 11%.

qué los intimida

Tradicionalmente, "la regulación del mercado de alquileres beneficia al inquilino y genera en el ADN del propietario una cierta resistencia a volcarse al mercado residencial", opinó Villamide. De hecho, actualmente la mayoría de los nuevos inversores uruguayos se vuelcan más a locales comerciales y de oficinas.

Que los desalojos por mal pagador pueden demorar hasta un año y que las garantías (Contaduría General de la Nación o Anda) pueden no llegar a cubrir la totalidad de daños que puede haber recibido el inmueble, configuran el "escollo fundamental", señaló Gelber. "Por desperfectos, Anda tiene un límite que son ocho unidades reajustables; si se hace el desalojo y se pasa de ese límite, no lo paga, y ese gasto lo asume el propietario", aseguró el especialista.

Si la garantía es de depósito en el Banco Hipotecario, el panorama no es mejor. El mínimo que se pide para vivienda es de cinco meses del alquiler, que suele resultar "poco" si se inicia un juicio por desalojo, que habitualmente dura más que ese período cubierto. En ese caso, el arrendador termina asumiendo las deudas que el inquilino seguramente dejó de pagar, aseguró un escribano vinculado al rubro.

Otro elemento desalentador de la renta de propiedades para vivienda fue que, a partir de 2007, se comenzó a gravar estas operaciones con IRPF -un 12% del alquiler-.

El tema impositivo también desincentiva la construcción de nuevas viviendas. "En un país con déficit de viviendas para alquiler no parece razonable que si uno construye un edificio de oficinas y las alquila, esa inversión está exonerada de IVA y del impuesto a la renta. Pero si hacen la misma inversión en el segmento residencial, le caen todos los impuestos encima", protestó Villamide.

Asimismo, el experto remató que el Estado debería promover que las construcciones se realicen en zonas variadas de la ciudad.